ชีวิตมนุษย์วนเวียนอยู่กับการหาเงินและใช้เงินตลอดเวลา บางช่วงหาเงินได้มากต้องรู้จักเก็บออมไว้ใช้ในช่วงที่รายจ่ายถาโถมเข้ามา แต่บางสิ่งบางอย่างต้องใช้เงินก้อนโต เก็บเท่าไรก็ไม่ทันราคามันขยับเพิ่มขึ้นทุกปี นั่นก็คือการซื้อบ้าน คนส่วนใหญ่จึงต้อง
กู้ซื้อบ้านแล้วผ่อนชำระเงินต้นและดอกเบี้ยเป็นงวด ๆ เอา
หลายคนเข้าใจผิดคิดว่าการซื้อบ้านเป็นการลงทุนทั้ง ๆ ที่เจตนาซื้อไว้เป็นที่พักอาศัย เช่น คนที่มีเงินเดือน 50,000 บาท กู้ซื้อบ้านไว้พักอาศัย 3 ล้านบาท ต้องผ่อนจ่ายเดือนละ 20,000 บาทเป็นระยะเวลา 30 ปี หากจ่ายตรงตามค่างวดเป๊ะโดยไม่มีการโปะ ดอกเบี้ยทั้งหมดที่จ่ายไปสามารถซื้อบ้านเหมือนกันได้อีกหลังเลยครับ แบบนี้ไม่ถือเป็นการลงทุนมีแต่รายจ่ายไม่ได้มีรายได้เข้ามา นอกจากนี้บางคนเข้าใจผิดอีกว่าซื้อบ้านปุ๊บแปลว่าฉันมีทรัพย์สินเพิ่มขึ้น 3 ล้านบาทรวยขึ้นมาทันตาเห็น จริง ๆ แล้วไม่ใช่หนี้สินทั้งนั้นเลย คุณเป็นเจ้าของเฉพาะส่วนที่จ่ายไปแล้วไม่รวมดอกเบี้ยเท่านั้น
การซื้อบ้านไว้พักอาศัยควรไปดูสถานที่จริงเป็นสิบ ๆ แห่งก่อนตัดสินใจซื้อ เพราะคุณต้องใช้เวลาส่วนใหญ่ในชีวิตอยู่กับบ้านหลังที่คุณเลือกจนกว่าจะย้ายบ้านอีกครั้งซึ่งปกติก็ใช้เวลาสิบ ๆ ปีครับ บ้านที่น่าอยู่ในความเห็นของผมประกอบด้วย เดินทางไปทำงานสะดวกใช้เวลาไป-กลับไม่เกิน 2 ชั่วโมง มีพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่พอที่จะรองรับจำนวนสมาชิกในครอบครัวที่เพิ่มขึ้นในอนาคต ตัวบ้านมีความแข็งแรงมั่นคงอยู่สบาย สภาพแวดล้อมรอบข้างน่าอยู่ทั้งกลางวันและกลางคืน ในรัศมีไม่เกิน 5 กิโลเมตรควรมีโรงเรียน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า ร้านอาหาร ปั๊มน้ำมัน ฯลฯ ที่คุณชอบไปใช้บริการ สมาชิกในครอบครัวทุกคนเห็นด้วยกับการย้ายมาอยู่บ้านหลังนี้ และงบประมาณไม่เกินกำลังผ่อนจ่ายไหว ไม่ง่ายเลยใช่ไหมครับในการหาบ้านในฝันแต่ขอบอกว่าคุณจะมีความสุขในการใช้ชีวิตซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความสำเร็จในด้านการทำงานของคุณด้วย
การลงทุนบ้านต่างกับบ้านพักอาศัยตรงที่เจตนาซื้อมาเพื่อสร้างรายได้จากค่าเช่าหรือสร้างกำไรจากมูลค่าเพิ่ม อยากให้แยกความแตกต่างเพราะการลงทุนบ้านทำให้มีกระแสเงินสดเข้ามา แต่บ้านพักอาศัยทำให้มีกระแสเงินสดออกไปตราบเท่าที่ยังไม่เปลี่ยนใจขายบ้านครับ หากสนใจลงทุนบ้านก็มาดูต่อครับว่าควรลงทุนระยะสั้นหรือระยะยาวดีกว่ากัน ซึ่งรูปแบบการลงทุนมีดังนี้
การลงทุนบ้านระยะสั้น
เน้นซื้อขายเปลี่ยนมือไวได้กำไรจากส่วนต่างราคา ได้แก่
- ขายใบจอง เป็นการขายสิทธิ์การจองก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อชำระเงินจองและส่วนต่างที่ผู้ขายขอบวกเพิ่ม (ถ้ามี)
- ขายดาวน์ เป็นการขายสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อชำระเงินจอง เงินทำสัญญา เงินค่างวด และส่วนต่างที่ผู้ขายขอบวกเพิ่ม (ถ้ามี)
