การรีไฟแนนซ์บ้านควรทำหลังจากครบ 3 ปีจากการกู้ เพื่อหลีกเลี่ยงค่าปรับการไถ่ถอนก่อนกำหนด (2-3% ของยอดเงินกู้ที่เหลือ) ซึ่งอาจทำให้การรีไฟแนนซ์ไม่คุ้มค่า หากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นหลังจากช่วงดอกเบี้ยคงที่หรือภาระผ่อนชำระมากเกินไป การรีไฟแนนซ์สามารถช่วยลดภาระรายเดือนหรือขยายระยะเวลาเงินกู้ได้ แต่ต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าอากรสแตมป์ ค่าประเมินและค่าจดจำนอง

ไม่ว่าคุณจะเพิ่งผ่อนบ้านมาไม่กี่ปี หรืออยู่กับบ้านหลังเดิมมานาน เชื่อว่าหลายคนคงเคยตั้งคำถามว่า “ตอนนี้ถึงเวลาที่ต้องขอลดดอกเบี้ยบ้านหรือยัง ?” ซึ่งวัตถุประสงค์ในการขอลดดอกเบี้ยบ้านของแต่ละคนก็แตกต่างกันออกไป บางคนต้องการลดภาระผ่อนรายเดือน บางคนอยากได้เงินก้อนมาหมุนเพิ่ม จนเกิดคำถามว่าจะเลือกรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) หรือขอรีเทนชันบ้าน (Retention) แบบไหนคุ้มกว่ากัน ?

อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจที่จะเลือกรีไฟแนนซ์บ้านหรือรีเทนชัน ควรจะเปรียบเทียบปัจจัยหลาย ๆ ด้านประกอบกัน โดยเฉพาะเรื่องของความคุ้มค่า ที่ต้องเปรียบเทียบทั้งเรื่องอัตราดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม ระยะเวลาที่เหลือ และความต้องการทางการเงิน หลายคนสงสัยว่า เราควรจะรีไฟแนนซ์บ้านในช่วงเวลาไหนดี ถึงจะคุ้มค่าที่สุด ที่จริงแล้ว เหตุผลสำคัญของการรีไฟแนนซ์บ้านของแต่ละคนแตกต่างกันออกไป แต่ควรพิจารณาสถานการณ์ดังต่อไปนี้ เพื่อประโยชน์สูงสุดในการลดภาระดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายในระยะยาว
 

ครบกำหนดที่จะรีไฟแนนซ์ได้ และไม่โดนค่าปรับรีไฟแนนซ์บ้านก่อนกำหนด

โดยปกติแล้ว สัญญากู้เงินซื้อบ้าน สถาบันการเงินจะกำหนดให้ผู้กู้สามารถรีไฟแนนซ์หรือปิดบัญชีสินเชื่อได้หลังจากผ่อนครบ 3-4 ปีขึ้นไป ซึ่งหากว่ายังไม่ครบเวลาที่กำหนดไว้ จะต้องเสียค่าปรับอยู่ที่ 2-3% ของยอดหนี้ที่คงเหลืออยู่ เรียกได้ว่า ยิ่งยอดสินเชื่อเหลือมากเท่าไร ค่าปรับก็ยิ่งสูงตามไปด้วย

ตัวอย่างเช่น หากยอดสินเชื่อคงเหลือ 3 ล้านบาท ค่าปรับ 3% จะต้องเสียค่าปรับ 90,000 บาท

สรุป หากว่าต้องการรีไฟแนนซ์บ้าน หรือย้ายไปธนาคารใหม่ ควรทำหลังผ่อนครบ 3 ปี หรือหลังจากระยะเวลาที่ทางสถาบันการเงินระบุเอาไว้ในสัญญาว่าสามารถปิดบัญชีสินเชื่อได้โดยที่ไม่เสียเงินค่าปรับ
 

