ชวนดู...โอกาสลงทุนในกอง REIT

ชวนดู...โอกาสลงทุนในกอง REIT

By นิ้วโป้ง อธิป กีรติพิชญ์

หนึ่งในรูปแบบการลงทุนที่เป็นที่นิยมอยู่เสมอ คือ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

  • ถ้าเป็นยุคเริ่มต้นของการสร้างเนื้อสร้างตัวของคนรุ่นปู่ย่าตายาย สมัย 40-50 ปีก่อน การลงทุนหลักเริ่มแรกของคนไทยยุคนั้นคือ ทองคำ เราจะเห็นร้านทองผุดขึ้นเป็นดอกเห็ดตามชุมชนต่าง ๆ ทั่วกรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่ ช่วงเงินเดือนออกหรือช่วงตรุษจีนได้โบนัส ผู้คนจะออกมาซื้อทองคำมาเก็บไว้ ส่วนใหญ่ซื้อเป็นทองรูปพรรณ เอาไว้เป็นเครื่องประดับก็ได้ ขายต่อในยามจำเป็นต้องใช้เงินก็ได้ หรือขายออกตอนที่ราคาทองคำขึ้นก็ดี
  • ในยุคต่อมา การลงทุนในอสังหาฯ เริ่มบูม โดยเฉพาะยุคน้าชาติ ที่เศรษฐกิจไทยเติบโตในระดับสูงเป็นเสือตัวที่ 5 ของเอเชีย การซื้อขายที่ดิน อาคาร บ้าน โรงงาน บูมอย่างมากมาย มีเศรษฐีที่ดินเกิดขึ้น กระทั่งเข้าสู่ยุคต้มยำกุ้งปี 40 ที่ทำให้การลงทุนในอสังหาฯ สะดุดไปเป็นเวลาประมาณ 3-4 ปี แต่สุดท้ายกลับเติบโตขึ้นได้ และยังเติบโตได้แรงกว่าเก่า
ชวนดู...โอกาสลงทุนในกอง REIT
ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เขาคาดหวังอะไรกัน?
การลงทุนในอสังหาฯ อาจจะแบ่งประเภทใหญ่ ๆ ได้เป็น
  • หนึ่ง...ลงทุนอสังหาฯ เพื่อค้า (ซื้อมา ขายไป) เพื่อกินกำไรส่วนต่าง
  • สอง...ลงทุนอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่า เพื่อรับค่าเช่ากินยาว ๆ

