การมีบ้านหรือคอนโดสักหลังเพื่อใช้ชีวิตในแบบที่เราใฝ่ฝัน ไม่ว่าจะอยู่เพียงลำพังหรือใช้เวลาอบอุ่นร่วมกับคนที่เรารัก ถือเป็นหนึ่งในเป้าหมายสำคัญของใครหลาย ๆ คน แต่ในเส้นทางสู่บ้านในฝันนั้น นอกจากราคาซื้อขายที่ต้องเตรียมไว้แล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายแฝงอีกอย่างที่ไม่ควรมองข้าม นั่นคือ “ค่าโอนบ้าน” ซึ่งเกิดขึ้นในวันที่เราโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าของเดิม

ค่าโอนบ้านอาจดูเป็นภาระที่ใหญ่ เพราะบางครั้งต้องใช้เงินตั้งแต่หลักหมื่นไปจนถึงหลักแสน ขึ้นอยู่กับราคาประเมินหรือราคาขาย แต่ถ้าเราเข้าใจล่วงหน้าและวางแผนการเงินไว้ดี ก็จะช่วยลดความกังวลไปได้มาก Krungsri The COACH จึงอยากอยู่เคียงข้างคุณ ชวนมาทำความเข้าใจเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายส่วนนี้ให้ชัดเจน พร้อมอัปเดตมาตรการช่วยเหลือค่าโอนบ้านจากรัฐบาลในปี 2569 ที่อาจช่วยแบ่งเบาภาระให้คุณก้าวสู่การมีบ้านในฝันได้อย่างมั่นใจ การโอนบ้านก็คือ การโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านและโฉนดที่ดินจากเจ้าของบ้านเดิมไปสู่เจ้าของบ้านใหม่ ส่วนใหญ่จะเป็นการโอนกรรมสิทธิ์บ้านจากผู้ขายที่เป็นบุคคลทั่วไปหรือโครงการบ้านต่าง ๆ มาให้กับผู้ซื้อ

แต่หากมีการกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร ธนาคารจะเก็บโฉนดตัวจริงไว้ ส่วนผู้ซื้อบ้านจะได้รับเป็นสำเนาโฉนด ซึ่งโฉนดที่ดินจะระบุชื่อผู้รับสัญญาเป็นชื่อของธนาคารผู้รับจำนองจนกว่าผู้ซื้อจะผ่อนชำระสินเชื่อบ้านจนหมดนั่นเอง
  เมื่อมีการตกลงซื้อขายบ้านระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายที่อาจเป็นได้ทั้งโครงการหรือบุคคลธรรมดาทั่วไป นอกจากนี้เมื่อผู้ซื้อทำการซื้อบ้านไปแล้วแต่ต่อมาต้องการรีไฟแนนซ์บ้านจากธนาคารหรือสถาบันการเงินเดิมไปยังธนาคารใหม่ ผู้ซื้อบ้านจะต้องชำระค่าโอนบ้านอีกครั้งกับทางสำนักงานที่ดิน
 

ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน มีอะไรบ้าง

ในการโอนบ้านนั้น เราในฐานะผู้ซื้อบ้านจะต้องนัดหมายเพื่อโอนกรรมสิทธิ์บ้านกับผู้ขายบ้าน ณ สำนักงานที่ดิน โดยจะต้องมีการจ่ายค่าโอนบ้าน ซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่รัฐบาลกำหนดอีกหลายรายการ ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน คิดเป็น 0.01%* ของราคาประเมินค่าจดจำนอง คิดเป็น 0.01%* ของยอดเงินกู้
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ** คิดเป็น 3.3% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขาย (ไม่ต้องจ่ายหากจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว)
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (กรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ขายต้องชำระค่าภาษีนี้)

หมายเหตุ :

*มาตรการกระตุ้น “ภาคอสังหาริมทรัพย์” ปี 2568 ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง เหลือ 0.01% สำหรับซื้อบ้านใหม่ และซื้อบ้านต่อ ที่ราคาซื้อขาย วงเงินจำนอง และราคาประเมินกรมที่ดิน ไม่เกิน 7 ล้านบาท

