การตัดสินใจขายบ้านมือสอง ถือเป็นก้าวสำคัญที่มาพร้อมกับเป้าหมายใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นการเปลี่ยนไปสู่บ้านหลังใหม่ หรือการสร้างสภาพคล่องทางการเงิน แต่หลายคนอาจกังวลว่าจะเริ่มต้นอย่างไรให้ถูกต้อง และทำอย่างไรให้ขายบ้านได้เร็ว แถมยังได้ราคาที่น่าพอใจ การเตรียมความพร้อมอย่างเป็นระบบคือหัวใจสำคัญที่จะทำให้การขายบ้านเป็นไปอย่างราบรื่น Krungsri The COACH ได้สรุปทุกขั้นตอนมาให้แบบจับมือทำให้ขายบ้านมือสองได้ไวยิ่งขึ้น
5 ขั้นตอนเตรียมความพร้อม เปลี่ยนบ้านมือสองในมือให้เป็นเงินก้อนใหญ่
การเตรียมตัวที่ดีจะช่วยเพิ่มโอกาสในการขาย และสร้างความประทับใจให้ผู้ซื้อได้ตั้งแต่แรกเห็น เรามาดูกันว่า 5 ขั้นตอนสำคัญที่คนต้องการขายบ้านต้องรู้มีอะไรบ้าง
ขั้นตอนที่ 1 ปรับโฉมบ้านให้น่าอยู่
ความประทับใจแรกเป็นสิ่งสำคัญที่สุด การทำให้บ้านดูดีที่สุดเท่าที่จะทำได้ คือการลงทุนที่คุ้มค่าเพื่อดึงดูดใจผู้ซื้อ
- ทำความสะอาดครั้งใหญ่ : บ้านที่สะอาดสะอ้านสร้างความรู้สึกที่ดีได้ทันที ควรทำความสะอาดทุกซอกทุกมุม โดยเฉพาะห้องน้ำ ห้องครัว และบริเวณหน้าต่าง เพื่อให้บ้านดูสว่าง และโปร่งสบายตา พร้อมต้อนรับผู้มาเยี่ยมชม
- ซ่อมแซมจุดที่สึกหรอ : สำรวจ และซ่อมแซมจุดชำรุดเล็ก ๆ น้อย ๆ เช่น ก๊อกน้ำรั่วซึม หลอดไฟขาด หรือรอยร้าวบนผนัง การเก็บรายละเอียดเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าบ้านได้รับการดูแลเอาใจใส่เป็นอย่างดี
- ทาสีใหม่ช่วยเพิ่มมูลค่า : การลงทุนทาสีภายใน และภายนอกด้วยโทนสีกลาง ๆ ที่สบายตา เป็น วิธีขายบ้านได้เร็ว ที่ง่าย และได้ผลดีที่สุดวิธีหนึ่ง เพราะจะช่วยให้บ้านที่ดูเก่ากลับมาสดใสเหมือนใหม่ได้ในทันที
- จัดบ้านให้โล่งโปร่ง : เก็บของใช้ส่วนตัวที่ไม่จำเป็นออกไป จัดวางเฟอร์นิเจอร์ให้น้อยชิ้น และเป็นระเบียบ เพื่อเปิดพื้นที่ให้ดูกว้างขวาง ช่วยให้ผู้ซื้อสามารถจินตนาการการตกแต่ง และการใช้ชีวิตในบ้านหลังนี้ได้ง่ายขึ้น
ขั้นตอนที่ 2 ตั้งราคาขายให้น่าสนใจ
การตั้งราคาที่เหมาะสมคือปัจจัยชี้วัดว่าจะขายได้เร็วหรือช้า การตั้งราคาสูงไปอาจไม่มีคนสนใจ แต่ถ้าต่ำไปก็อาจเสียโอกาสได้
- เช็กราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ : เริ่มต้นด้วยการตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างจากเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ เพื่อใช้เป็นข้อมูลพื้นฐานในการพิจารณาตั้งราคาขายเบื้องต้น
- สำรวจราคาตลาดในทำเลเดียวกัน : เปรียบเทียบราคาขายของบ้านในโครงการ หรือละแวกเดียวกันที่มีขนาด และลักษณะใกล้เคียงกัน จะช่วยให้คุณเข้าใจราคาตลาดที่แท้จริง และตั้งราคาได้อย่างแข่งขันได้
- พิจารณาจุดเด่น-จุดด้อยของบ้านเรา : นำจุดเด่นของบ้าน เช่น การตกแต่งต่อเติม ทำเลหัวมุม หรือวิวที่ดี มาเป็นปัจจัยเพิ่มมูลค่า หรือหากมีจุดด้อยก็อาจต้องตั้งราคาให้ยืดหยุ่นมากขึ้น