ดอกเบี้ยบ้านพุ่งสูงกระทบภาระผ่อน

อย่างที่คนผ่อนบ้านทราบดีว่า หลังจากครบกำหนด 3 ปีแล้ว ทางสถาบันการเงินจะเปลี่ยนจากอัตราดอกเบี้ยคงที่ เป็นดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) หรือที่เรียกว่า MRR (Minimum Retail Rate) ทำให้ดอกเบี้ยบ้านพุ่งสูงขึ้น และยอดผ่อนชำระจะถูกใช้ในการจ่ายดอกเบี้ยมากกว่าจ่ายเงินต้น การรีไฟแนนซ์จึงเป็นทางเลือกที่คุ้มค่า

สรุป หากว่าดอกเบี้ยพุ่งสูงมากขึ้น จนยอดผ่อนต่อเดือนสูงขึ้น หรือจ่ายดอกเบี้ยมากกว่าเงินต้น ลองมองหาโปรโมชันรีไฟแนนซ์ ก็จะช่วยลดภาระทางการเงินได้
 

ต้องการปรับเงื่อนไขให้ผ่อนสบายขึ้น

การรีไฟแนนซ์บ้านไม่ได้มีวัตถุประสงค์แค่ลดดอกเบี้ยเท่านั้น แต่ยังใช้ปรับโครงสร้างหนี้ได้อีกด้วย เหมาะสำหรับคนที่ต้องการวางแผนทางการเงินใหม่ หรือมีภาระทางการเงินเพิ่มขึ้น โดยสามารถเปลี่ยนเงื่อนไขใหม่ ดังนี้
 

• ลดค่าผ่อนชำระต่อเดือน อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง ทำให้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนลดลงไปด้วย ทำให้มีเงินเหลือสำหรับชีวิตประจำวันหรือนำไปลงทุนได้เพิ่มขึ้น
• ยืดระยะเวลาการผ่อน ในกรณีที่ต้องการลดภาระค่าใช้จ่ายต่อเดือน อาจจะยืดระยะเวลาการผ่อนชำระ แต่ต้องไม่เกินอายุสัญญาที่กำหนด
• เพิ่มวงเงิน เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการเงินก้อนไปใช้จ่ายในวัตถุประสงค์ต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นการนำไปลงทุน ตกแต่งบ้าน จ่ายหนี้บัตรเครดิต หรือหนี้นอกระบบ ก็สามารถขอรีไฟแนนซ์บ้านเพื่อเพิ่มวงเงินก็สามารถทำได้เช่นกัน เพราะการรวมหนี้เป็นก้อนเดียวกันก็ช่วยให้บริหารจัดการหนี้ได้ดียิ่งขึ้น แถมดอกเบี้ยบ้านยังต่ำกว่าดอกเบี้ยชนิดอื่น ๆ หรือหากว่าใครที่ผ่อนบ้านหมดแล้ว อยากเปลี่ยนบ้านเป็นเงินสด ก็สามารถเลือกขอสินเชื่อ Home for Cash ได้

สรุป หากว่าใครต้องการลดค่าผ่อนชำระต่อเดือน ยืดระยะเวลาการผ่อน หรือเพิ่มวงเงินสินเชื่อ ก็เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการรีไฟแนนซ์บ้านเช่นเดียวกัน
  เมื่อถึงเวลาที่ต้องลดดอกเบี้ยบ้าน แต่หลายคนอาจจะยังลังเลว่าจะเลือกรีไฟแนนซ์บ้านหรือรีเทนชันบ้านดี ลองตอบคำถามเหล่านี้ก่อนตัดสินใจ เพราะทั้งสองแบบมีข้อดีและข้อจำกัดที่แตกต่างกันออกไป
 

1. ธนาคารเดิมให้ข้อเสนอคุ้มพอหรือยัง ?