เงื่อนไข : เป็นการซื้อที่ดินพร้อมอาคารที่อยู่อาศัยหรืออาคารพาณิชย์ หรือซื้ออาคารชุด โดยได้รับการลดหย่อนทั้ง (ซื้อใหม่ / ซื้อต่อ) ครอบคลุมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว (ทาวน์เฮาส์) อาคารพาณิชย์ และห้องชุด โดยราคาซื้อขายและวงเงินจำนอง ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท (ราคาประเมินกรมที่ดินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทด้วย) กรณีอย่างใดอย่างหนี่งไม่เข้าเกณฑ์ จะไม่ได้รับสิทธิตามมาตรการดังกล่าว ทั้งนี้ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย และต้องเป็นการโอนพร้อมจดจำนองในคราวเดียวกัน ระยะเวลาตั้งแต่วันที่กฎหมายมีผลใช้บังคับถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569

** โดยปกติหากเราซื้อบ้านกับโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีการแสวงหารายได้และผลกำไรจากการขายบ้าน หรือซื้อกับบุคคลธรรมดาที่ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปีนับแต่ได้อสังหาริมทรัพย์นั้นมา หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายเป็นเวลาน้อยกว่า 1 ปี จะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

แต่หากเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ผู้ขายบ้านไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแต่จะเสียค่าอากรแสตมป์

อย่างไรก็ตาม ในทางกฎหมายไม่ได้มีการกำหนดเอาไว้ว่าใครจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน จึงต้องมีการตกลงร่วมกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายบ้าน เช่น หารคนละครึ่ง หรือผู้ขายให้จะลดราคาบ้านให้เราเพิ่มเติมโดยแลกกับการให้เรารับผิดชอบในส่วนของค่าโอนบ้านทั้งหมดแทน

หากเราซื้อบ้านจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ ทางเจ้าของโครงการจะแจ้งรายละเอียดว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบในค่าโอนบ้าน แต่หากเป็นการซื้อขายกับบุคคลทั่วไป ผู้ซื้อควรสอบถาม ศึกษาหาข้อมูล และคำนวณราคาบ้านพร้อมค่าใช้จ่ายทั้งหมด เพื่อเตรียมเงินก้อนสำหรับจ่ายค่าโอนบ้าน
  สำหรับคนที่วางแผนซื้อบ้านในปี 2569 ยังคงได้รับประโยชน์อย่างต่อเนื่องจากมาตรการของภาครัฐ ซึ่งมีผลบังคับใช้ไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 โดยจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านผ่านการปรับลดค่าธรรมเนียมสำคัญ 2 รายการ สำหรับบ้าน และคอนโดที่มีราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท ดังนี้

• ลดค่าธรรมเนียมการโอน : จากปกติ 2% เหลือเพียง 0.01%
• ลดค่าจดจำนอง : จากปกติ 1% เหลือเพียง 0.01%

ลองนึกภาพตาม หากคุณซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท จากเดิมที่ต้องเตรียมค่าใช้จ่ายส่วนนี้รวมกันถึง 30,000 บาท (ค่าโอน 20,000 และค่าจดจำนอง 10,000) จะลดเหลือเพียง 200 บาทเท่านั้น การปรับลดนี้จึงช่วยให้คุณมีเงินเหลือสำหรับตกแต่งบ้าน หรือเก็บเป็นเงินสำรองฉุกเฉินได้นั่นเอง หมายเหตุ :

• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยทั่วไปจะเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขายที่ครอบครองบ้านเป็นระยะเวลาเกิน 5 ปี (แบบนับวันชนวัน) แต่หากผู้ขายครอบครองบ้านมากกว่า 5 ปีขึ้นไป หรือ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน
• กรณีที่จ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์

หากใครกำลังมีแผนในการซื้อบ้านและเตรียมพร้อมในการโอนบ้าน ในช่วงนี้จะเป็นช่วงเวลาที่ดีมาก ๆ ที่เราจะได้รับประโยชน์จากมาตรการช่วยเหลือของรัฐ และหากใครกำลังมองหาสินเชื่อบ้านดี ๆ Krungsri The COACH ขอแนะนำ สินเชื่อบ้านกรุงศรีเพื่อที่อยู่อาศัย พร้อมสิทธิประโยชน์มากมาย เช่น

• ดอกเบี้ยต่ำสุดคงที่ปีแรก 1.99% ต่อปี
• ฟรี! ค่าสำรวจและประเมินหลักประกันมูลค่า 3,210 บาท ตามเงื่อนไขของธนาคาร
• ฟรี! ค่าจดจำนอง ตามเงื่อนไขของธนาคาร
• ส่วนลดอัตราดอกเบี้ย 0.25% สำหรับลูกค้าที่ใช้บัญชีเงินเดือนกับธนาคารกรุงศรี

