เปิดโพย! Checklist รีไฟแนนซ์บ้านอย่างไรให้คุ้มที่สุด

ปัญหาของคนผ่อนบ้านส่วนใหญ่ คือ ธนาคารมักมีโปรโมชั่นดอกเบี้ยบ้านที่ต่ำในช่วง 3 ปีแรก เฉลี่ยประมาณ 3%-4% ต่อปี ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของธนาคาร แต่พอหมดโปรโมชั่นตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป ดอกเบี้ยบ้านจะทะยานกลับมาสูงขึ้นมาก มักกลายเป็นอัตรา MRR (Minimum Retail Rate) หรืออัตราดอกเบี้ยรูปแบบลอยตัว ทำให้เงินที่เราจ่ายค่าผ่อนบ้านไปนั้น ไปตัดเงินต้นได้น้อยลง เพราะต้องแบ่งส่วนไปจ่ายค่าดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น จนรู้สึกว่าผ่อนไปเท่าไหร่หนี้ก็ไม่ลดลงสักที
การรีไฟแนนซ์บ้าน จึงเป็นตัวช่วยสำคัญที่ทำให้เราผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้นแถมได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง แต่อย่างไรก็ตามยังมีเกณฑ์การพิจารณา และเงื่อนไขหลายปัจจัย บทความนี้เราจึงอยากแนะนำเช็กลิสต์สำรวจตัวเอง สำหรับคนที่อยากรีไฟแนนซ์ว่าถึงเวลาแล้วหรือยังที่เราจะต้องขอรีไฟแนนซ์บ้าน สำหรับการรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) คือ การย้ายสินเชื่อจากธนาคารเดิมไปยังธนาคารใหม่ โดยมีการยื่นกู้ ยื่นเอกสารใหม่เหมือนเราขอสินเชื่อบ้านใหม่ และส่วนใหญ่มีโปรโมชั่นลดอัตราดอกเบี้ยให้เหมือนกับการยื่นกู้ 3 ปีแรก

ผู้ที่ขอยื่นรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารใหม่จึงมีโอกาสได้ดอกเบี้ยต่ำกว่าธนาคารเดิม เมื่อดอกเบี้ยถูกลง เงินที่จ่ายค่าผ่อนบ้านก็ไปตัดเงินต้นได้มากขึ้น ทำให้ยอดหนี้ลดลงมากกว่าเดิม และผ่อนบ้านหมดได้เร็วขึ้น “รีไฟแนนซ์บ้าน” เป็นการนำที่อยู่อาศัยที่ผู้กู้ผ่อนชำระอยู่กับธนาคารเดิม ย้ายมาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการขอสินเชื่อกับธนาคารใหม่ เพื่อนำเงินไปปิดหนี้ยอดเงินกู้ที่ยังเหลืออยู่กับธนาคารเดิม ทำให้หนี้ของเรากับเจ้าหนี้ซึ่งก็คือธนาคาร หรือสถาบันการเงินเดิมนั้นสิ้นสุดลง พร้อมๆ กับการเกิดขึ้นของหนี้ใหม่กับธนาคาร หรือสถาบันการเงินใหม่

ส่วน “รีเทนชั่นบ้าน” เป็นการติดต่อขอลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กับธนาคารเดิม ส่วนมากจะขอลดดอกเบี้ยเมื่อเรากู้และผ่อนไปแล้วเป็นระยะเวลา 3 ปี ขึ้นไป และระยะเวลาขอรีเทนชั่นบ้านกับธนาคารเดิมมักจะเร็วกว่าการขอรีไฟแนนซ์บ้านไปธนาคารใหม่ เพราะไม่ต้องเสียเวลาในการตรวจสอบเอกสาร หรือประวัติผู้กู้ เนื่องจากธนาคารเดิมมีข้อมูลของเราอยู่แล้ว
  การรีไฟแนนซ์ส่วนมากจะทำเมื่อผ่อนชำระ 3 ปีขึ้นไป เพราะนอกจากจะเป็นช่วงหมดโปรโมชั่นดอกเบี้ยอย่างที่กล่าวไปข้างต้นแล้ว ยังมีข้อกำหนดเรื่องค่าปรับในการรีไฟแนนซ์บ้านก่อนกำหนดด้วย คือ หากรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่น ก่อน 3 ปี มักมีค่าปรับราว 3% ของยอดหนี้คงเหลือ ดังนั้นหากใครที่กู้ และผ่อนมาเป็นระยะเวลา 3 ปีแล้ว ควรที่จะมองหา ศึกษาข้อมูลในการยื่นเรื่องรีไฟแนนซ์เพื่อประโยชน์ที่จะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง การผ่อนชำระค่าบ้านต่อเดือนจะได้ประหยัดขึ้น