ดูไปก็เหมือนหลักการของการลงทุนในหุ้น ที่คาดหวังได้ทั้งส่วนต่างราคา (Capital Gain) จากการซื้อหุ้นมาขายหุ้นไป และถือหุ้นยาว ๆ เพื่อรับเงินปันผล (Dividend)
ลงทุนอสังหาริมทรัพย์…รับค่าเช่า
  • ยุคก่อน.. ถ้าพูดถึงการลงทุนในอสังหาฯ เพื่อหวังดอกผลจากค่าเช่า เราจะนึกถึงการเข้าซื้อที่ดิน โกดัง ออฟฟิศ เพื่อปล่อยเช่าโดยตรง แต่...นั่นต้องใช้เงินลงทุนสูงมาก ไม่กระจายความเสี่ยง หากอยากจะขายก็ไม่ง่ายไม่เร็ว สภาพคล่องไม่มี
  • ต่อมา... ก็มีการลงทุนในรูปแบบ กองทุนรวมอสังหาฯ หรือ “Property Fund” ที่มีลักษณะคล้ายหุ้น ใช้เงินลงทุนน้อยกว่า แถมมีสภาพคล่องซื้อขายได้ง่ายบนกระดานหุ้น และยังมีปันผลให้ แต่...กองอสังหาฯ ก็ยังติดข้อจำกัดในแง่การขยายกิจการ และข้อจำกัดอื่น ๆ อีกทั้งกองอสังหาฯ ไม่สามารถจดจัดตั้งกองใหม่ได้อีกต่อไปตั้งแต่ปี 57
  • วันนี้... กองรีท REIT (Real Estate Investment Trust) หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ตั้งขึ้นเพื่อจัดหาผลประโยชน์จากค่าเช่า ก็เข้ามาเป็นที่นิยมแทน ด้วยเงื่อนไขในการบริหาร การกระจายชนิดของสินทรัพย์ลงทุน และโอกาสการเติบโตที่ดีกว่า
ชวนดู...โอกาสลงทุนในกอง REIT
REIT คืออะไร เล่าให้ฟังง่าย ๆ
  • คือทางเลือกของคนอยากลงทุนในอสังหาฯ เพื่อรับค่าเช่า แบบใช้เงินน้อยกว่า และไม่ต้องจัดการเอง เพราะ REIT จะมีผู้จัดการกองทรัสต์ ที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารอสังหาฯ มาดูแลให้ทุกอย่าง เช่น หาผู้เช่า เก็บค่าเช่า ซ่อมแซม ดูแลทรัพย์สินให้พร้อมเช่า
  • หลักการของ REIT คือการรวบรวมเงินลงทุน จากนักลงทุนหลายราย แล้วนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดรับจากค่าเช่า เช่น ห้างฯ อาคารสำนักงาน โรงแรม โรงงาน และคลังสินค้า เป็นต้น เมื่อได้เงินสดค่าเช่าเข้ามาเป็นรายได้ ก็นำมาจัดสรรผลประโยชน์ค่าเช่าให้แก่นักลงทุนตามสัดส่วน
  • ดังนั้นการถือ REIT จึงคล้ายการถือหุ้นปันผลสูง ที่นักลงทุนได้รับผลประโยชน์เป็น “เงินปันผล” นั่นเอง
REIT มี “สินทรัพย์” หลายชนิด โปรดดูอย่างใกล้ชิด
  • นอกจากรูปแบบการถือครองแล้ว ยังต้องคำนึงถึงประเภทของสินทรัพย์ที่ลงทุน หรือที่นักลงทุนมักจะเรียกว่า “ไส้ในของ REIT” ว่าเป็นสินทรัพย์ชนิดอะไร เช่น ศูนย์การค้า (Retail), อาคารสำนักงาน (Office), โรงแรม (Hospitality), ศูนย์แสดงสินค้า (Exhibition Center), สนามบิน (Airport), โครงการศูนย์ปฏิบัติการข้อมูล (Data Center) และ อุตสาหกรรม/คลังสินค้า (Industrial) เป็นต้น แต่ละชนิดมีความอ่อนไหวต่อสภาพเศรษฐกิจไม่เท่ากัน
  • ช่วงเศรษฐกิจเฟื่องฟูจะดีต่อ REIT ศูนย์การค้า และ REIT อาคารสำนักงาน ที่ครอบครองอาคารทำเลดี สามารถเติบโตอย่างโดดเด่น อัตราการเช่าสูงเกือบ 100% แถมยังเพิ่มค่าเช่าได้โดยเฉลี่ยทุกสามปี ในขณะที่ REIT ชนิดอื่น ๆ ก็จะมีปัจจัยเฉพาะตัวแตกต่างกันไป อย่าง REIT อุตสาหกรรม ก็จะได้ประโยชน์จากนโยบายระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) และโอกาสการย้ายฐานการผลิตจากจีนมายังประเทศแถบอาเซียน ในขณะที่ REIT ศูนย์แสดงสินค้า ก็จะขึ้นกับธุรกิจจัดแสดงสินค้า และการประชุม รวมทั้งคู่แข่งในประเทศด้วย
นักลงทุนผู้ถือ REIT คือหนึ่งในผู้ประสบภัยจากวิกฤตโควิด 19
  • ตั้งแต่เกิดวิกฤตโควิด ที่มีการจำกัดการเดินทางของผู้คน และนโยบาย Work From Home (WFH) ย่อมส่งผลกระทบต่อภาคท่องเที่ยว และธุรกิจเกี่ยวเนื่อง ไม่ว่าจะเป็น โรงแรม ศูนย์แสดงสินค้า อาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า ซึ่งส่งผลกระทบต่อ REIT ที่มีรายได้จากค่าเช่าในธุรกิจดังกล่าวอย่างมากมาย
  • แม้จะใช้เวลา 2 ปีแล้วก็ตาม วิกฤตก็ยังไม่ผ่านไป โควิดได้สร้างความบอบช้ำให้กับธุรกิจอสังหาฯ ให้เช่าไว้ไม่น้อย และยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว กว่าที่ปริมาณความต้องการ (Demand) จะฟื้นกลับสู่ช่วงปกติ โดยเฉพาะ REIT ที่อาศัยกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ปี 2565 ก็ยังคาดหวังการกลับมาได้ยาก กระทบต่อ REIT โรงแรม และศูนย์แสดงสินค้า
