เช่าบ้านหรือซื้อบ้านดี เลือกแบบไหนคุ้มสุดในยุคดอกเบี้ยพุ่ง

ด้วยสภาพเศรษฐกิจไทยในช่วงนี้ที่ค่อนข้างจะท้าทาย ทั้งภาวะเงินเฟ้อ ค่าครองชีพ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ทำให้สังคมไทยในตอนนี้อาจเริ่มเข้าสู่ยุค Generation Rent ที่เน้นการเช่ามากกว่าการซื้อ คนที่ทำงานมาสักระยะ ก็เริ่มมีความลังเลระหว่างจะเช่าบ้านต่อไปเรื่อย ๆ หรือตัดสินใจซื้อบ้านเก็บไว้เป็นสินทรัพย์ของตนเองจะดีกว่า เพราะเราถูกสั่งสอนมาจากรุ่นสู่รุ่นว่าควรมีบ้านของตัวเอง

แล้วในยุคที่ดอกเบี้ยทะลุเพดานแบบนี้ เรายังควรเช่าบ้าน หรือซื้อบ้านดี? แบบไหนคุ้มกว่ากัน? ในบทความนี้ Krungsri The COACH ได้นำข้อมูลดี ๆ มาฝากทุกคนแล้ว สามารถนำไปใช้ประกอบการตัดสินใจในการเลือกซื้อบ้าน หรือเช่าบ้านของตนเองได้เลย จากรายงาน DDproperty Thailand Market Report ไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่า

• มีสัดส่วนผู้บริโภคชาวไทยที่วางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2568 อยู่ที่ 44% (ลดลงจากเดิมที่ 53%)
• มีสัดส่วนของผู้เลือกเช่าที่อยู่อาศัย 14%
• มีสัดส่วนผู้ที่ยังไม่มีการวางแผนซื้อ หรือเช่าที่อยู่อาศัยใด ๆ อยู่ที่ 34%
• มีสัดส่วนผู้ที่ตัดสินใจรับมรดกที่อยู่อาศัยต่อจากพ่อและแม่ และผ่อนชำระต่อไปแทน อยู่ที่ 8%

จากสถิตินี้จะเห็นได้ว่า ผลกระทบจากการที่ดอกเบี้ยบ้านสูงขึ้นล้วนส่งผลให้จำนวนผู้ที่ตัดสินใจซื้อบ้านลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญ ซึ่งคาดว่าได้รับผลกระทบระยะยาวมาจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 สภาพเศรษฐกิจที่ซบเซา และอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น

แล้วจากสถิตินี้ เราควรเลือกเช่าบ้าน หรือซื้อบ้านดี Krungsri The COACH มี 3 เช็กลิสต์สำคัญที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างแม่นยำ ตามไปดูกันเลย
สำหรับบางคนคงตัดสินใจอยู่ว่าเอาไงดี ซื้อบ้านหรือเช่าบ้านดี ซื้อก็ได้สินทรัพย์ แต่ดอกเบี้ยเป็นช่วงขาขึ้นนะ ส่วนเช่าบ้านก็เหมือนจ่ายทิ้ง ถ้าเอาไปผ่อนบ้านจะคุ้มกว่า เพราะฉะนั้นโจทย์แรกที่เราควรจะตั้งคำถามกับตัวเองก่อนที่เราจะซื้อบ้านสักหนึ่งหลัง คือ ความจำเป็น และความพร้อม สองสิ่งนี้เป็นสิ่งที่ต้องคำถึงเป็นอันดับแรก ๆ

ถ้าเราเริ่มมีความรู้สึกอยากได้บ้านสักหลัง ให้ถามตนเองก่อนว่า “วันนี้เรามีความจำเป็นไหม” ถ้าเราจำเป็น เราก็มามองต่อว่า “วันนี้เราพร้อมไหม” ซึ่งคำว่าพร้อมในที่นี้คือความพร้อมในด้านการเงิน และอีกหนึ่งสิ่งที่ทุกคนควรมีคือการเตรียม “เงินสำรองเผื่อฉุกเฉิน” ก่อนการซื้อบ้าน เพราะการผ่อนบ้านเป็นเรื่องของการเดินทางระยะยาวโดยเฉลี่ย 30 ปี

