การตัดสินใจขายบ้านสักหลังอาจมีเหตุผลต่างกันออกไป ไม่ว่าจะเป็นการย้ายที่ทำงาน ขยับขยายครอบครัว หรือภาระทางการเงินที่เริ่มหนักเกินรับไหว ทำให้รู้สึกว่าผ่อนบ้านไม่ไหวอีกต่อไป

แต่คำถามสำคัญที่หลายคนสงสัยคือ “ถ้าบ้านยังผ่อนไม่หมด จะขายได้ไหม ?” และ “ต้องทำอย่างไรบ้าง ?”

หากคุณกำลังอยู่ในสถานการณ์นี้ และอยากหาคำตอบที่ชัดเจน Krungsri The COACH ได้รวบรวมข้อมูลครบทุกขั้นตอนเกี่ยวกับการขายบ้านที่ยังมีภาระผ่อนอยู่ ตั้งแต่การเตรียมตัว ไปจนถึงขั้นตอนการดำเนินการ เพื่อให้คุณสามารถวางแผนและจัดการได้อย่างมั่นใจและราบรื่น

เพราะทุกการตัดสินใจเรื่องเงินล้วนสำคัญเสมอ และเมื่อมีข้อมูลที่ถูกต้อง คุณก็พร้อมก้าวต่อไปอย่างมั่นใจในทุกสถานการณ์
“ทำได้” แต่มีเงื่อนไข และขั้นตอนที่ต้องจัดการให้ถูกต้อง โดยทั่วไปแล้ว การขายบ้านที่ยังติดภาระผ่อนชำระกับธนาคารสามารถทำได้ 2 วิธีหลัก ดังนี้
 

วิธีที่ 1 การขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดให้กับธนาคาร

จริง ๆ แล้วเราไม่สามารถขายให้กับธนาคารโดยตรงได้ แต่จะทำในรูปแบบของการ “โอนทรัพย์ชำระหนี้จำนอง” ตามมาตรการที่ธนาคารผู้ให้บริการสินเชื่อของคุณกำหนด

การโอนทรัพย์ชำระหนี้จำนอง คือ การที่ลูกหนี้นำทรัพย์สินซึ่งในที่นี้ก็คือบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด (บ้านติดจำนอง) โอนกรรมสิทธิ์ให้กับธนาคาร (เจ้าหนี้) เพื่อเป็นการชำระหนี้ทั้งหมด หรือบางส่วน ซึ่งมักเป็นทางเลือกสำหรับลูกหนี้ที่ไม่สามารถผ่อนชำระต่อได้แล้ว
 

วิธีที่ 2 การขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดให้กับบุคคลอื่น

วิธีนี้เป็นแนวทางที่นิยม และพบได้บ่อยที่สุด คือการประกาศขายบ้านให้กับผู้ซื้อทั่วไปที่สนใจ ไม่ว่าผู้ซื้อจะชำระด้วยเงินสด หรือขอสินเชื่อจากธนาคารก็ตาม โดยเงินที่ได้จากการซื้อขายจะถูกนำไปชำระหนี้เพื่อปิดบัญชีจำนองบ้านกับธนาคารของผู้ขายเป็นอันดับแรก จากนั้นกรรมสิทธิ์ในบ้านจึงจะสามารถโอนไปยังผู้ซื้อรายใหม่ได้โดยสมบูรณ์
หากคุณตัดสินใจที่จะขายบ้านที่ยังติดจำนองให้กับผู้ซื้อรายใหม่ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน หรือขายคอนโดที่ยังผ่อนไม่หมดก็ตาม มี 4 เรื่องสำคัญที่คุณต้องตรวจสอบ และเตรียมข้อมูลให้พร้อมก่อนประกาศขายจริง เพื่อให้กระบวนการเป็นไปอย่างราบรื่น
 

1. ยอดหนี้คงเหลือล่าสุดเท่าไร ?

