ชวนดู...โอกาสลงทุนในกอง REIT

หนึ่งในรูปแบบการลงทุนที่เป็นที่นิยมอยู่เสมอ คือ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

• ถ้าเป็นยุคเริ่มต้นของการสร้างเนื้อสร้างตัวของคนรุ่นปู่ย่าตายาย สมัย 40-50 ปีก่อน การลงทุนหลักเริ่มแรกของคนไทยยุคนั้นคือ ทองคำ เราจะเห็นร้านทองผุดขึ้นเป็นดอกเห็ดตามชุมชนต่าง ๆ ทั่วกรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่ ช่วงเงินเดือนออกหรือช่วงตรุษจีนได้โบนัส ผู้คนจะออกมาซื้อทองคำมาเก็บไว้ ส่วนใหญ่ซื้อเป็นทองรูปพรรณ เอาไว้เป็นเครื่องประดับก็ได้ ขายต่อในยามจำเป็นต้องใช้เงินก็ได้ หรือขายออกตอนที่ราคาทองคำขึ้นก็ดี
• ในยุคต่อมา การลงทุนในอสังหาฯ เริ่มบูม โดยเฉพาะยุคน้าชาติ ที่เศรษฐกิจไทยเติบโตในระดับสูงเป็นเสือตัวที่ 5 ของเอเชีย การซื้อขายที่ดิน อาคาร บ้าน โรงงาน บูมอย่างมากมาย มีเศรษฐีที่ดินเกิดขึ้น กระทั่งเข้าสู่ยุคต้มยำกุ้งปี 40 ที่ทำให้การลงทุนในอสังหาฯ สะดุดไปเป็นเวลาประมาณ 3-4 ปี แต่สุดท้ายกลับเติบโตขึ้นได้ และยังเติบโตได้แรงกว่าเก่า

• หนึ่ง...ลงทุนอสังหาฯ เพื่อค้า (ซื้อมา ขายไป) เพื่อกินกำไรส่วนต่าง
• สอง...ลงทุนอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่า เพื่อรับค่าเช่ากินยาว ๆ

• ยุคก่อน.. ถ้าพูดถึงการลงทุนในอสังหาฯ เพื่อหวังดอกผลจากค่าเช่า เราจะนึกถึงการเข้าซื้อที่ดิน โกดัง ออฟฟิศ เพื่อปล่อยเช่าโดยตรง แต่...นั่นต้องใช้เงินลงทุนสูงมาก ไม่กระจายความเสี่ยง หากอยากจะขายก็ไม่ง่ายไม่เร็ว สภาพคล่องไม่มี
• ต่อมา... ก็มีการลงทุนในรูปแบบ กองทุนรวมอสังหาฯ หรือ “Property Fund” ที่มีลักษณะคล้ายหุ้น ใช้เงินลงทุนน้อยกว่า แถมมีสภาพคล่องซื้อขายได้ง่ายบนกระดานหุ้น และยังมีปันผลให้ แต่...กองอสังหาฯ ก็ยังติดข้อจำกัดในแง่การขยายกิจการ และข้อจำกัดอื่น ๆ อีกทั้งกองอสังหาฯ ไม่สามารถจดจัดตั้งกองใหม่ได้อีกต่อไปตั้งแต่ปี 57
• วันนี้... กองรีท REIT (Real Estate Investment Trust) หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ตั้งขึ้นเพื่อจัดหาผลประโยชน์จากค่าเช่า ก็เข้ามาเป็นที่นิยมแทน ด้วยเงื่อนไขในการบริหาร การกระจายชนิดของสินทรัพย์ลงทุน และโอกาสการเติบโตที่ดีกว่า

• คือทางเลือกของคนอยากลงทุนในอสังหาฯ เพื่อรับค่าเช่า แบบใช้เงินน้อยกว่า และไม่ต้องจัดการเอง เพราะ REIT จะมีผู้จัดการกองทรัสต์ ที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารอสังหาฯ มาดูแลให้ทุกอย่าง เช่น หาผู้เช่า เก็บค่าเช่า ซ่อมแซม ดูแลทรัพย์สินให้พร้อมเช่า
• หลักการของ REIT คือการรวบรวมเงินลงทุน จากนักลงทุนหลายราย แล้วนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดรับจากค่าเช่า เช่น ห้างฯ อาคารสำนักงาน โรงแรม โรงงาน และคลังสินค้า เป็นต้น เมื่อได้เงินสดค่าเช่าเข้ามาเป็นรายได้ ก็นำมาจัดสรรผลประโยชน์ค่าเช่าให้แก่นักลงทุนตามสัดส่วน
• ดังนั้นการถือ REIT จึงคล้ายการถือหุ้นปันผลสูง ที่นักลงทุนได้รับผลประโยชน์เป็น “เงินปันผล” นั่นเอง