ดังนั้นเราควรคิดหลายอย่างให้รอบคอบก่อนวางแผนซื้อบ้าน จะได้ไม่สร้างภาระ ความเครียด ความกดดันในอนาคตหากเกิดเหตุการณ์ไม่เป็นใจในชีวิต ป้องกันความเสี่ยงให้ได้มากที่สุด เพราะการขอสินเชื่อบ้าน เป็นหนี้ระยะยาวนั่นเอง
 

สิ่งแรกที่ควรคำนึง : จำเป็นต้องซื้อบ้านหรือยัง

หากในปัจจุบันเราอยู่กับครอบครัวอยู่แล้ว อยู่กับคุณพ่อ คุณแม่ ยังไม่ได้แต่งงาน อยู่ในช่วงสร้างเนื้อสร้างตัว และยังไม่มีความคิดที่จะขยายครอบครัว เราอาจจะยังไม่จำเป็นที่จะซื้อบ้าน ซึ่งในช่วงนี้เราอาจจะนำเงินที่ได้จากการทำงานไปลงทุนก่อนเพื่อให้เงินมันงอกเงย

ในทางกลับกัน หากเราเป็นคนที่เติบโตในต่างจังหวัด และเข้ามาหางานทำในกรุงเทพฯ ก็ถือว่าเริ่มมีความจำเป็นแล้วที่ต้องมองหาคอนโด หรือบ้านสักหลัง ส่วนจะซื้อบ้าน หรือเช่าบ้านดี ก็ให้พิจารณาในเรื่องอื่น ๆ ต่อไป เช่น ในตอนแรกเราอาจเริ่มจากการเช่าไปก่อน แต่ทำงานไปสักพักแล้ว เราเริ่มมีความรู้สึกว่าอยากลงหลักปักฐานเพราะระยะเวลาที่ต้องทำงานอยู่ที่กรุงเทพฯ ยาวนานเป็น 10 ปี ก็อาจจะเลือกซื้อบ้าน หรือคอนโด เป็นต้น
   

สิ่งที่สองที่ต้องคำนึง : มีความพร้อมทางการเงินมากแค่ไหน

นอกจากความจำเป็นแล้ว ความพร้อมทางการเงินก็เป็นอีกหนึ่งสิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาไม่แพ้กัน เพราะเมื่อเรามีความพร้อม แม้ว่าจะเกิดเหตุการณ์อะไรขึ้นก็ตาม เราสามารถจัดการได้ ไม่ต้องกังวลว่าจะส่งผลกระทบต่อการผ่อนบ้าน

ตัวอย่างการเช็กความพร้อมทางการเงินในการกู้ซื้อบ้าน

เริ่มต้นเลยว่า สมมุติถ้าเราจะซื้อคอนโดสักหลังหนึ่ง ราคา 3,000,000 บาท ถ้าเรากู้สินเชื่อโดยใช้อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยอยู่ที่ 6% ต่อปี ระยะเวลาในการกู้ 30 ปี เราจะต้องผ่อนธนาคารเดือนละ 20,000 บาท คำนวณเงินกู้บ้านได้เลย

หากเราต้องการซื้อบ้าน เราก็ต้องกลับมาดูว่าเรามีความพร้อมหรือไม่ เช่น เรามีรายรับ 50,000 บาท ค่าผ่อนบ้านไม่ควรเกิน 40% ของรายรับ คือ 20,000 บาท กรณีข้างต้นที่เราต้องผ่อนเดือนละ 20,000 บาท แสดงว่าเรามีความสามารถในการผ่อนชำระ เราสามารถเลือกซื้อบ้านได้

แต่หากใครที่รายรับน้อยกว่านี้อาจเช่าบ้านไปก่อน เพราะว่าโดยปกติแล้ว เราไม่ควรมีหนี้ทุกประเภทรวมกันเกิน 40% เพราะถ้าเกินกว่านี้อาจจะทำให้เราขาดสภาพคล่องได้ ไม่มีความสุขกับการใช้ชีวิต เราควรจะเผื่อเหลือเผื่อขาดจะดีกว่า
 

