บ้านหรือที่ดินอาจเป็นสินทรัพย์ที่ช่วยสร้างความมั่นคงในระยะยาว แต่ค่าใช้จ่ายอย่าง “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ก็เป็นเรื่องที่เจ้าของทรัพย์สินไม่ควรมองข้าม เพราะอาจส่งผลต่อการวางแผนการเงินได้โดยตรง

แล้วบ้านหรือที่ดินที่คุณถือครองอยู่ต้องเสียภาษีเท่าไร ?

ได้รับการยกเว้นหรือไม่ ?

Krungsri The COACH จะพาไปอัปเดตเกณฑ์ภาษีที่ดินปี 2569 พร้อมสูตรคำนวณแบบเข้าใจง่าย เพื่อช่วยให้คุณวางแผนชำระภาษีได้อย่างได้อย่างมั่นใจ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือที่เรียกสั้น ๆ ว่า “ภาษีบ้านและที่ดิน” คือ ภาษีรายปีที่คิดตามมูลค่าของที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่คุณเป็นเจ้าของ โดยมีองค์กรบริหารส่วนท้องถิ่นเป็นผู้จัดการเรียกเก็บภาษี

กฎหมายภาษีที่ดินปีฉบับนี้มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 13 มีนาคม 2562 (โดยเข้ามาแทนที่การจัดเก็บภาษีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงภาษีบำรุงท้องที่แบบเดิม) และเริ่มจัดเก็บภาษีครั้งแรกเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นมา ทำให้เจ้าของทรัพย์สิน
การคิดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีสูตรคำนวณง่าย ๆ คือ
 
อย่างไรก็ตาม อัตราภาษีของมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะแตกต่างกันไปตามประเภทของที่ดิน เจ้าของที่ดินจะต้องดูก่อนว่า ทรัพย์สินที่ตนเองมีอยู่ จัดอยู่ในประเภทใด เพื่อจะได้คำนวณอัตราภาษีได้อย่างถูกต้อง การคิดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะจัดเก็บตามประเภทของการใช้งาน แบ่งเป็น 4 ประเภท ดังนี้
  นอกจากอัตราจัดเก็บที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้งานแล้ว ยังมีสิทธิพิเศษในการลดหย่อนภาษีให้กับทรัพย์สินบางประเภท ดังนี้

• ลดหย่อน 50% : สำหรับที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด ที่บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครอง
• ลดหย่อน 90% : สำหรับอสังหาริมทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงิน (นับตั้งแต่วันที่ตกเป็นของสถาบันการเงิน ไม่เกิน 5 ปี)
• ลดหย่อน 90% : สำหรับที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของผู้ประกอบการ ที่อยู่ระหว่างพัฒนาเป็นอาคารชุด (ไม่เกิน 3 ปี)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเรียกเก็บเพียง ปีละ 1 ครั้ง โดยคุณจะได้รับหนังสือแจ้งประเมินภาษีภายในเดือนกุมภาพันธ์ และต้องชำระให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 30 เมษายนของทุกปี (เว้นแต่รัฐบาลจะประกาศขยายเวลา) สำหรับผู้ที่มียอดชำระตั้งแต่ 3,000 บาทขึ้นไป สามารถเลือกแบ่งจ่ายได้ 3 งวดเท่า ๆ กัน (ภายในเดือนเมษายน, พฤษภาคม และมิถุนายน) เพื่อช่วยให้บริหารสภาพคล่องทางการเงินได้คล่องตัวขึ้น
หากจ่ายเลยกำหนด ให้นำใบประเมินภาษีเดิมไปติดต่อสำนักงานเขตหรือหน่วยงานท้องถิ่น เพื่อคำนวณยอดใหม่ที่รวม “ค่าปรับและเงินเพิ่ม” โดยอัตราค่าปรับจะขึ้นอยู่กับความล่าช้า ดังนี้

• จ่ายก่อนมีหนังสือเตือน : ปรับ 10%
• จ่ายภายในกำหนดที่หนังสือเตือนระบุ : ปรับ 20%
• จ่ายเกินกำหนดในหนังสือเตือน : ปรับสูงสุด 40%