• การรีไฟแนนซ์บ้าน คือ การขอสินเชื่อกับธนาคารใหม่ ที่อาจจะให้ข้อเสนอที่ดีกว่าหรือคุ้มค่ากว่าธนาคารเดิม
• การรีเทนชันบ้าน คือ การขอลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม

ในกรณีที่เราต้องการขอลดดอกเบี้ยบ้าน สิ่งที่ต้องทำไม่เพียงแต่การยื่นขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่เท่านั้น แต่ต้องเจรจาขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมด้วย จากนั้นจึงเปรียบเทียบความคุ้มค่า เพราะอย่าลืมว่าการรีไฟแนนซ์บ้าน จะต้องมีค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เหมือนกับตอนที่ซื้อบ้านใหม่นั่นเอง หากว่าไม่คุ้มค่า หรือธนาคารเดิมยื่นข้อเสนอที่ดีกว่าหรือใกล้เคียง บางครั้งการรีเทนชันก็คุ้มค่ากว่านั่นเอง
 

2. พร้อมเตรียมเอกสารและเวลาทำเรื่องหรือไม่ ?

การรีไฟแนนซ์บ้านจะต้องเตรียมเอกสารทางการเงินจำนวนมาก เหมือนกับตอนที่ขอสินเชื่อบ้าน เพราะเป็นการทำสัญญาเงินกู้ใหม่ แต่การรีเทนชันบ้านไม่ต้องทำสัญญาใหม่ เพียงแต่เขียนคำร้องยื่นไปที่ธนาคารเดิมก็สามารถขอลดดอกเบี้ยบ้านได้แบบง่าย ๆ ดังนั้น ใครไม่อยากยุ่งยากเตรียมเอกสารและต้องไปติดต่อราชการใหม่ หากอัตราดอกเบี้ยไม่หนีห่างกันเท่าไร การรีเทนชันก็อาจจะคุ้มค่า แต่หากว่าโปรโมชันรีไฟแนนซ์ของธนาคารใหม่ดีมาก ๆ ก็คุ้มค่าที่จะเสียเวลาทำเรื่องเช่นเดียวกัน
 

3. รับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจากรีไฟแนนซ์ได้หรือไม่ ?

อย่าดูแค่อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงไป ให้พิจารณาค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้าน ดังต่อไปนี้

• ค่าอากรแสตมป์ : 0.05% ของวงเงินกู้
• ค่าประเมินหลักทรัพย์ : ประมาณ 2,500-3,000 บาท
• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนอง : 1% ของวงเงินกู้
• ค่าประกันอัคคีภัย
• ค่าประกันชีวิต (บางธนาคารกำหนดให้ผู้กู้ต้องทำประกันชีวิต)
• ค่าปรับกรณีไถ่ถอนก่อนกำหนด กรณีที่รีไฟแนนซ์บ้านก่อน 3 ปี

อย่างไรก็ตาม บางธนาคารอย่างธนาคารกรุงศรี มีโปรโมชันฟรีค่าประเมินหลักประกันและค่าจดจำนอง จึงต้องพิจารณาอย่างถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจ
 

4. วางแผนอยู่บ้านหลังเดิมอีกกี่ปี ?

คำถามต่อมาที่ต้องถามตัวเองคือ วางแผนจะอยู่บ้านหลังนี้อีกกี่ปี ? หากว่ามีแผนที่จะขายในอีก 1-2 ปีข้างหน้า อาจจะไม่คุ้มค่า เพราะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมต่าง ๆ อีกรอบ แนะนำให้เลือกวิธีรีเทนชันน่าจะดีกว่า แต่หากคิดว่าจะอยู่บ้านหลังนี้ไปอีกนาน และจะไม่ย้ายไปไหน การรีไฟแนนซ์ก็อาจจะตอบโจทย์มากกว่า
 

5. วงเงินคงเหลือคุ้มต่อการดำเนินการหรือไม่ ?