• นอกจากรูปแบบการถือครองแล้ว ยังต้องคำนึงถึงประเภทของสินทรัพย์ที่ลงทุน หรือที่นักลงทุนมักจะเรียกว่า “ไส้ในของ REIT” ว่าเป็นสินทรัพย์ชนิดอะไร เช่น ศูนย์การค้า (Retail), อาคารสำนักงาน (Office), โรงแรม (Hospitality), ศูนย์แสดงสินค้า (Exhibition Center), สนามบิน (Airport), โครงการศูนย์ปฏิบัติการข้อมูล (Data Center) และ อุตสาหกรรม/คลังสินค้า (Industrial) เป็นต้น แต่ละชนิดมีความอ่อนไหวต่อสภาพเศรษฐกิจไม่เท่ากัน
• ช่วงเศรษฐกิจเฟื่องฟูจะดีต่อ REIT ศูนย์การค้า และ REIT อาคารสำนักงาน ที่ครอบครองอาคารทำเลดี สามารถเติบโตอย่างโดดเด่น อัตราการเช่าสูงเกือบ 100% แถมยังเพิ่มค่าเช่าได้โดยเฉลี่ยทุกสามปี ในขณะที่ REIT ชนิดอื่น ๆ ก็จะมีปัจจัยเฉพาะตัวแตกต่างกันไป อย่าง REIT อุตสาหกรรม ก็จะได้ประโยชน์จากนโยบายระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) และโอกาสการย้ายฐานการผลิตจากจีนมายังประเทศแถบอาเซียน ในขณะที่ REIT ศูนย์แสดงสินค้า ก็จะขึ้นกับธุรกิจจัดแสดงสินค้า และการประชุม รวมทั้งคู่แข่งในประเทศด้วย

• ตั้งแต่เกิดวิกฤตโควิด ที่มีการจำกัดการเดินทางของผู้คน และนโยบาย Work From Home (WFH) ย่อมส่งผลกระทบต่อภาคท่องเที่ยว และธุรกิจเกี่ยวเนื่อง ไม่ว่าจะเป็น โรงแรม ศูนย์แสดงสินค้า อาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า ซึ่งส่งผลกระทบต่อ REIT ที่มีรายได้จากค่าเช่าในธุรกิจดังกล่าวอย่างมากมาย
• แม้จะใช้เวลา 2 ปีแล้วก็ตาม วิกฤตก็ยังไม่ผ่านไป โควิดได้สร้างความบอบช้ำให้กับธุรกิจอสังหาฯ ให้เช่าไว้ไม่น้อย และยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว กว่าที่ปริมาณความต้องการ (Demand) จะฟื้นกลับสู่ช่วงปกติ โดยเฉพาะ REIT ที่อาศัยกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ปี 2565 ก็ยังคาดหวังการกลับมาได้ยาก กระทบต่อ REIT โรงแรม และศูนย์แสดงสินค้า
• บางกลุ่มยังต้องประสบกับความท้าทาย จากคู่แข่งรายใหม่ (Supply) ที่เพิ่มขึ้น กดดันให้อัตราการเช่าลดลงอย่างมีนัยยะ ในขณะที่ค่าเช่าก็ปรับเพิ่มขึ้นไม่ได้เหมือนเก่าก่อน โดยเฉพาะ REIT ประเภทอาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า ที่ปัจจุบันมีอาคารใหม่ ๆ ขนาดใหญ่ยักษ์ที่เป็นโครงการมิกซ์ยูส ประกอบด้วยโรงแรม อาคารสำนักงาน และห้างสรรพสินค้าอยู่ในโครงการเดียวกัน เตรียมจะเปิดเพิ่มขึ้นอีกหลายโครงการ

• โดยภาพรวมแล้ว REIT ในประเทศไทย ได้รับผลกระทบจากโควิดค่อนข้างมาก รายรับลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญ ทำให้ความสามารถในการผลิตกระแสเงินสด และเงินปันผลต่อหน่วยของแต่ละกองลดลงไป
• ในหมวดธุรกิจกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และกองรีท (ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีให้เลือกลงทุนได้มากถึง 59 ตัว ผมอยากฉายภาพไปที่ กลุ่มมูลค่ากิจการ (Market Cap) ใหญ่ที่สุด 5 อันดับแรก เพื่อเป็นตัวอย่าง คือ
  1. CPNREIT ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท
  2. WHART ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท
  3. FTREIT ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้
  4. LPF กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และสิทธิการเช่าโลตัสส์ รีเทล โกรท
  5. IMPACT ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คโกรท
• อันดับ 1 และ 4 เป็น REIT ห้างสรรพสินค้า อันดับ 2 และ 3 เป็น REIT อุตสาหกรรม และคลังสินค้า ส่วนอันดับ 5 เป็น REIT ศูนย์ประชุม และศูนย์แสดงสินค้า จากตารางจะเห็นได้ว่า ราคาหุ้นปัจจุบัน ม.ค. 65 (SET 1643 จุด) ราคา REIT เกือบทุกตัวยังต่ำกว่า ราคาในช่วงที่ความกลัวโควิดพุ่งสูงสุด มี.ค. 63 (SET 1024 จุด) ทั้งที่ SET ปรับตัวขึ้นในช่วงเวลาเดียวกัน +60% แต่ CPNREIT -20.4%, WHART -3.5%, FTREIT -16.3%, และ LPF -7.6%
• แสดงให้เห็นว่า REIT ใหญ่ที่สุด 5 อันดับแรก ยังคงมีความตามหลัง (laggard) SET อยู่มาก หากหลังโควิดทุกอย่างทยอยฟื้น กลับไปใกล้เคียงกับผลประกอบการก่อนโควิด แสดงว่านี่เป็นกลุ่มที่ยังมีโอกาสกับการฟื้นตัว แต่แน่นอนว่ามาพร้อมกับความเสี่ยงจากโควิดที่ลากยาว และการฟื้นตัวที่ใช้เวลานานกว่าคาดเช่นกัน