สำหรับคนที่กำลังวาดฝันอยากมีบ้านหลังแรก หรือมองหาคอนโดสักห้องเพื่อการลงทุน หลังจากเจอทำเลที่ใช่ และโครงการที่ชอบแล้ว ด่านสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามคือการยื่นกู้กับธนาคาร ซึ่งมักจะมีคำศัพท์หนึ่งที่โผล่มาให้ได้ยินเสมอนั่นคือ “LTV” หรือ “Loan to Value”

ล่าสุดมีข่าวดีสำหรับคนอยากมีบ้าน เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประกาศผ่อนคลายเกณฑ์นี้เป็นการชั่วคราว วันนี้ Krungsri The COACH จะพาไปดูว่า มาตรการ LTV คืออะไร วิธีคำนวณเป็นแบบไหน และการปลดล็อกครั้งใหม่นี้จะช่วยให้คุณเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้นอย่างไรบ้าง LTV ย่อมาจาก Loan to Value คือ อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือพูดให้เข้าใจง่ายที่สุดคือ “เพดานที่ธนาคารจะยอมปล่อยกู้ให้เรา เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่เราจะซื้อ” โดยตัวเลขนี้จะเป็นตัวกำหนดว่า เราจะกู้เงินซื้อบ้านได้กี่เปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน และส่วนที่เหลือเราต้องควักเงินกระเป๋าตัวเองจ่ายเป็นเงินดาวน์เท่าไรนั่นเอง
ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดมาตรการนี้ขึ้นมาไม่ได้เพื่อขัดขวางคนอยากมีบ้าน แต่มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อสร้างเสถียรภาพให้กับระบบการเงิน และตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

• ป้องกันการก่อหนี้เกินตัว : ช่วยให้ผู้กู้ประเมินความพร้อมของตัวเอง ไม่แบกรับภาระหนี้ที่สูงเกินกว่ารายได้จะรับไหว
• ลดการเก็งกำไร : ป้องกันไม่ให้เกิดฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯ จากการที่นักลงทุนกู้เงินมาซื้อบ้านหลายหลังโดยไม่มีเงินดาวน์
• สร้างวินัยทางการเงิน : การกำหนดให้มีเงินดาวน์บางส่วน ช่วยยืนยันว่าผู้กู้มีวินัยการออม และมีความพร้อมในการผ่อนชำระในระยะยาว

  เราสามารถตรวจสอบความสามารถในการกู้เบื้องต้นได้ง่าย ๆ ด้วยสูตรการคำนวณดังนี้

• LTV = (วงเงินที่ธนาคารปล่อยกู้ (Loan) / มูลค่าหลักประกันหรือราคาบ้าน (Value)) x 100 (ผลลัพธ์มีหน่วยเป็น %)

สมมติ นาย A ต้องการยื่นกู้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท และธนาคารพิจารณาปล่อยกู้ให้ที่วงเงิน 4.5 ล้านบาท ค่า LTV ของนาย A จะเป็นเท่าไร?

วิธีคิด

• ธนาคารปล่อยกู้ (L) = 4,500,000 บาท
• ราคาบ้าน (V) = 5,000,000 บาท
• LTV = (4,500,000 x 100) / 5,000,000 = 90%

จากตัวอย่างนี้ แสดงว่าธนาคารปล่อยกู้ที่ 90% ของราคาบ้าน ส่วนอีก 10% (หรือ 500,000 บาท) คือส่วนที่นาย A ต้องเตรียมเงินดาวน์ไว้จ่ายเอง สรุปง่าย ๆ คือ “ยิ่ง % LTV น้อยลงเท่าไร เรายิ่งต้องเตรียมเงินดาวน์มากขึ้นเท่านั้น” ข่าวดีล่าสุดสำหรับคนอยากมีบ้าน ! เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัว ธนาคารแห่งประเทศไทยได้เห็นชอบให้มีการ “ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว” สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569

สาระสำคัญของการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้คือ การปลดล็อกเพดานการกู้ให้สามารถกู้ได้สูงสุดถึง 100% ในทุกระดับราคา และทุกสัญญา ซึ่งช่วยลดภาระเรื่องเงินดาวน์ลงได้อย่างมหาศาล โดยเปรียบเทียบความแตกต่างระหว่างเกณฑ์เดิม และเกณฑ์ใหม่ได้ดังตารางนี้
    หมายเหตุ : เงื่อนไขการอนุมัติสินเชื่อยังขึ้นอยู่กับเกณฑ์รายได้ และภาระหนี้ของผู้กู้ตามที่ธนาคารกำหนด
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจน ลองมาดูตัวอย่างการซื้อ “บ้านหลังที่ 2” ราคา 3 ล้านบาท (หลังจากผ่อนหลังแรกไปแล้ว 1 ปี)

• ถ้าเป็นเกณฑ์เดิม : กู้ได้สูงสุด 80% หรือ 2.4 ล้านบาท คุณต้องหาเงินสดมาวางดาวน์ถึง 600,000 บาท
• ถ้าเป็นเกณฑ์ใหม่ (ปัจจุบัน) : กู้ได้สูงสุด 100% หรือ 3 ล้านบาทเต็มจำนวน คุณ ไม่ต้องใช้เงินดาวน์ แม้แต่บาทเดียว

จะเห็นว่ามาตรการนี้ช่วยเพิ่มโอกาสให้คนที่มีศักยภาพในการผ่อน แต่ไม่มีเงินก้อนใหญ่สำหรับวางดาวน์ สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น อย่างไรก็ตาม LTV เป็นเพียงเพดานสูงสุดเท่านั้น ธนาคารอาจปล่อยกู้น้อยกว่านี้ได้หากประเมินแล้วว่าผู้กู้มีความเสี่ยงเรื่องความสามารถในการชำระหนี้
แม้มาตรการใหม่จะดูเย้ายวนใจ แต่การกู้ได้เต็ม 100% ก็มาพร้อมความรับผิดชอบที่มากขึ้น โดยสิ่งที่ควรพิจารณาก่อนขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยภายใต้มาตรการ LTV ใหม่ มีดังนี้

• ภาระหนี้ต่อเดือน : ยิ่งกู้ยอดสูง ค่างวดผ่อนชำระต่อเดือนก็จะสูงตามไปด้วย ต้องมั่นใจว่าไหวจริง ๆ
• วินัยทางการเงิน : แม้ไม่ต้องวางเงินดาวน์ แต่ควรมีเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าส่วนกลาง
• วงเงินตกแต่ง : แม้จะกู้ค่าบ้านได้ 100% แต่สำหรับบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป อาจไม่ได้วงเงินกู้เพิ่มเพื่อตกแต่ง (Top-up) เหมือนบ้านหลังแรก

เนื่องจากมาตรการ LTV เป็นเครื่องมือทางเศรษฐกิจที่มีการปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์ การไม่อัปเดตข้อมูลอาจทำให้คุณเสียโอกาส หรือวางแผนการเงินผิดพลาดได้ โดยเฉพาะในช่วงที่มีการผ่อนคลายมาตรการแบบนี้ ส่งผลกระทบเชิงบวกต่อทั้งผู้ซื้อ และผู้ขายอย่างชัดเจน

• กลุ่มซื้อบ้านหลังแรก (ราคาไม่เกิน 10 ล้าน) : ยังคงได้รับสิทธิประโยชน์สูงสุดเหมือนเดิม คือกู้ได้ 100% และกู้เพิ่มตกแต่งได้อีก 10%
• กลุ่มซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป หรือบ้านหรูราคาเกิน 10 ล้าน : (กลุ่มนี้ได้ประโยชน์สูงสุด) จากเดิมที่ต้องวางเงินดาวน์สูงถึง 10-30% กลายเป็นสามารถกู้ได้เต็ม 100% ทำให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น ไม่ต้องรอเก็บเงินก้อนนาน

มาตรการผ่อนคลายนี้เปรียบเสมือนการเปิดประตูระบายสินค้า เพราะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในตลาด โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนหรือคนที่มองหาบ้านพักตากอากาศ (บ้านหลังที่ 2) ซึ่งเคยติดข้อจำกัดเรื่องเงินดาวน์ ให้สามารถกลับมาโอนกรรมสิทธิ์ได้คล่องตัวขึ้น ยอดขายมีโอกาสเติบโตขึ้นในช่วงเวลานี้
โดยปกติแล้ว การกู้ร่วมจะถูกนับสัญญาตามกรรมสิทธิ์ของผู้กู้ แต่ภายใต้มาตรการผ่อนคลายชั่วคราว (กู้ได้ 100% ทุกสัญญา) ความกังวลเรื่องการนับสัญญาเพื่อกำหนดเพดาน LTV แทบจะหมดไป เพราะไม่ว่าจะเป็นสัญญาที่เท่าไรก็มีเพดานอยู่ที่ 100% เท่ากัน