- ตั้งราคาเผื่อการต่อรอง : เป็นเรื่องปกติที่ผู้ซื้อจะขอต่อรองราคา ควรตั้งราคาสูงกว่าราคาที่ต้องการขายจริงเล็กน้อย (ประมาณ 5-10%) เพื่อให้มีพื้นที่สำหรับการเจรจา และทำให้ผู้ซื้อที่ต้องการกู้ซื้อบ้านมือสองสามารถตัดสินใจได้ง่ายขึ้น
ขั้นตอนที่ 3 การตลาด และการลงประกาศ
บ้านที่สวย และราคาดีจำเป็นต้องมีการตลาดที่มีประสิทธิภาพ เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายได้มากที่สุด
- ถ่ายรูปบ้านให้น่าดึงดูด : รูปภาพคือสิ่งแรกที่ผู้ซื้อจะเห็น ควรเลือกถ่ายรูปในวันที่มีแสงธรรมชาติสว่างเพียงพอ ทำให้บ้านดูโปร่ง และน่าอยู่ ถ่ายให้ครบทุกมุมมองที่สำคัญ ทั้งภายนอก และภายใน
- เขียนคำบรรยายให้ครบถ้วน ชูจุดเด่นของบ้าน : ให้ข้อมูลสำคัญอย่างครบถ้วน เช่น ขนาดพื้นที่ใช้สอย จำนวนห้องนอน/ห้องน้ำ จุดเด่นของบ้าน สิ่งอำนวยความสะดวกใกล้เคียง และข้อมูลการเดินทาง เพื่อประกอบการตัดสินใจของผู้ซื้อ
- เลือกช่องทางลงประกาศให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย : ลงประกาศผ่านช่องทางที่หลากหลาย ทั้งเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ยอดนิยม กลุ่มซื้อ-ขายบ้านในโซเชียลมีเดีย หรือแม้แต่การติดป้ายประกาศหน้าบ้านก็ยังเป็นวิธีที่ได้ผลดี
ขั้นตอนที่ 4 บริหารการขาย และการเจรจา
เมื่อเริ่มมีผู้สนใจติดต่อเข้ามา การจัดการอย่างเป็นระบบ และมีเทคนิคการเจรจาที่ดีจะช่วยให้ปิดการขายได้ง่ายขึ้น
- การเตรียมตัวรับลูกค้าชมบ้าน : เตรียมบ้านให้พร้อมเสมอ เปิดไฟให้สว่าง เปิดหน้าต่างให้อากาศถ่ายเท และเตรียมข้อมูลสำคัญเพื่อตอบคำถามที่ผู้ซื้ออาจสงสัยเกี่ยวกับตัวบ้าน และสภาพแวดล้อม
- เทคนิคการเจรจาต่อรอง : รับฟังข้อเสนอของผู้ซื้ออย่างเปิดใจ และเตรียมเงื่อนไขที่ยืดหยุ่นได้ไว้ล่วงหน้า การหาจุดที่ทั้งสองฝ่ายพึงพอใจร่วมกันจะนำไปสู่การปิดดีลที่ราบรื่น
- การทำสัญญาจะซื้อจะขาย : เมื่อตกลงกันได้แล้ว ควรทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอ โดยระบุรายละเอียดสำคัญให้ชัดเจน เช่น ราคาซื้อขาย เงินมัดจำ และกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์
ขั้นตอนที่ 5 ปิดการขาย และโอนกรรมสิทธิ์
ขั้นตอนสุดท้ายที่ต้องใส่ใจในเรื่องของเอกสาร และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์สำเร็จลุล่วงไปด้วยดี
- เตรียมเอกสารสำคัญให้พร้อม : รวบรวมเอกสารส่วนตัว และเอกสารที่เกี่ยวกับบ้านให้ครบถ้วน เช่น โฉนดที่ดิน (ตัวจริง) บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง (กรณีเป็นคอนโด/หมู่บ้าน)
- สรุปค่าใช้จ่ายในวันโอน : ทำความเข้าใจ และตกลงกับผู้ซื้อให้ชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหนบ้าง เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์
- ขั้นตอนการดำเนินการที่กรมที่ดิน : นัดหมายผู้ซื้อเพื่อไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่บ้านตั้งอยู่ เมื่อเสร็จสิ้นกระบวนการ ผู้ขายจะได้รับเงินส่วนที่เหลือ และส่งมอบบ้านให้แก่ผู้ซื้อ
ควรใช้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ดีไหม ?
