บ้านมือสองอาจเป็นคำตอบของคนอยากมีบ้านในงบที่เอื้อมถึง แต่การกู้จริงมีรายละเอียดมากกว่าที่คิด หากเตรียมตัวไม่ครบ อาจสะดุดตั้งแต่ขั้นตอนแรก ตั้งแต่ปี 2568 มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์สูงถึงประมาณ 40–45% ของตลาดรวม (อ้างอิงข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)) สะท้อนให้เห็นว่าตลาดบ้านมือสองยังเติบโตได้ดี

แล้วต้องเตรียมอะไรบ้างถึงจะกู้บ้านมือสองให้ผ่าน ?

Krungsri The COACH เข้าใจดีว่าการกู้ซื้อบ้านไม่ใช่เรื่องเล็ก บทความนี้จะพาคุณเช็กให้ครบทุกขั้นตอน ตั้งแต่เตรียมตัวยื่นกู้จนถึงวันโอน เพื่อให้คุณมีโอกาสกู้บ้านผ่านได้ง่ายขึ้น
ก่อนจะไปถึงขั้นตอนการยื่นกู้ซื้อบ้าน การตรวจสอบสภาพบ้าน และเอกสารให้รอบคอบเป็นสิ่งสำคัญที่สุด เพื่อให้แน่ใจว่าบ้านที่เราเลือกนั้นคุ้มค่า และไม่มีปัญหาตามมาในภายหลัง
เพราะการพิจารณาปล่อยสินเชื่อของธนาคารมักจะอ้างอิงจากราคาประเมิน ซึ่งหากราคาที่ขายสูงมากกว่าราคาประเมิน อาจจะส่งผลต่อวงเงินที่ต้องการกู้ได้ อีกทั้งเป็นการตรวจสอบว่าราคาที่ประกาศขายนั้นสูงเกินไปหรือไม่
เพื่อให้ได้ทราบว่าผู้ประกาศขายบ้านหลังนั้นเป็นใคร เป็นเจ้าของจริง ๆ หรือไม่ หรือเป็นนายหน้า ซึ่งการตรวจสอบกรรมสิทธิ์นั้นสามารถขอดูเอกสารหรือสำเนาเพื่อเติมจากคนขายได้
เพื่อความอุ่นใจเมื่อต้องซื้อบ้าน ควรตรวจสอบข้อมูลบ้านเพิ่มเติม เช่น จำนวนผู้อยู่อาศัยในปัจจุบัน อายุของบ้าน ประวัติการซ่อมแซมใหญ่ ๆ เพื่อนบ้าน สภาพแวดล้อมรอบบ้าน รวมถึงตรวจสอบแนวเวนคืน

โดยสามารถตรวจสอบได้กับกรมโยธา การทางพิเศษแห่งประเทศไทย สำนักงานเขตและกรมที่ดิน หรือสอบถามคนในพื้นที่ก็ได้ ซึ่งก็จะพอได้คำตอบถึงสาเหตุที่ขาย  
เพื่อจะได้ประเมินรายจ่ายค่าซ่อมแซมที่เกิดขึ้นหลังจากการซื้อบ้าน เช่น สี ปัญหาโครงสร้าง ท่อน้ำ หลังคา รอยแตก รอยร้าว และหากบ้านมือสองที่จะซื้อนั้นมีอายุบ้านมากกว่า 5 ปีขึ้นไป อาจจะต้องตรวจสอบการทรุดตัวของบ้านเพิ่มเติมด้วยหรือไม่
เพราะบ้านส่วนใหญ่ที่ขายมักจะยังผ่อนไม่หมด ดังนั้นต้องตรวจสอบว่ามีภาระหนี้คงเหลือเท่าไร เพราะต้องดำเนินการไถ่ถอนจำนองออกจากธนาคารเดิมให้เรียบร้อยก่อน
เพราะการซื้อบ้าน ถือว่าเป็นการตัดสินใจที่สำคัญกับชีวิตมาก ๆ ทั้งคุณภาพชีวิตและคุณภาพการเงินของเรา นอกจากจะต้องตรวจสอบบ้านเป็นแล้ว เราก็ต้องมีความรู้เรื่องเงินด้วย และนี่คือ 4 เรื่องการเงินที่ต้องรู้ก่อนจะกู้ซื้อบ้านมือสอง รับรองว่ารู้แล้วดีต่อใจและเงินในกระเป๋าแน่นอน
ส่วนใหญ่ดอกเบี้ยบ้านจะไม่ต่างกัน จะแตกต่างกันที่ “วงเงินกู้สูงสุด” มากกว่า โดยบ้านใหม่จากโครงการมักมีโอกาสได้รับวงเงินกู้สูงถึง 100%-110% ของราคาประเมิน (ซึ่งอาจรวมค่าตกแต่ง) ในขณะที่บ้านมือสอง ธนาคารจะพิจารณาจากสภาพ และอายุของบ้านเป็นปัจจัยหลัก ทำให้วงเงินกู้สูงสุดที่อนุมัติมักจะอยู่ที่ประมาณ 80% ของราคาประเมิน