  • บางกลุ่มยังต้องประสบกับความท้าทาย จากคู่แข่งรายใหม่ (Supply) ที่เพิ่มขึ้น กดดันให้อัตราการเช่าลดลงอย่างมีนัยยะ ในขณะที่ค่าเช่าก็ปรับเพิ่มขึ้นไม่ได้เหมือนเก่าก่อน โดยเฉพาะ REIT ประเภทอาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า ที่ปัจจุบันมีอาคารใหม่ ๆ ขนาดใหญ่ยักษ์ที่เป็นโครงการมิกซ์ยูส ประกอบด้วยโรงแรม อาคารสำนักงาน และห้างสรรพสินค้าอยู่ในโครงการเดียวกัน เตรียมจะเปิดเพิ่มขึ้นอีกหลายโครงการ
ชวนดู...โอกาสลงทุนในกอง REIT
โอกาส และความเสี่ยง
  • โดยภาพรวมแล้ว REIT ในประเทศไทย ได้รับผลกระทบจากโควิดค่อนข้างมาก รายรับลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญ ทำให้ความสามารถในการผลิตกระแสเงินสด และเงินปันผลต่อหน่วยของแต่ละกองลดลงไป
  • ในหมวดธุรกิจกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และกองรีท (ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีให้เลือกลงทุนได้มากถึง 59 ตัว ผมอยากฉายภาพไปที่ กลุ่มมูลค่ากิจการ (Market Cap) ใหญ่ที่สุด 5 อันดับแรก เพื่อเป็นตัวอย่าง คือ
    1. CPNREIT ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท
    2. WHART ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท
    3. FTREIT ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้
    4. LPF กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และสิทธิการเช่าโลตัสส์ รีเทล โกรท
    5. IMPACT ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คโกรท
  • อันดับ 1 และ 4 เป็น REIT ห้างสรรพสินค้า อันดับ 2 และ 3 เป็น REIT อุตสาหกรรม และคลังสินค้า ส่วนอันดับ 5 เป็น REIT ศูนย์ประชุม และศูนย์แสดงสินค้า จากตารางจะเห็นได้ว่า ราคาหุ้นปัจจุบัน ม.ค. 65 (SET 1643 จุด) ราคา REIT เกือบทุกตัวยังต่ำกว่า ราคาในช่วงที่ความกลัวโควิดพุ่งสูงสุด มี.ค. 63 (SET 1024 จุด) ทั้งที่ SET ปรับตัวขึ้นในช่วงเวลาเดียวกัน +60% แต่ CPNREIT -20.4%, WHART -3.5%, FTREIT -16.3%, และ LPF -7.6%
  • แสดงให้เห็นว่า REIT ใหญ่ที่สุด 5 อันดับแรก ยังคงมีความตามหลัง (laggard) SET อยู่มาก หากหลังโควิดทุกอย่างทยอยฟื้น กลับไปใกล้เคียงกับผลประกอบการก่อนโควิด แสดงว่านี่เป็นกลุ่มที่ยังมีโอกาสกับการฟื้นตัว แต่แน่นอนว่ามาพร้อมกับความเสี่ยงจากโควิดที่ลากยาว และการฟื้นตัวที่ใช้เวลานานกว่าคาดเช่นกัน
ชวนดู...โอกาสลงทุนในกอง REIT
สรุปแล้ว REIT เหมาะกับใคร
นักลงทุนที่เลือกลงทุนใน REIT มักจะรับความเสี่ยงได้ต่ำ และต้องการผลตอบแทนในรูปแบบ “เงินสดปันผล” ที่สม่ำเสมอ ด้วยเป้าหมายนี้ นักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับเงินปันผล อาจจะย้ายเงินลงทุนจากหุ้นที่มีแนวโน้มกำไรตกต่ำหรือหุ้นที่ Outperform Market มากมายในสองปีที่ผ่านมา กระจายมาสู่กอง REIT ที่ราคามีความ Laggard ช่วยสร้างกระแสเงินสด และลดความผันผวนของพอร์ตโดยรวมได้ ซึ่งช่วงเวลานี้ แม้ราคาจะปรับตัวลงในระยะสั้น แต่แนวโน้มระยะยาวหลังโควิด มีโอกาสจะฟื้นตัวได้ตามภาวะเศรษฐกิจ
ขอบคุณข้อมูลจาก: -
ลงทะเบียนรับข่าวสาร
บริการส่งข้อมูลความรู้ ให้ลูกค้าธุรกิจผ่านอีเมล์
บริการจัดส่งบทวิเคราะห์และข้อมูลข่าวสารทางธุรกิจผ่านทาง E-mail
  • บทวิเคราะห์เศรษฐกิจรายสัปดาห์จากศูนย์วิจัยกรุงศรี
  • ผลการสำรวจดัชนีภาวะธุรกิจ SME รายไตรมาส โดยกรุงศรี
  • ข่าวสาร และกิจกรรมของธนาคาร
  • บริการทางการเงิน และโปรโมชั่นใหม่ๆ ของธนาคาร
Follow us on
ลงทะเบียนรับข่าวสาร
บริการส่งข้อมูลความรู้ ให้ลูกค้าธุรกิจผ่านอีเมล์
บริการจัดส่งบทวิเคราะห์และข้อมูลข่าวสารทางธุรกิจผ่านทาง E-mail
  • บทวิเคราะห์เศรษฐกิจรายสัปดาห์จากศูนย์วิจัยกรุงศรี
  • ผลการสำรวจดัชนีภาวะธุรกิจ SME รายไตรมาส โดยกรุงศรี
  • ข่าวสาร และกิจกรรมของธนาคาร
  • บริการทางการเงิน และโปรโมชั่นใหม่ๆ ของธนาคาร
Powered by
© 2564 ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน)
Follow