อย่าลืมพิจารณายอดสินเชื่อที่คงเหลือ เพราะหากว่ายอดสินเชื่อเหลือน้อยเกินไป การรีไฟแนนซ์ก็อาจจะไม่คุ้มค่าเช่นเดียวกัน แนะนำให้รีเทนชันดีกว่า เพราะเงินดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ อาจจะไม่คุ้มค่ากับค่าดำเนินการ
 

6. ประวัติการผ่อนดีแค่ไหน ?

ปัจจัยสำคัญในลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารใหม่คือ การพิจารณาถึงประวัติการผ่อนชำระที่ผ่านมา หากว่าเป็นลูกค้าชั้นดี ผ่อนชำระตรงทุกงวด ก็จะได้รับเครดิตที่ดี และมีโอกาสได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่าคนอื่น
 

7. ต้องการวงเงินเพิ่มหรือปรับเงื่อนไขอื่น ๆ หรือไม่ ?

ในกรณีที่มีวัตถุประสงค์อื่นนอกเหนือจากการลดดอกเบี้ย เช่น ต้องการเงินก้อนเพิ่ม หรือต้องการลดภาระการผ่อนชำระรายเดือน การรีไฟแนนซ์น่าจะเป็นตัวเลือกที่ดีกว่าการรีเทนชันบ้าน
    การวางแผนและพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์บ้านนั้นมีความสำคัญอย่างยิ่ง เพราะส่งผลโดยตรงต่อสุขภาพทางการเงินของคุณในระยะยาว โดยมีข้อดีดังต่อไปนี้

• ลดดอกเบี้ยได้ในระยะยาว การรีไฟแนนซ์บ้านช่วยลดภาระดอกเบี้ยได้จำนวนมาก โดยเฉพาะหากว่ายอดสินเชื่อค่อนข้างสูง และดอกเบี้ยยิ่งต่ำมากเท่าไร ยอดเงินที่ชำระในแต่ละเดือนก็จะไปตัดเงินต้นได้มากขึ้น ช่วยให้ผ่อนบ้านหมดได้ไวยิ่งขึ้น
• บริหารภาระหนี้ให้สอดคล้องกับแผนการเงิน สามารถปรับโครงสร้างให้เข้ากับสภาวะการเงินในปัจจุบัน ทั้งการลดค่างวดเพื่อเพิ่มสภาพคล่อง หรือการเพิ่มวงเงิน
• เพิ่มโอกาสได้เงินก้อนใหม่ ที่มีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าสินเชื่อส่วนบุคคล

ดอกเบี้ยบ้านสูงเกินไป หรืออยากได้เงินก้อนมาหมุนเพิ่ม ทางออกง่าย ๆ คือ รีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารกรุงศรี ที่มาพร้อมสิทธิพิเศษและขั้นตอนที่ไม่ยุ่งยาก
 

• ดอกเบี้ยคงที่ปีแรกเพียง 1.79% ต่อปี*
• ประเมินหลักประกันฟรี มูลค่า 3,210 บาท (วันที่ 1 ก.ย. 68 - 31 ธ.ค. 68)
• จดจำนองฟรี**

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว

สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ : อัตราดอกเบี้ยลดต้นลดดอกตลอดอายุสัญญาอยู่ระหว่าง 3.921% - 5.732% ต่อปี***

*สำหรับวงเงินกู้ตั้งแต่ 1 ลบ.ขึ้นไป

**ฟรีค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้อนุมัติ หรือสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท เฉพาะลูกค้าที่ซื้อ MRTA/MLTA ตามเงื่อนไขที่กำหนด และเลือกดอกเบี้ยทางเลือกฟรีค่าจดจำนองเท่านั้น

***สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 18 ส.ค. 68 = 6.870% ต่อปี ทั้งนี้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ รายละเอียดการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ที่เว็บไซต์ของธนาคารกรุงศรีอยุธยา

อ้างอิง

• รีไฟแนนซ์. สืบค้นเมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2568
• รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร? รวมทุกขั้นตอนตั้งแต่ต้นจนจบ. สืบค้นเมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2568