สิ่งที่ต้องคำนึงถึงในการกู้ร่วมช่วงนี้จึงกลับมาที่ “ภาระหนี้รวม” แทน ธนาคารจะนำรายได้ และหนี้สินของผู้กู้ทุกคนมารวมกันเพื่อประเมินความสามารถในการผ่อนชำระ หากทุกคนมีประวัติดี และรายได้เพียงพอ ก็จะช่วยให้ได้วงเงินสูงตามเป้าหมายได้ง่ายขึ้น

อย่างไรก็ตาม แม้ LTV จะเปิดทางสะดวก แต่ “ดอกเบี้ย” และ “ค่าใช้จ่ายแฝง” (เช่น ค่าโอน, ค่าตกแต่ง, ค่าส่วนกลาง) คือของจริงที่ต้องจ่าย การเตรียมสภาพคล่องเผื่อเหลือเผื่อขาดไว้เสมอ ยังคงเป็นคาถาสำคัญที่ช่วยป้องกันปัญหาการเงินในระยะยาว
  เมื่อประตูโอกาสเปิดกว้างด้วยมาตรการ LTV ใหม่แล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการเลือกพาร์ทเนอร์ทางการเงินที่เข้าใจ และพร้อมสนับสนุนคุณ “สินเชื่อบ้านกรุงศรี” พร้อมเป็นคำตอบที่ใช่ ไม่ว่าเป้าหมายของคุณจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียม ทั้งแบบมือหนึ่ง และมือสอง

• ดอกเบี้ยต่ำสบายกระเป๋า : เริ่มต้นปีแรกเพียง 1.99%* ช่วยลดภาระดอกเบี้ยในช่วงเริ่มต้น
• วงเงินกู้สูง : อนุมัติวงเงินสูงสุดถึง 110% ของราคาประเมิน (สำหรับกรณีซื้อที่อยู่อาศัยใหม่จากโครงการที่ธนาคารให้การสนับสนุน) ให้คุณมีเงินเหลือสำหรับตกแต่งห้องในฝัน
• ฟรีค่าธรรมเนียม : ประหยัดค่าใช้จ่ายได้อีก ด้วยการฟรีค่าประเมินหลักประกัน** และค่าจดจำนอง***
• ผ่อนสบายนาน 30 ปี : เลือกระยะเวลาผ่อนได้ยาวนาน ช่วยบริหารจัดการสภาพคล่องต่อเดือนได้ง่ายขึ้น

 
กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว l อัตราดอกเบี้ยลดต้นลดดอกตลอดอายุสัญญาอยู่ระหว่าง 3.758% - 5.687% ต่อปี*

*สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 24 ธ.ค. 68 = 6.770% ต่อปี ทั้งนี้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ รายละเอียดดอกเบี้ยและการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ใน Fact sheet คลิก

**ฟรี! ค่าประเมินหลักประกัน มูลค่า 3,210 บาท (วันที่ 1 ม.ค. 69 – 30 เม.ย. 69)

***ฟรีค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้อนุมัติ หรือสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท เฉพาะลูกค้าที่ซื้อ MRTA/MLTA ตามเงื่อนไขที่กำหนด และเลือกดอกเบี้ยทางเลือกฟรีค่าจดจำนองเท่านั้น

การผ่อนคลายมาตรการ LTV ครั้งนี้ ถือเป็น “โอกาสทอง” ในช่วงเวลาจำกัด (พ.ค. 68 - มิ.ย. 69) สำหรับผู้ที่มีความพร้อม และต้องการขยับขยายที่อยู่อาศัย การวางแผนการเงินที่ดีควบคู่กับการเลือกสินเชื่อที่คุ้มค่า จะช่วยให้คุณเป็นเจ้าของบ้านในฝันได้อย่างมั่นคงและมีความสุขในระยะยาว
 
อ้างอิง

• krungsri.com
• bot.or.th
• bot.or.th