แต่อย่างไรก็ตามคุณสมบัติผู้กู้ก็มีส่วนสำคัญที่จะเพิ่มทางเลือกให้เราสามารถ รีไฟแนนซ์บ้าน ไปยังธนาคารอื่นได้ ซึ่งคุณสมบัติหลัก ๆ ก็คือ

1. ประวัติการชำระหนี้ที่ผ่านมาตรงเวลา ไม่มีปัญหา (ประวัติในเครดิตบูโรดี)
2. รายได้ของเราเท่าเดิมหรือดีกว่าเดิม
3. สัดส่วนภาระหนี้สินของเรายังอยู่ในสัดส่วนที่ธนาคารกำหนด

หากเรามีคุณสมบัติหลักครบ การขอรีไฟแนนซ์มีโอกาสสูงที่จะผ่านอนุมัติ เราลองมาเปรียบเทียบกันว่า หากเรายังผ่อนชำระกับธนาคารเดิมไปเรื่อย ๆ กับเรารีไฟแนนซ์บ้าน จะประหยัดเงินในกระเป๋าเรา ๆ ได้เท่าไหร่
 

ยกตัวอย่าง การคำนวณรีไฟแนนซ์บ้าน

นายสมชาย อาชีพเป็นพนักงานประจำ อายุ 32 ปี เดิมกู้กับธนาคาร A โดยนายสมชายกู้ซื้อบ้าน ผ่อนครบ 3 ปี ปัจจุบันนายสมชายเหลือเงินต้นอยู่ที่ 3 ล้านบาท และหลังจากนี้ปีที่ 4 เป็นต้นไป นายสมชายจะเสียอัตราดอกเบี้ย 5.25% ต่อปี
 

กรณี 1 : นายสมชายอยู่ธนาคารเดิมไม่รีไฟแนนซ์บ้าน

เงินต้นที่เหลือจำนวน 3 ล้านบาท ผ่อนชำระเดือนละ 23,100 บาท เหลือผ่อนชำระอีก 20 ปี คิดอัตราดอกเบี้ย 5.90% ต่อปี

• เงินต้น = 3,000,000 บาท
• ดอกเบี้ย = ประมาณ 1,792,616.83 บาท
• รวมค่างวด (เงินต้น+ดอกเบี้ย) = ประมาณ 4,792,616.83 บาท

 

กรณี 2 : รีไฟแนนซ์บ้าน นายสมชายขอรีไฟแนนซ์เงินต้นที่เหลือจำนวน 3 ล้านบาท

ไปอีกธนาคาร โดยขอผ่อนชำระจำนวนเดิม 23,100 บาทต่อเดือน ระยะเวลา 20 ปี ได้อัตราดอกเบี้ยพิเศษปีที่ 1 = 2.85% ต่อปี, ปีที่ 2 = 3.85% ต่อปี, ปีที่ 3 = 4.85% ต่อปี (เฉลี่ย 3 ปี 3.85% ต่อปี) หลังจากนั้นคิด 5.90% ต่อปี

• เงินต้น = 3,000,000 บาท
• ดอกเบี้ย = ประมาณ 1,367,722.56 บาท
• รวมค่างวด (เงินต้น+ดอกเบี้ย) = ประมาณ 4,367,722.56 บาท

ดังนั้น ประหยัดไปได้ทั้งหมด 424,894.27 บาท
  a. คำนวณจากการผ่อนสินเชื่อบ้านกรุงศรีรีไฟแนนซ์ อัตราดอกเบี้ยปีที่ 1 = 2.85% ต่อปี, ปีที่ 2 = 3.85% ต่อปี, ปีที่ 3 = 4.85% ต่อปี (เฉลี่ย 3 ปี 3.85% ต่อปี) หลังจากนั้นคิด 5.90% ต่อปี*

b.  คำนวณเปรียบเทียบการผ่อนสินเชื่อบ้านกับธนาคารอื่น ด้วยยอดเงินกู้คงเหลือ 3,000,000 บาท ในอัตราดอกเบี้ยคงที่ 5.90% ต่อปี และมีค่างวดผ่อนชำระต่อเดือนเท่ากันกับธนาคารกรุงศรีอยุธยา