สิ่งแรกที่ต้องทำคือติดต่อธนาคารที่คุณผ่อนบ้านอยู่ เพื่อขอสรุปยอดหนี้คงค้างทั้งหมด (ทั้งเงินต้น และดอกเบี้ย) ณ ปัจจุบัน ตัวเลขนี้คือข้อมูลที่สำคัญที่สุด เพราะจะเป็นตัวกำหนดราคาขายขั้นต่ำที่คุณต้องตั้งเพื่อไม่ให้เข้าเนื้อ และเป็นข้อมูลจำเป็นสำหรับแจ้งแก่ผู้ซื้อเพื่อประกอบการตัดสินใจ
 

2. ราคาตลาดของบ้านเราอยู่ที่เท่าไร ?

การตั้งราคาขายที่เหมาะสมเป็นกุญแจสำคัญ ควรสำรวจราคาซื้อขายของบ้านในทำเลใกล้เคียงที่มีขนาด และลักษณะคล้ายกัน เพื่อประเมินราคาตลาดในปัจจุบัน การตั้งราคาที่สูงเกินไปอาจทำให้ขายยาก แต่หากตั้งราคาต่ำไปก็อาจทำให้เสียโอกาสได้ คุณอาจปรึกษานายหน้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อช่วยประเมินราคาที่เหมาะสมก็ได้เช่นกัน
 

3. สัญญาเงินกู้มีเงื่อนไขอะไรซ่อนอยู่หรือไม่ ?

กลับไปตรวจสอบสัญญาเงินกู้ฉบับเดิมของคุณให้ละเอียด โดยเฉพาะเงื่อนไขเรื่อง “ค่าปรับกรณีไถ่ถอนก่อนกำหนด” (Prepayment Penalty) ซึ่งธนาคารส่วนใหญ่มักมีเงื่อนไขนี้หากคุณปิดบัญชีสินเชื่อภายใน 3-5 ปีแรก การทราบข้อมูลนี้ล่วงหน้าจะช่วยให้คุณคำนวณต้นทุนที่แท้จริง และวางแผนการเงินได้ดียิ่งขึ้น
 

4. ค่าใช้จ่ายในวันโอนมีอะไรบ้าง ?

ในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน จะมีค่าใช้จ่ายหลายรายการเกิดขึ้น ซึ่งผู้ซื้อ และผู้ขายต้องตกลงกันล่วงหน้าว่าจะแบ่งกันรับผิดชอบอย่างไร โดยค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ประกอบด้วย

• ค่าธรรมเนียมการโอน : 2% ของราคาประเมิน (โดยทั่วไปมักแบ่งจ่ายคนละ 1%)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า) กรณีถือครองบ้านไม่ถึง 5 ปี
• ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน (จ่ายอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย : คำนวณตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน และจำนวนปีที่ถือครอง

เมื่อเตรียมข้อมูลทุกอย่างพร้อมแล้ว ก็มาถึงกระบวนการขายจริงซึ่งมีขั้นตอนที่ต้องดำเนินการร่วมกันระหว่างผู้ขาย ผู้ซื้อ และธนาคารของทั้งสองฝ่าย
 

ขั้นตอนที่ 1 : หาผู้ซื้อ และทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย”

เมื่อคุณพบผู้ซื้อที่ตกลงราคา และเงื่อนไขกันได้แล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” ซึ่งเป็นเอกสารสำคัญที่ระบุข้อตกลงทั้งหมด เช่น ราคาซื้อขาย เงินมัดจำ วันที่จะโอนกรรมสิทธิ์ และการแบ่งความรับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่สำคัญที่สุดคือ ต้องระบุในสัญญาให้ชัดเจนว่าบ้านหลังนี้ยังติดจำนอง และจะดำเนินการไถ่ถอนในวันโอนกรรมสิทธิ์
 

ขั้นตอนที่ 2 : เตรียมเอกสารให้ผู้ซื้อสำหรับยื่นกู้

ในกรณีที่ผู้ซื้อต้องการเอกสารสำหรับนำไปยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารที่ต้องการกู้เอง ผู้ขายจำเป็นต้องเตรียมเอกสารสำคัญเกี่ยวกับบ้านให้พร้อม ได้แก่

• สำเนาโฉนดที่ดิน (ถ่ายเอกสารทุกหน้า)
• สำเนาสัญญาเงินกู้ หรือสัญญากู้เบิกเงินเกินบัญชีกับธนาคารของผู้ขาย
• สำเนาบัตรประชาชน และทะเบียนบ้านของผู้ขาย

