มีที่ดินถือครอง หลายคนมองว่าเป็นแต้มต่อสำคัญ เพราะเป็นสินทรัพย์ที่มูลค่ามีโอกาสเพิ่มขึ้นในระยะยาว ยิ่งถือครองนาน โอกาสสร้างกำไรก็ยิ่งสูงขึ้น แต่เบื้องหลังของกำไรนั้น ยังมีเรื่องที่เจ้าของที่ดินจำนวนไม่น้อยกังวลอยู่เสมอ นั่นคือ “ภาษีที่ดิน” ซึ่งเป็นต้นทุนสำคัญที่ต้องเจอตั้งแต่วันถือครองไปจนถึงวันที่ตัดสินใจขาย แล้วภาษีเหล่านี้มีอะไรบ้าง? วางแผนอย่างไรให้จ่ายอย่างคุ้มค่า และไม่กระทบกำไรที่ควรได้ ? Krungsri The COACH จะพาคุณไล่เรียงให้เข้าใจแบบง่าย ๆ เพื่อให้ทุกการตัดสินใจเกี่ยวกับที่ดินเป็นไปอย่างมั่นใจมากขึ้น เคยสงสัยไหมว่า... เงินหลักแสนที่จ่ายให้กรมที่ดินตอนโอนบ้านหรือโอนที่ดิน มันคือค่าอะไรบ้าง ? เช็กตามนี้ได้เลย
 
เมื่อมีการขายที่ดิน เงินที่ได้รับจะถูกนับเป็น “เงินได้” ซึ่งตามกฎหมายจะต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายเอาไว้ โดยวิธีการคำนวณจะต้องนำ “ราคาประเมินที่ดิน” มาเป็นตัวตั้ง แล้วหักลบด้วยค่าใช้จ่ายแบบเหมาจ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง ยิ่งถือครองที่ดินมานาน อัตราการหักค่าใช้จ่ายก็จะยิ่งสูงขึ้น จากนั้นจึงนำยอดที่เหลือไปคำนวณตามอัตราภาษีเงินได้แบบก้าวหน้า
ภาษีตัวนี้จะเรียกเก็บในอัตรา 3.3% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อขายจริง (ยึดจากราคาที่สูงกว่าเป็นเกณฑ์) กฎหมายกำหนดภาษีส่วนนี้ไว้เพื่อเก็บกับกลุ่มคนที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชย์ หรือมุ่งเน้นการเก็งกำไร โดยจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะก็ต่อเมื่อ ถือครองที่ดินมาไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนั้นน้อยกว่า 1 ปี  
อากรแสตมป์จะคิดในอัตรา 0.50% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง (ยึดตามราคาที่สูงกว่าเช่นกัน) โดยค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อผู้ขายถือครองที่ดินมานานจน “หลุดพ้น” จากเงื่อนไขการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในข้อ 2 แล้วเท่านั้น
 

ไขข้อสงสัย ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ทั้งสองอย่างไหม ?

กฎเหล็กที่จำง่ายที่สุดคือ “เสียแค่อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น” ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ก็รอดจากอากรแสตมป์ทันที ลองมาดูเงื่อนไขเปรียบเทียบกันชัด ๆ
นี่คือค่าใช้จ่ายพื้นฐานสำหรับการทำธุรกรรมที่กรมที่ดิน โดยคิดในอัตรา 2% ของ “ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์” เท่านั้น (ไม่นำราคาซื้อขายจริงมาคำนวณ) ซึ่งตามธรรมเนียมปฏิบัติแล้ว ผู้ซื้อและผู้ขายมักจะตกลงจ่ายกันคนละครึ่ง หรือขึ้นอยู่กับการเจรจาตกลงกันล่วงหน้า
เมื่อรู้แล้วว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง สำหรับคนที่สงสัยว่า ขายที่ดินเสียภาษีเท่าไร สามารถประเมินตัวเลขเบื้องต้นด้วยตัวเองง่าย ๆ ตามขั้นตอนนี้

• เช็กราคาประเมิน : ตรวจสอบราคาประเมินที่ดินจากเว็บไซต์กรมธนารักษ์
• นับปีที่ถือครอง : ดูหลังโฉนดว่าครอบครองมากี่ปี เพื่อเช็กว่าต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์
• นำตัวเลขมาคูณเปอร์เซ็นต์ : จับราคาประเมิน หรือราคาขาย มาคูณกับอัตราภาษีแต่ละประเภทที่เข้าข่าย

ตัวช่วยเด็ด ! ยุคนี้ไม่ต้องนั่งจดสูตรกดเครื่องคิดเลขให้ปวดหัว สามารถเข้าไปประเมินค่าใช้จ่ายล่วงหน้าเป๊ะ ๆ ได้ฟรี ที่ระบบคำนวณภาษีอากรเบื้องต้นบนเว็บไซต์กรมที่ดิน (https://rdsrv2.rd.go.th) เพียงแค่กรอกข้อมูลให้ครบ ระบบก็คำนวณยอดเบ็ดเสร็จออกมาให้ทันที ต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเช่นกัน แต่กฎหมายจะให้สิทธิพิเศษ คือสามารถนำรายได้จากการขาย (ยึดตามราคาประเมิน) ไปหักค่าใช้จ่ายได้สูงถึง 50% ก่อน แล้วจึงนำยอดที่เหลือไปคำนวณภาษี ซึ่งวิธีนี้จะช่วยลดหย่อนภาระภาษีไปได้มาก
หลายคนกังวลว่าเมื่อเสียภาษีเงินได้ที่กรมที่ดินไปแล้ว พอถึงช่วงต้นปีจะต้องนำรายได้ก้อนนี้ไปรวมยื่นภาษีประจำปีอีกหรือไม่ ลองมาเช็กเงื่อนไขของตัวเองกันดู
 
เพื่อป้องกันการเสียเวลา นี่คือ 3 สิ่งที่ต้องเตรียมให้พร้อม เพื่อให้การประสานงานที่กรมที่ดินราบลื่นมากยิ่งขึ้น

• เช็กก่อนขาย : ถือครองกี่ปี มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีไหม ได้มาจากมรดกหรือซื้อเอง เพื่อคำนวณภาษีให้เป๊ะ
• เคลียร์ก่อนโอน : ตกลงให้ชัด ใครจ่ายค่าโอน 2% และภาษีส่วนอื่น ๆ ลดดราม่าวันจริง
• คำนวณก่อนจ่าย : ประเมินค่าใช้จ่ายล่วงหน้าผ่านระบบกรมที่ดิน แล้วเตรียมเงินให้ครบ ไม่พลาดวันโอน

การทำความเข้าใจเรื่องภาษีซื้อขายที่ดินถือเป็นเกราะป้องกันชั้นดีที่ช่วยให้ผู้ขายสามารถตั้งราคาขายได้อย่างเหมาะสม และไม่ขาดทุนจากต้นทุนแฝง การเตรียมตัวประเมินค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตั้งแต่ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมการโอน จะช่วยให้การทำธุรกรรมเป็นไปอย่างราบรื่น สบายใจ และรับเงินก้อนจากการขายได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยโดยไม่ต้องกังวลเรื่องปัญหาภาษีย้อนหลัง

อ้างอิง

• https://rdsrv2.rd.go.th