- ขายโดยถือครองน้อยกว่า 1 ปี เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของตามราคาที่ตกลงกันไว้ทั้งสองฝ่าย โดยต้องเสียภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ตามปกติ เพราะผู้ขายถือครองระยะสั้นไม่ถึงปี
การลงทุนบ้านระยะยาว
เน้นรายได้จากค่าเช่าและมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในอนาคต ได้แก่
- ปล่อยเช่า เป็นการทำสัญญาเช่าตามระยะเวลาและค่าเช่าที่ตกลงกันไว้
- ขายโดยถือครองมากกว่า 1 ปี เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของตามราคาที่ตกลงกันไว้ทั้งสองฝ่าย โดยต้องเสียภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ต่ำกว่าปกติ หากผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครองเกิน 5 ปี
การตัดสินใจลงทุนบ้านระยะสั้นหรือระยะยาวนั้น มีปัจจัยหลายอย่างเข้ามาเกี่ยวข้องต้องพิจารณาความเหมาะสมมีดังนี้
- เป้าหมายในการลงทุน หากคุณต้องการสร้างรายได้สม่ำเสมอแบบไม่ต้องออกแรง (Passive Income) ก็เลือกลงทุนระยะยาว และหากคุณต้องการกำไรเร็วเพื่อนำเงินไปหมุนลงทุนต่อ (Active Income) ก็เลือกลงทุนระยะสั้น
- ประเมินกำลังทรัพย์ตนเอง หากคุณมีกำลังทรัพย์น้อยไม่ถึง 20% ของราคาบ้านก็ลองลงทุนระยะสั้นไปก่อน และหากคุณมีกำลังทรัพย์มากเกิน 20% ของราคาบ้านจะลงทุนแบบไหนก็ได้
- ประเภทบ้าน หากคุณเลือกลงทุนบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ตึกแถว เหมาะลงทุนระยะยาว และหากคุณเลือกลงทุนคอนโดจะลงทุนแบบไหนก็ได้
- ปริมาณและความต้องการ หากปริมาณบ้านเยอะกว่าความต้องการเหมาะลงทุนระยะสั้น และหากปริมาณบ้านผลิตออกมาไม่ทันความต้องการเหมาะลงทุนระยะยาว
- ดอกเบี้ยเงินกู้บ้าน หากอยู่ในช่วงดอกเบี้ยแพงเหมาะลงทุนระยะสั้น และหากอยู่ในช่วงดอกเบี้ยถูกจะลงทุนแบบไหนก็ได้
- อนาคตทำเล หากอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพเหมาะลงทุนระยะยาว และหากอยู่ในทำเลที่ค่อย ๆ พัฒนาเหมาะลงทุนระยะสั้น
- ประเมินความคุ้มค่า หากอัตราค่าเช่าเกิน 7% ต่อปีและมูลค่าบ้านเพิ่มเกิน 10% ต่อปีเหมาะลงทุนระยะยาว และหากตัวเลขออกมาน้อยกว่านี้มากเหมาะลงทุนระยะสั้น (ถ้ามีตัวเลขนึงถึงอีกตัวนึงขาดจะลงทุนแบบไหนก็ได้)
- สไตล์การลงทุน จริง ๆ แล้วทุกช่วงเศรษฐกิจจะมีนักลงทุนทั้งแบบระยะสั้นและระยะยาวซึ่งมีความสามารถเฉพาะตัวที่แตกต่างกัน ขอแนะนำให้หาสไตล์การลงทุนของตัวเองว่าแบบไหนได้เงินเยอะกว่าก็เน้นแบบนั้น
จากประสบการณ์ที่ผ่านมา ผมแยกบ้านที่ไว้พักอาศัยอยู่กับบ้านที่ไว้ลงทุนออกจากกัน บ้านที่ไว้พักอาศัยอยู่เน้นตอบโจทย์ในการใช้ชีวิต ส่วนบ้านที่ไว้ลงทุนจะดูปัจจัยต่าง ๆ มาตัดสินใจว่า ที่ไหนควรลงทุนระยะสั้น ที่ไหนควรลงทุนระยะยาว ซึ่งก็ได้รับผลตอบแทนที่ดีจากการลงทุนครับ สุดท้ายนี้ก็ขออวยพรให้เจอบ้านที่ถูกใจกันนะครับ