เจ้าของที่ดินต้องรู้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี 2568 ใครจ่ายเท่าไร?

รู้ไหมว่า ถ้าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ของเรามีมูลค่าถึงเกณฑ์ที่กำหนด คุณจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในทุก ๆ ปี แม้ว่าที่ดินผืนนั้นจะถูกปล่อยรกร้างก็ตาม โดยในบทความนี้ Krungsri The COACH จะพาไปเจาะลึกข้อมูลสำคัญเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ดินประเภทไหนที่ได้รับการยกเว้น และประเภทไหนที่ต้องจ่ายในอัตราภาษีที่ค่อนข้างสูง รวมถึงสูตรคำนวณง่าย ๆ เพื่อให้คุณเตรียมความพร้อม และวางแผนการชำระภาษีได้อย่างถูกต้อง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือที่นิยมเรียกสั้น ๆ ว่า “ภาษีที่ดิน” เป็นภาษีรายปีที่คิดตามมูลค่าของที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่คุณเป็นเจ้าของ โดยมีองค์กรบริหารส่วนท้องถิ่นเป็นผู้จัดการเรียกเก็บภาษี

กฎหมายภาษีที่ดินฉบับนี้มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 13 มีนาคม 2562 และเริ่มจัดเก็บภาษีครั้งแรกเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นมา ทำให้เจ้าของทรัพย์สินต้องทำความเข้าใจหลักเกณฑ์ และวิธีการคำนวณเพื่อเตรียมตัวให้พร้อม สำหรับการชำระภาษีประจำปี
การคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่คิด โดยมีสูตรง่าย ๆ คือ

“มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง x อัตราภาษีต่อปี = ภาษีที่ต้องจ่าย”
อย่างไรก็ตาม อัตราภาษีของมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะแตกต่างกันไปตามประเภทของที่ดิน ดังนั้น เจ้าของที่ดินจะต้องดูก่อนว่า ทรัพย์สินที่ตนเองมีอยู่ จัดอยู่ในประเภทใด เพื่อจะได้คำนวณอัตราภาษีได้อย่างถูกต้อง การคิดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นจะจัดเก็บตามประเภทของการใช้งาน โดยแบ่งออกเป็น 4 ประเภท ดังนี้
 

ประเภทที่ 1 ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย

ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย เป็นที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์สำหรับเป็นที่อยู่อาศัย โดยจะต้องมีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ และทะเบียนบ้าน โดยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับการอยู่อาศัยมีเกณฑ์การเสียภาษีแบ่งออกเป็น 3 กรณี คือ

• กรณีที่เป็นเจ้าของที่ดินควบคู่กับสิ่งปลูกสร้าง
• กรณีที่เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียว เช่น คอนโด ห้องชุด
• กรณีที่เจ้าของที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างมากกว่า 2 หลังขึ้นไป

โดยแต่ละแบบมีรายละเอียดอัตราภาษีต่างกัน ดังนี้

1.1. กรณีที่บุคคลธรรมดาผู้เป็นเจ้าของที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว
 
1.2. กรณีที่บุคคลธรรมดาผู้เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว
 
1.3. กรณีที่บุคคลธรรมดาผู้เป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง 2 หลังขึ้นไป
 

ประเภทที่ 2 ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม

ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม เป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถูกนำมาใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ และก่อให้เกิดรายได้ตามมา เช่น อาคารสำนักงาน ร้านค้า ภัตตาคาร และสถานที่พักแรม ซึ่งจะต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราต่อไปนี้
 

ประเภทที่ 3 ที่ดินเพื่อการเกษตร

ที่ดินเพื่อการเกษตร เป็นการใช้ประโยชน์ของที่ดินสำหรับเกษตรกรรมในรูปแบบต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นการทำไร่ ทำสวน ทำนา การเลี้ยงปศุสัตว์ หรือเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ รวมถึงการทำสวนป่า นาเกลือ และการเพาะเลี้ยงแมลงเศรษฐกิจด้วย โดยมีวัตถุประสงค์ เพื่อการบริโภค จำหน่าย หรือใช้งานในฟาร์ม