 

ขั้นตอนที่ 3 : นัดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

หลังจากผู้ซื้อได้รับอนุมัติสินเชื่อแล้ว ธนาคารของผู้ซื้อจะประสานงานเพื่อนัดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งในขั้นตอนนี้ ผู้ขายต้องติดต่อธนาคารของตนเองเพื่อแจ้งเรื่องการไถ่ถอนจำนอง และนัดหมายให้เจ้าหน้าที่ธนาคารมาดำเนินการในวัน และเวลาเดียวกัน ทำให้ในวันโอนจะมี 4 ฝ่ายมาพร้อมกันคือ ผู้ขาย ธนาคารผู้ขาย ผู้ซื้อ และธนาคารผู้ซื้อ (กรณีกู้)
 

ขั้นตอนที่ 4 : จัดการเรื่องเงินและโอนกรรมสิทธิ์

ในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน กระบวนการจะเกิดขึ้นตามลำดับดังนี้ ธนาคารของผู้ซื้อจะจ่ายเช็ค 2 ฉบับ ฉบับแรกสั่งจ่ายให้กับธนาคารของผู้ขายตามยอดหนี้คงค้างเพื่อไถ่ถอนจำนอง และฉบับที่สอง (ส่วนต่าง) สั่งจ่ายให้กับผู้ขาย หลังจากนั้น เมื่อธนาคารของผู้ขายได้รับชำระหนี้ครบถ้วน และดำเนินการปลอดจำนองแล้ว ผู้ขายจึงจะเซ็นเอกสารโอนกรรมสิทธิ์บ้านให้กับผู้ซื้อเป็นลำดับถัดไป

การขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดอาจดูมีหลายขั้นตอน แต่หากวางแผน และเตรียมตัวอย่างดี ก็ไม่ใช่เรื่องที่ซับซ้อนเกินไป การสื่อสารที่ชัดเจนกับผู้ซื้อ และการประสานงานกับธนาคารล่วงหน้าคือหัวใจสำคัญที่จะทำให้ทุกอย่างราบรื่น สำหรับผู้ที่รู้สึกว่าผ่อนบ้านไม่ไหว และกำลังรอผู้ซื้อที่เหมาะสม การรีบร้อนขายตัดราคาอาจไม่ใช่ทางออกเดียว ระหว่างนี้คุณอาจพิจารณาการรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารกรุงศรี เพื่อปรับโครงสร้างหนี้ และลดค่างวดผ่อนให้เบาลง ซึ่งจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายรายเดือน ทำให้คุณมีเวลาหาผู้ซื้อที่ให้ราคาดีที่สุดได้อย่างสบายใจมากขึ้นนั่นเอง
 
ให้วงเงินสูงสุด 30 ล้านบาท ผ่อนสบาย นานสูงสุด 30 ปี (อายุผู้กู้รวมกับระยะเวลาการกู้ไม่เกิน 65 ปี)
‌ ดอกเบี้ยคงที่ปีแรก 1.79% ต่อปี*
‌ ฟรี! ค่าประเมินหลักประกัน**
‌ ฟรีค่าจดจำนอง***

*สำหรับวงเงินกู้ตั้งแต่ 1 ลบ.ขึ้นไป
**ฟรี! ค่าประเมินหลักประกัน มูลค่า 3,210 บาท (วันที่ 1 ก.ย. 68 – 31 ธ.ค. 68)
***ฟรีค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้อนุมัติ หรือสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท เฉพาะลูกค้าที่ซื้อ MRTA/MLTA ตามเงื่อนไขที่กำหนด และเลือกดอกเบี้ยทางเลือกฟรีค่าจดจำนองเท่านั้น
กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว l อัตราดอกเบี้ยลดต้นลดดอกตลอดอายุสัญญาอยู่ระหว่าง 3.921% - 5.732% ต่อปี
******สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 18 ส.ค. 68 = 6.870% ต่อปี ทั้งนี้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ รายละเอียดดอกเบี้ยและการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ใน Fact sheet

อ้างอิง

• https://www.bot.or.th
• https://www.bot.or.th
• https://www.apthai.com