นี่เป็นอีกหนึ่งคำถามสำคัญสำหรับคนที่ อยากขายบ้าน การตัดสินใจว่าจะขายเองหรือใช้บริการนายหน้า ขึ้นอยู่กับเวลา ความรู้ และความสะดวกของแต่ละคน
ข้อดีของการมีนายหน้ามืออาชีพ
การใช้บริการนายหน้าจะช่วยประหยัดเวลา และลดความยุ่งยากได้มาก นายหน้าจะเข้ามาช่วยจัดการตั้งแต่การตั้งราคา ทำการตลาดผ่านเครือข่ายของตนเอง คัดกรองผู้ซื้อที่มีความสนใจจริงจัง พาชมบ้าน เจรจาต่อรอง ไปจนถึงช่วยเตรียมเอกสาร และอำนวยความสะดวกในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเหมาะสำหรับผู้ที่ไม่มีเวลาหรือไม่ถนัดในขั้นตอนเหล่านี้
ข้อควรพิจารณาก่อนตัดสินใจจ้าง
สิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาคือค่าตอบแทนหรือค่านายหน้า ซึ่งโดยทั่วไปจะอยู่ที่ 3% ของราคาขาย นอกจากนี้ ควรเลือกนายหน้าที่มีความเป็นมืออาชีพ น่าเชื่อถือ และทำสัญญาบริการเป็นลายลักษณ์อักษรที่ชัดเจน โดยควรตกลงขอบเขตการทำงาน และระยะเวลาในสัญญาให้เรียบร้อยเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
ตอบข้อสงสัยสำหรับคนที่อยากขายบ้าน
Krungsri The COACH ได้รวบรวมคำถามที่พบบ่อย พร้อมคำตอบที่เข้าใจง่ายมาให้ที่นี่แล้ว
ขายบ้านหนึ่งหลัง ต้องเสียค่าใช้จ่าย และภาษีอะไรบ้าง ?
ค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ประกอบด้วย
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน (โดยทั่วไปผู้ซื้อ และผู้ขายจะแบ่งจ่ายคนละครึ่ง)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ)
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย (ผู้ขายรับผิดชอบอย่างใดอย่างหนึ่ง ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการครอบครอง)
เอกสารที่ต้องใช้ในวันโอนกรรมสิทธิ์มีอะไรบ้าง ?
ฝั่งผู้ขายต้องเตรียมเอกสารหลัก ๆ ดังนี้
- โฉนดที่ดินฉบับจริง
- บัตรประชาชน (ตัวจริง)
- ทะเบียนบ้าน (ตัวจริง)
- ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
- ทะเบียนสมรส และเอกสารยินยอมของคู่สมรส (ถ้ามี)
ระหว่างรีโนเวทใหญ่ก่อนขาย กับ ขายตามสภาพ แบบไหนดีกว่ากัน ?
ขึ้นอยู่กับสภาพบ้าน และงบประมาณ การซ่อมแซมเล็กน้อย และทาสีใหม่เป็นสิ่งที่ควรทำเสมอ แต่หากเป็นการรีโนเวทใหญ่ ๆ อาจไม่คุ้มค่าเสมอไป ถ้าบ้านมีสภาพดีอยู่แล้ว การขายตามสภาพอาจเป็นทางเลือกที่ดีกว่า แต่ถ้าบ้านทรุดโทรมมาก การลงทุนรีโนเวทอาจช่วยเพิ่มมูลค่า และทำให้ขายได้ง่ายขึ้น
สรุป
การขายบ้านมือสองให้ประสบความสำเร็จนั้นไม่ใช่เรื่องยากอย่างที่คิด หัวใจสำคัญอยู่ที่การวางแผน และเตรียมความพร้อมอย่างเป็นระบบในทุกขั้นตอน ตั้งแต่การปรับปรุงสภาพบ้านให้น่าสนใจ การตั้งราคาที่เหมาะสม การทำการตลาดให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย ไปจนถึงการจัดการเรื่องเอกสาร และค่าใช้จ่ายอย่างรอบคอบ การใส่ใจในรายละเอียดเหล่านี้ไม่เพียงแต่จะช่วยให้คุณขายบ้านได้เร็ว แต่ยังช่วยให้ได้ราคาที่ดีที่สุด ซึ่งเป็นเป้าหมายสำคัญของคนอยากขายบ้านทุกคน
อ้างอิง