สิ่งที่สามที่ต้องคำนึง : ความสามารถในการโปะบ้าน

ในยุคที่ดอกเบี้ยบ้านมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นทุกปี ความสามารถในการโปะบ้าน เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่เราต้องคำนึงถึง เพราะดอกเบี้ยบ้านเป็นดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก หากเรามีการโปะบ้านอย่างสม่ำเสมอ เช่น โปะเพิ่มเดือนละ 2,000-3,000 บาท จากค่างวดปกติ หรือโปะเงินก้อนทุก ๆ ปี ก็จะทำเงินต้นลดลงอย่างรวดเร็ว ในระยะยาวก็จะช่วยให้เราเสียดอกเบี้ยบ้านได้น้อยลง และรับมือกับสถานการณ์ที่ดอกเบี้ยบ้านพุ่งสูงขึ้นได้อย่างมีประสิทธิภาพ

อย่างไรก็ตาม สำหรับใครที่ไม่มีความสามารถในการโปะบ้าน การเลือกเช่าบ้านไปก่อนอาจเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า เพราะถ้าคุณผ่อนชำระบ้านตามค่างวดปกติ ไม่มีการจ่ายโปะบ้านเพื่อลดต้นลดดอก ก็จะทำให้เสียดอกเบี้ยเต็มจำนวน ซึ่งเมื่อรวมกันแล้ว ก็อาจทำให้ได้บ้านในราคาที่สูงเป็นเท่าตัวนั่นเอง

เมื่อเรามีความพร้อมในเรื่องความสามารถในการผ่อนชำระแล้ว สิ่งที่เราต้องคำนึงต่อไป คือ เราควรเตรียมเงินสำรองฉุกเฉินอย่างน้อย 6 เดือน ของค่างวดที่ต้องผ่อนชำระ ซึ่งเป็นเงินที่กันออกไป เป็นเงินเย็นที่เราไม่ได้ยุ่งเกี่ยวกับก้อนนี้เลย อย่างในกรณีข้างบน เราควรมีเงินสำรองยามฉุกเฉิน 120,000 บาท (20,000 X 6 เดือน) เป็นการลดความเสี่ยงหากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิด เพราะว่าในยุคสมัยนี้ทุกอย่างเปลี่ยนแปลงเร็วมาก เศรษฐกิจต่าง ๆ ค่อนข้างผันผวน

ดังนั้นการเตรียมความพร้อมเงินสำรองตรงนี้ไว้ จะช่วยให้เราไม่เครียดเกินไปในระหว่างทางที่เราไม่มีรายได้เข้ามาเลย อย่างน้อยมีเงินก้อนตรงนี้ที่เราสำรองไว้ในการผ่อนธนาคารทุกเดือน ซึ่งช่วยเรามีเวลาในการเตรียมตัวรับมืออีก 6 เดือน ให้ไม่เครียดมาก กดดันจนเกินไป ซึ่งใครที่อยู่ในระหว่างเตรียมความพร้อมนี้ ก็อาจจะเช่าบ้านไปก่อนเพื่อเก็บสะสมเงินก้อนนี้ และเมื่อทุกอย่างพร้อมแล้ว ก็สามารถตัดสินใจซื้อบ้าน ขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินแบบหมดห่วงได้เลย

แต่หากบางคนอยากมีสินทรัพย์เป็นของตัวเองแล้วเนื่องจากขยายครอบครัว หรือแต่งงาน ในกรณีนี้ขอให้เตรียมเงินสำรองยามฉุกเฉินขั้นต่ำ 3 เดือน และระหว่างทางที่กู้ซื้อบ้าน ผ่อนชำระธนาคารในแต่ละเดือน ก็ให้กันเงินสำรองยามฉุกเฉินควบคู่กันไป เพื่อให้คุณเห็นภาพได้ชัดเจนมากขึ้น Krungsri The COACH จะพาไปเปรียบข้อดี-ข้อเสียของการซื้อบ้าน และเช่าบ้านกัน รับรองว่า จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้ง่ายขึ้นแน่นอน
  การเลือกซื้อบ้าน หรือเลือกเช่าบ้านต่างมีข้อดีและข้อจำกัดแตกต่างกันขึ้นอยู่กับแต่ละคนจะพิจารณาที่มุมมองไหน ถ้าหากดูแล้วเราเป็นคนที่ต้องเปลี่ยนถิ่นฐานที่อยู่อาศัยบ่อย ยังอาจไม่มีความจำเป็นที่จะซื้อบ้าน และหากเราพบว่าการซื้อบ้านมีค่าใช้จ่ายที่สูงเกิน ยังไม่มีเงินเก็บเพียงพอที่จะซื้อได้ การเลือกเช่าบ้านอาจเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับเรา

แต่ถ้าหากลองคำนวณดูเรามีเงินก้อนที่เพียงพอ สามารถผ่อนงวดบ้านต่อเดือนได้สบาย ๆ อยากมีสินทรัพย์ที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง การซื้อบ้านนี่แหละคือตอบโจทย์ Krungsri The COACH ขอแนะนำ สินเชื่อบ้านกรุงศรี เพื่อที่อยู่อาศัย ตัวช่วยที่จะทำให้คุณได้บ้านหลังแรกในฝัน

• ดอกเบี้ยคงที่ 1 ปีแรก 1.99%
• ฟรีค่าธรรมเนียมสำรวจ และประเมินหลักประกัน
• ฟรีค่าจดจำนอง
• รับส่วนลดอัตราดอกเบี้ย 0.25%

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว l อัตราดอกเบี้ยลดต้นลดดอกตลอดอายุสัญญาอยู่ระหว่าง 4.123% - 5.696% ต่อปี*

*สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 7 มี.ค. 68 = 7.175% ต่อปี ทั้งนี้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ รายละเอียดดอกเบี้ยและการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ใน Fact sheet www.krungsri.com
**ฟรี! ค่าประเมินหลักประกัน มูลค่า 3,210 บาท (วันที่ 1 ม.ค. 68 - 30 เม.ย. 68)
***ฟรีค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้อนุมัติ หรือสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท เฉพาะลูกค้าที่ซื้อ MRTA/MLTA ตามเงื่อนไขที่กำหนด และเลือกดอกเบี้ยทางเลือกฟรีค่าจดจำนองเท่านั้น
****เฉพาะปีที่ 1 เมื่อซื้อประกัน MRTA/MLTA ตามเงื่อนไขที่กำหนด หรือใช้บัญชีเงินเดือนผ่านธนาคารกรุงศรีอยุธยา

การตัดสินใจระหว่างการเช่า หรือซื้อบ้านในยุคดอกเบี้ยสูงเป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยต้องคำนึงถึง 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ ความจำเป็นในการมีบ้าน ความพร้อมทางการเงิน และความสามารถในการโปะบ้าน ซึ่งการซื้อบ้านจะเหมาะกับผู้ที่ต้องการความมั่นคงในระยะยาว มีเงินเก็บเพียงพอ และต้องการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ในขณะที่การเช่าจะเหมาะกับผู้ที่ต้องการความยืดหยุ่นสูง อาจต้องย้ายที่อยู่บ่อย หรือยังไม่มีความพร้อมทางการเงินเพียงพอ ที่สำคัญไม่ว่าจะเลือกทางไหน การมีเงินสำรองฉุกเฉินเป็นสิ่งจำเป็น โดยควรมีอย่างน้อย 6 เดือนของภาระค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัย เพื่อรองรับเหตุการณ์ไม่คาดฝันที่อาจเกิดขึ้น สุดท้ายแล้ว การตัดสินใจขึ้นอยู่กับสถานการณ์ชีวิตและเป้าหมายทางการเงินที่แตกต่างกันของแต่ละบุคคล ไม่มีคำตอบที่ถูกต้องเพียงคำตอบเดียวว่าการเช่า หรือซื้อดีกว่ากัน แต่ต้องเลือกให้เหมาะสมกับสถานะทางการเงิน และเป้าหมายชีวิตของตนเองก็จะดีที่สุด