สำหรับที่ดินสำหรับการเกษตรนั้น ถ้าหากเป็นบริษัทจะต้องขึ้นทะเบียนการทำเกษตรกรรม และถ้าเป็นส่วนบุคคลธรรมดาจะต้องขึ้นทะเบียนเกษตรกรด้วย โดยทั้งสองแบบจะมีอัตราเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแตกต่างกัน ดังนี้

3.1. กรณีที่บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการเกษตร
 
3.2. กรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการเกษตร
 

ประเภทที่ 4 ที่ดินรกร้างว่างเปล่า

สำหรับที่ดินรกร้าง หรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งร้าง ไม่ได้ใช้งานให้เกิดประโยชน์ หรือที่ดินที่สามารถใช้ประโยชน์ได้ แต่ปล่อยว่างตลอดทั้งปี จะมีอัตราภาษีที่ค่อนข้างสูง เพื่อกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินนำที่ดินมาใช้ประโยชน์มากขึ้น
  หมายเหตุ : หากปล่อยที่ดินรกร้างว่างเปล่านานต่อเนื่องมากกว่า 3 ปี อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ในทุก ๆ 3 ปี โดยมีเพดานภาษีสูงสุดไม่เกิน 3% นอกจากมูลค่าที่ดินและอัตราภาษีที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้งานแล้ว ยังมีทรัพย์สินบางประเภทที่ได้รับสิทธิพิเศษในการลดหย่อนภาษีอีกด้วย โดยเฉพาะที่ดินและสิ่งปลูกสร้างส่วนบุคคล ได้แก่

• ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุด ที่เจ้าของหรือผู้ครอบครองเป็นบุคคลธรรมดา สามารถลดภาษีได้ 50%
• ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรอการขายที่สถาบันการเงิน เป็นเวลาไม่เกิน 5 ปี นับตั้งแต่อสังหาริมทรัพย์นั้นตกเป็นของสถาบันการเงินดังกล่าว สามารถลดภาษีได้ 90%
• ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นอาคารชุด (คอนโด) ไม่เกิน 3 ปี ได้สิทธิลดหย่อนภาษี 90%

สำหรับใครที่สงสัยว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จ่ายเมื่อไร? โดยปกติแล้ว องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะเป็นผู้ประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พร้อมส่งแบบประเมินภาษีให้กับเจ้าของทรัพย์สินภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี และผู้เสียภาษีต้องจ่ายภาษีภายในวันที่ 30 เมษายนของปีนั้น ๆ ซึ่งคุณสามารถขอแบ่งชำระได้ 3 งวด เป็นระยะเวลา 3 เดือน โดยมีเงื่อนไขคือ มีขั้นต่ำค่าภาษีอยู่ที่ 3,000 บาทขึ้นไป

อย่างไรก็ตาม ในปี 2568 ราชกิจจานุเบกษาได้ประกาศรายละเอียดการขยายระยะเวลาชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2568 ออกไปอีก 2 เดือน เพื่อบรรเทาความเดือดร้อน และลดภาระให้แก่ประชาชนที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์น้ำท่วม มีรายละเอียดดังนี้

• งวดที่ 1 : จากเดิมกำหนดชำระภายในเดือน เมษายน 2568 เปลี่ยนเป็นชำระภายในเดือน มิถุนายน 2568
• งวดที่ 2 : จากเดิมกำหนดชำระภายในเดือน พฤษภาคม 2568 เปลี่ยนเป็นชำระภายในเดือน กรกฎาคม 2568
• งวดที่ 3 : จากเดิมกำหนดชำระภายในเดือน มิถุนายน 2568 เปลี่ยนเป็นชำระภายในเดือนสิงหาคม 2568

การเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นหน้าที่ของเจ้าของทรัพย์สินทุกคน แต่ด้วยอัตราภาษีที่แตกต่างกันตามประเภท และมูลค่าของทรัพย์สิน ทำให้หลายคนอาจเกิดความสับสน Krungsri The COACH หวังว่าข้อมูลในบทความนี้ จะช่วยให้คุณเข้าใจ และสามารถวางแผนภาษีทรัพย์สินของคุณได้อย่างถูกต้อง เพื่อไม่ให้พลาดการชำระภาษี และหลีกเลี่ยงค่าปรับที่อาจเกิดขึ้น


อ้างอิง

• itax.in.th
• fpo.go.th