จากการคำนวณเห็นได้ว่าเราสามารถประหยัดไปได้หลายแสนเลยทีเดียว
 

1.  อย่าเพิ่งเปรียบเทียบเพียงแค่ % ดอกเบี้ย

ให้ดูอัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์เฉลี่ย 3 ปีว่าเป็นเท่าไหร่  เพราะบางครั้งธนาคารจะให้เป็นขั้นบันไดในช่วง 3 ปีแรก หรือ บางธนาคารมีหลายทางเลือกให้เราเปรียบเทียบ เช่น ตัวอย่างด้านล่าง
  ซึ่งแน่นอนว่าการมีหลายทางเลือกย่อมดีกว่า เพราะเราสามารถเลือกให้สอดคล้องกับสถานการณ์ได้ เช่น ช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นการเลือก Fixed rate แบบทางเลือก 1 นั้นย่อมดีกว่า หรือหากเป็นช่วงดอกเบี้ยขาลง การเลือกดอกเบี้ยแบบลบจาก MRR อย่างทางเลือก 2 และ 3 อาจได้รับผลประโยชน์มากกว่า
 

2. ค่าใช้จ่ายของการรีไฟแนนซ์

การรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) จริง ๆ แล้วมีค่าใช้จ่ายที่เราจะต้องเตรียมกันอยู่ด้วย ซึ่งในส่วนนี้เราจะพูดถึงค่าใช้จ่ายหลัก ๆ กันก่อนเพื่อให้หลายคนที่คิดจะรีไฟแนนซ์บ้านได้เตรียมตัววางแผนงบประมาณค่าใช้จ่ายก้อนนี้ไว้ ได้แก่

1. ค่าประเมินราคา = 2,000-3,500 บาท (ขึ้นอยู่กับธนาคาร และบางธนาคารก็ไม่เสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้)
2. ค่าจดจำนอง 1% ของยอดสินเชื่อใหม่ (ค่าใช้จ่ายนี้เราเสียให้กรมที่ดิน) หรือ ล้านละ 10,000 บาท นั่นเอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท
3. ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ (ไม่เกิน 10,000 บาท)
4. ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ หรือ ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ของธนาคาร
5. ประกันอัคคีภัย โดยปกติต้องทำทุก 1-3 ปี ตามกฎหมาย
6. ค่าเบี้ยประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ หรือ MRTA โดยปกติหากเราทำ MRTA ร่วมกับการกู้ขอสินเชื่อ ธนาคารมักจะให้สิทธิพิเศษร่วมด้วย เช่น อัตราดอกเบี้ยพิเศษ หรือฟรีค่าจดจำนอง เป็นต้น

เมื่อรู้ค่าใช้จ่ายของการรีไฟแนนซ์บ้านแล้ว เราควรคำนวณต้นทุนการรีไฟแนนซ์บ้านด้วย โดยเปรียบเทียบค่าดอกเบี้ยที่ลดลงกับค่าใช้จ่ายการรีไฟแนนซ์บ้าน (ต้นทุนการรีไฟแนนซ์) มาหักลบว่าจริง ๆ แล้วเราสามารถประหยัดไปได้เท่าไหร่ ซึ่งจะช่วยให้เราสามารถตัดสินใจในการเลือกทำธุกรรมได้อย่างเหมาะสม

สำหรับผู้ที่สนใจลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน ขอแนะนำสินเชื่อบ้านกรุงศรีรีไฟแนนซ์ พิเศษ! รับดอกเบี้ยคงที่ 2.85% ต่อปี** นาน 1 ปี หรือเลือกรับดอกเบี้ยทางเลือกฟรีค่าจดจำนอง เมื่อซื้อ MRTA/MLTA ตามเงื่อนไขที่กำหนด ฟรีค่าประเมินหลักประกัน มูลค่า 3,210 บาท

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว | อัตราดอกเบี้ยลดต้นลดดอกตลอดอายุสัญญาอยู่ระหว่าง 4.70% - 4.94% ต่อปี**
**สมมติฐานการคำนวณมาจากวงเงินกู้ตั้งแต่ 1.5 ล้านบาทขึ้นไป อัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 6 ต.ค. 66 = 7.40% ต่อปี ทั้งนี้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ รายละเอียดดอกเบี้ยและการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ที่ www.krungsri.com