ปัญหาโลกแตก "บ้าน" เป็นสินทรัพย์หรือหนี้สินกันแน่?

สินทรัพย์หนึ่งที่มีราคาค่อนข้างสูงและเกือบทุกคนจะต้องมีเป็นของตัวเองเลยก็คือ "บ้าน" ตั้งแต่ตอนเด็กเราอาจจะถูกสอนมาว่าบ้านเป็นสินทรัพย์ ซื้อไว้ไม่เสียหาย ถ้าเงินไม่พอก็ใช้บริการสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินเพื่อให้เป็นเจ้าของไว้ก่อน เพราะยังไงบ้านก็เป็น "สินทรัพย์" ที่มีแต่ราคาจะเพิ่มขึ้นไม่มีขาดทุน
 

ถ้าหากลองดูราคาอสังหาริมทรัพย์ย้อนหลังจะเห็นได้ว่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ จากตัวเลขช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์เติบโตเฉลี่ยปีละ 6-8% ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับการเติบโตของรายได้โดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ระดับ 3-5% เท่านั้น

เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดมากขึ้น สมมติว่าบ้าน ณ ปัจจุบัน ราคา 2,000,000 บาท และรายได้เท่ากับ 30,000 บาทต่อเดือน จะเห็นได้ว่าถ้าเราเอารายได้ไปหารกับราคาบ้านจะได้ผลลัพธ์เท่ากับ 66.67 หรือแปลว่าเราต้องทำงานประมาณ 67 เดือนถึงจะมีเงินซื้อบ้านได้

สมมติว่าผ่านไป 10 ปี บ้านหลังเดิมจากราคาอยู่ที่ 2,000,000 บาท ราคามีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 3,580,000-4,310,000 บาท แต่เมื่อกลับมาดูที่รายได้เมื่อผ่านไป 10 ปีจะเพิ่มขึ้นจนอยู่ที่เท่ากับ 40,300-48,800 บาทต่อเดือน
 

ซึ่งถ้านำรายได้ไปหารกับราคาบ้านจะได้เฉลี่ยเท่ากับ 88 หรือแปลว่าเราต้องทำงาน 88 เดือนถึงจะมีเงินซื้อบ้านได้ นั่นหมายความว่า ยิ่งเราปล่อยเวลาผ่านไป ยิ่งจะทำให้เราเป็นเจ้าของบ้านได้ยากมากขึ้นเรื่อย ๆ เพราะจะต้องทำงานนานมากขึ้นเพื่อให้ได้บ้านหลังเดิม

แต่ในยุคปัจจุบันเริ่มมีการนำเสนอแนวคิดว่าจริง ๆ การที่เราซื้อบ้านเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยนั้นอาจจะไม่เรียกว่า "สินทรัพย์" แต่อาจจะเป็น "หนี้สิน" ก็เป็นไปได้ โดยแนวคิดนี้ถูกนำเสนอไว้ในหนังสือที่ชื่อว่า "พ่อรวยสอนลูก" ของคุณโรเบิร์ต คิโยซากิ ที่ได้นำเสนอคำนิยามของสินทรัพย์และหนี้สินไว้อย่างน่าสนใจว่า

"สินทรัพย์" คือ สิ่งที่ถือครองแล้วจะสามารถสร้าง "กระแสเงินสดรับ" ได้มากกว่า "กระแสเงินสดจ่าย" ให้กับเราได้อย่างต่อเนื่อง หรือพูดง่าย ๆ ก็คือ สามารถสร้างเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างต่อเนื่อง

"หนี้สิน" คือ สิ่งที่ถือครองแล้วจะสามารถสร้าง "กระแสเงินสดรับ" ได้น้อยกว่า "กระแสเงินสดจ่าย" ให้กับเราได้อย่างต่อเนื่อง หรือพูดอีกอย่างก็คือ เป็นสิ่งที่ดึงเงินออกจากระเป๋าเราไปเรื่อย ๆ อย่างต่อเนื่อง
 

ถ้าหากเราใช้คำนิยามสินทรัพย์และหนี้สินในแบบของคุณโรเบิร์ต คิโยซากิ จะเห็นได้ว่าถ้าหากเราซื้อ "บ้านเพื่ออยู่อาศัย" เอง บ้านหลังนั้นจะไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือกระแสเงินสดรับใด ๆ ส่วนใหญ่ก็จะมีแต่รายจ่าย อย่างเช่น ค่าผ่อนบ้าน ค่าซ่อมแซม ค่าตกแต่งต่าง ๆ