 
กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว l อัตราดอกเบี้ยลดต้นลดดอกตลอดอายุสัญญาอยู่ระหว่าง 3.830% - 5.732% ต่อปี*

*สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 18 ส.ค. 68 = 6.870% ต่อปี ทั้งนี้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ รายละเอียดดอกเบี้ยและการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ใน Fact sheet

**ฟรี! ค่าประเมินหลักประกัน มูลค่า 3,210 บาท (วันที่ 1 ก.ย. 68 – 31 ธ.ค. 68)

***ฟรีค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้อนุมัติ หรือสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท เฉพาะลูกค้าที่ซื้อ MRTA/MLTA ตามเงื่อนไขที่กำหนด และเลือกดอกเบี้ยทางเลือกฟรีค่าจดจำนองเท่านั้น

****เฉพาะปีที่ 1 เมื่อซื้อประกัน MRTA/MLTA ตามเงื่อนไขที่กำหนด หรือใช้บัญชีเงินเดือนผ่านธนาคารกรุงศรีอยุธยา หลังจากเข้าใจค่าใช้จ่ายหลัก ๆ กันไปแล้ว หลายคนอาจยังมีข้อสงสัยในสถานการณ์ที่แตกต่างกันออกไป Krungsri The COACH จึงรวบรวมคำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการโอนบ้านมาตอบให้หายข้องใจกัน
 

การโอนบ้านจากธนาคารมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ?

การโอนบ้านจากธนาคารมักเกิดขึ้นเมื่อเราผ่อนชำระสินเชื่อบ้านจนหมด โดยเราจะเรียกขั้นตอนนี้ว่า “การไถ่ถอนจำนอง” ซึ่งจะมีค่าธรรมเนียมหลัก ๆ ได้แก่

• ค่าคำขอจดจำนอง 5 บาท
• ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนไถ่ถอน 50 บาท
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือยอดสินไถ่ (ในบางกรณี)
• ค่ามอบอำนาจ 20 บาทต่อคน (ถ้ามี)
• ค่าจ้างทนาย/นายหน้า (ถ้ามี)
• อาจมีค่าบริการธนาคาร ประมาณ 500-1,000 บาท

 

โอนบ้านให้ลูกเสียค่าใช้จ่ายเท่าไร ?

การโอนบ้านให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย (ลูกที่เกิดจากพ่อแม่ที่จดทะเบียนสมรสกัน) จะมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าจดทะเบียนโอนที่ดิน 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5% ของราคาประเมิน (เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท)
• ค่าพยาน 20 บาท
• ค่าคำขอโอนบ้าน 5 บาท
• ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท

แต่ถ้าเป็นลูกที่มิชอบด้วยกฎหมาย (ไม่ได้เกิดจากพ่อแม่ที่จดทะเบียนสมรส หรือไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร) ถือว่าเป็นการให้โดยสิเน่หา มีค่าใช้จ่าย ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน (อย่างใดอย่างหนึ่ง)
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน (หักค่าใช้จ่ายได้ 50%)

 

การโอนบ้านใช้เวลานานแค่ไหน ?

หากเตรียมเอกสารทุกอย่างครบถ้วน ทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย และเจ้าหน้าที่ธนาคาร (กรณีมีการกู้) ไปพร้อมกัน ณ สำนักงานที่ดิน กระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดมักจะเสร็จสิ้นภายในวันเดียว โดยอาจใช้เวลาประมาณ 2-4 ชั่วโมง ขึ้นอยู่กับจำนวนผู้ใช้บริการในวันนั้น

โดยสรุปจะเห็นได้ว่าในการซื้อบ้านนั้น มักจะมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มขึ้นมา นอกเหนือจากราคาซื้อขายบ้าน ซึ่งหากเราคำนวณดูแล้วจะเห็นว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่จำนวนไม่น้อย ซึ่งขึ้นอยู่กับราคาบ้านที่เราซื้อ อย่างไรก็ตามด้วยมาตรการของรัฐบาลในปีนี้ก็ทำให้ผู้ซื้อบ้านได้ประโยชน์จากการลดค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและค่าจดจำนอง ก่อนซื้อบ้านเราจึงต้องเช็กค่าใช้จ่ายอย่างรอบด้านและลองดูว่ามีมาตรการและผลิตภัณฑ์ทางการเงินแบบไหนที่จะทำให้เราได้ประโยชน์สูงสุดในการซื้อบ้านได้