ทั้งนี้ จะต้องเสียเงินเพิ่ม (ดอกเบี้ย) อีก 1% ต่อเดือนของยอดภาษีค้างชำระ แต่หากหนังสือเตือนที่ได้รับมี QR Code อัปเดตยอดรวมค่าปรับไว้แล้ว ก็สามารถสแกนจ่ายผ่านแอปพลิเคชันธนาคารได้ทันทีเพื่อความสะดวกรวดเร็ว
การจงใจหลีกเลี่ยงไม่จ่ายภาษีที่ดิน อาจนำไปสู่ผลกระทบและบทลงโทษที่รุนแรงกว่าที่คิด โดยแบ่งเป็น 4 ระดับ ดังนี้

• เสียเบี้ยปรับและดอกเบี้ย : ต้องเสียค่าปรับแพงถึง 10-40% พร้อมดอกเบี้ย (เงินเพิ่ม) อีก 1% ต่อเดือน
• ถูกระงับธุรกรรมที่ดิน : ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ ซื้อ-ขาย หรือจำนองที่ดินแปลงนั้นได้ จนกว่าจะนำใบเสร็จชำระภาษีมาแสดง
• รับโทษทางอาญา : หากตรวจสอบพบว่าจงใจแจ้งข้อมูลเท็จหรือใช้เอกสารปลอมเพื่อหนีภาษี จะมีโทษจำคุกสูงสุดไม่เกิน 2 ปี ปรับไม่เกิน 40,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
• ยึดทรัพย์ขายทอดตลาด : ในขั้นเด็ดขาด หน่วยงานท้องถิ่นมีสิทธิ์ตามกฎหมายที่จะยึด หรืออายัดทรัพย์สินของคุณไปขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชำระภาษีที่ค้างไว้ได้ทันที

โดยปกติแล้ว กำหนดชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคือภายในเดือนเมษายนของทุกปี แต่ประเด็นสำคัญที่เจ้าของ “ที่ดินรกร้างว่างเปล่า” ต้องเตรียมรับมืออย่างเร่งด่วนคือ ภาระภาษีที่กำลังจะพุ่งสูงขึ้น

ตามกฎหมาย ที่ดินรกร้างจะถูกปรับอัตราภาษีขึ้น 0.3% ในทุก ๆ 3 ปี ซึ่งในปี 2569 จะถึงรอบการปรับอัตราภาษีครั้งใหม่ ทำให้ค่าใช้จ่ายในการถือครองที่ดินเพิ่มขึ้นทันที ลองดูตัวอย่างเปรียบเทียบเพื่อให้เห็นภาพชัดเจนขึ้น

ตัวอย่างภาระภาษีสำหรับที่ดินรกร้างมูลค่า 100 ล้านบาท
  นอกจากนี้ ในปี 2570 จะมีการบังคับใช้ “ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่” ซึ่งมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นทั่วประเทศ ยิ่งทำให้ฐานในการคำนวณภาษีสูงขึ้นตามไปด้วย

ดังนั้นเจ้าของที่ดินควรเร่งวางแผนนำที่ดินมาทำประโยชน์ เช่น เปลี่ยนเป็นพื้นที่เกษตรกรรม หรือพัฒนาเชิงพาณิชย์ กลยุทธ์นี้นอกจากจะช่วยลดภาระภาษีลงได้อย่างมหาศาลแล้ว ยังเป็นการพลิกฟื้นที่ดินเปล่าให้สร้างรายได้ระยะยาวอีกด้วย

การเสียภาษีเป็นหน้าที่ของเจ้าของทรัพย์สินทุกคน Krungsri The COACH หวังว่าข้อมูลนี้จะช่วยให้คุณมองเห็นภาพรวม และวางแผนจัดการภาษีได้อย่างแม่นยำ เพื่อไม่ให้พลาดกำหนดชำระ และหลีกเลี่ยงค่าปรับที่อาจเกิดขึ้นแบบไม่รู้ตัว

อ้างอิง

• itax.in.th
• fpo.go.th