แต่ในกรณีที่เราซื้อ "บ้านไว้เพื่อการลงทุน" ที่สามารถปล่อยเช่าแล้วสร้างรายได้หรือกระแสเงินสดรับกลับมาได้มากกว่ารายจ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น การซื้อในกรณีนี้เราถึงจะเรียกว่าสินทรัพย์ได้ จะเห็นได้ว่าการซื้อบ้านจะเป็นสินทรัพย์หรือหนี้สินก็ขึ้นอยู่กับจุดประสงค์ในการซื้อบ้านหลังนั้นว่าคืออะไร และกระแสเงินสดที่ได้รับในแต่ละช่วงเวลา

ซึ่งหลาย ๆ คนอาจจะกำลังเข้าใจผิดว่าบ้านต้องรีบซื้อ รีบเป็นเจ้าของให้เร็วที่สุด แต่อย่าลืมว่าถ้าหากเราไม่สามารถซื้อเงินสดได้ ณ เดี๋ยวนั้นเลย แล้วเราต้องไปใช้บริการสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงิน เราก็จะมีรายจ่ายที่ชื่อว่า "ดอกเบี้ย" เพิ่มเติมด้วย

ไม่ว่าเราจะใช้นิยามของสินทรัพย์และหนี้สินเป็นอย่างไร ก็ไม่สำคัญเท่ากับการที่เราจะต้องประเมินความพร้อมก่อนการมีบ้าน ว่ามีความพร้อมมากน้อยแค่ไหน เพราะการมีบ้านสักหลัง ถือว่าเป็นภาระผูกพันในระยะยาว ควรจะต้องประเมินความพร้อมให้ดีก่อนเสมอ

โดยทั่วไปแล้วจะแนะนำว่าในกรณีที่เราต้อง "ผ่อนชำระค่างวดบ้าน" ไม่ควรให้ค่างวดบ้านเกิน 25% ของรายได้ในแต่ละเดือน เพื่อเป็นการป้องกันไม่ให้เราผ่อนบ้านจนเกินกำลัง หรือเสี่ยงต่อการผ่อนไม่ไหวในอนาคตหากเกิดกรณีที่ต้องย้ายงานหรือมีรายได้ลดลง

นอกจากนี้การคิดคำนวณอย่างละเอียดถี่ถ้วน ยังช่วยให้เราเหลือสภาพคล่องอย่างเพียงพอ เราจะสามารถนำเงินไปโปะหนี้เพื่อให้ยอดรวมของหนี้ลดลงได้ ถ้าหากเราสามารถโปะหนี้ในแต่ละเดือนให้ได้มากกว่า 1 เท่าตัว เช่น เดิมต้องชำระหนี้ 20,000 บาทต่อเดือน แต่เราชำระเพิ่มไปอีก 1 เท่าเป็น 40,000 บาทต่อเดือน การทำในลักษณะนี้จะช่วยให้เราใช้เวลาในการผ่อนสั้นลง จากเดิมที่ต้องผ่อนยาว 30 ปี ก็จะใช้เวลาสั้นลงเหลือเพียงแค่ 9 ปีเท่านั้นเพราะการโปะหนี้แบบนี้ จะช่วยให้เราไม่ต้องเสียรายจ่ายเรื่องดอกเบี้ยที่มากจนเกินไปนั่นเอง

อีกหนึ่งวิธีที่จะช่วยทำให้ผ่อนบ้านหมดได้เร็วมากขึ้นก็คือ “การรีไฟแนนซ์” เพื่อช่วยเสียดอกเบี้ยน้อยลง เหลือเงินไปโปะเงินต้นมากขึ้น สำหรับใครที่กำลังมองหาช่องทางการรีไฟแนนซ์เพื่อลดดอกเบี้ยลง กำลังหาข้อเสนอดี ๆ สามารถเข้าลงชื่อได้ที่ https://bit.ly/3j4GqCz จากนั้นจะมีเจ้าหน้าที่จากทางกรุงศรีฯ ติดต่อกลับไป

เชื่อหรือไม่ว่าถ้าหากเราโปะได้ 1 เท่าตัวในแต่ละเดือนพร้อมทำการรีไฟแนนซ์อย่างต่อเนื่อง จะช่วยให้สามารถผ่อนบ้านหมดในระยะเวลา 7 ถึง 8 ปีเท่านั้น ถือว่าช่วยให้เราประหยัดเวลาการผ่อนไปได้มากกว่า 20 ปีเลยทีเดียว