อย่างไรก็ตาม มีสินเชื่อบางประเภทที่ช่วยให้คุณกู้ได้เกือบเต็มร้อยเปอร์เซ็นต์แม้เป็นบ้านมือสอง (รายละเอียดอยู่ช่วงท้ายบทความ)
ปกติการผ่อนบ้านในแต่ละเดือน ค่างวดบ้านที่ต้องชำระให้ธนาคารจะประกอบด้วย 2 ส่วน คือ

• ค่าเงินต้นที่ชำระ
• ค่าดอกเบี้ยที่ชำระ

ซึ่งวิธีคิดดอกเบี้ยบ้านนั้นจะเป็นแบบลดต้นลดดอก ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละงวดจะมีการคำนวณใหม่ทุกครั้งหลังจากมีการชำระค่างวดก่อนหน้านี้ ทำให้ดอกเบี้ยที่จ่ายจะลดลงตามจำนวนเงินต้นที่ลดลง ซึ่งสามารถคำนวณดอกเบี้ยที่ต้องชำระในแต่ละเดือนโดยใช้สูตร ดังนี้
 
เช่น กู้เงินซื้อบ้านมือสอง 3,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ย 3% ต่อปี ระยะเวลา 30 ปี ผ่อนงวดละ 15,000 บาท
 

​​เดือน	​เงินต้นต้นงวด (บาท)	​ดอกเบี้ย (บาท)	​เงินต้นที่จ่าย (บาท)	​​ค่างวด (บาท)	​เงินต้นคงเหลือ (บาท)
​มกราคม	​3,000,000	​7,644	​7,356	​​15,000	​​2,992,644
​กุมภาพันธ์	​2,992,644	6,887	​8,113	​15,000	​2,984,531​

จากตารางจะเห็นว่า ดอกเบี้ยคิดเป็นรายวันคำนวณจากเงินต้นคงเหลือ ดังนั้นค่างวดที่ผ่อนชำระในช่วงแรก ๆ จะมีส่วนของดอกเบี้ยสูงจึงเหลือตัดเงินต้นได้น้อย ตามหลักการผ่อนชำระแบบลดต้นลดดอกนั่นเอง
การผ่อนบ้าน เป็นการผ่อนระยะยาว จึงไม่ควรเป็นภาระทางการเงินในแต่ละเดือนมากเกินไป เพราะจะส่งผลต่อรายจ่ายต่อเดือนได้ในอนาคต ดังนั้น การผ่อนบ้านรวมกับภาระหนี้อื่น ๆ แล้วไม่ควรเกิน 65% ของรายได้ทั้งหมดต่อเดือน

ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเรามีรายได้ 40,000 บาทต่อเดือน ค่างวดบ้านรวมกับภาระหนี้อื่นไม่ควรเกิน 26,000 บาทต่อเดือน (65% x 40,000) หากผ่อนบ้าน 15,000 บาท/เดือน และผ่อนรถ 10,000 บาท/เดือน รวมแล้ว 25,000 บาท/เดือน ก็ยังถือว่าไม่เกิน 65% ของรายได้  
นอกเหนือจากเงินดาวน์ ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องเตรียมไว้ เช่น

1. ค่าประเมินราคาและค่าธรรมเนียมยื่นกู้ขอสินเชื่อ : เป็นค่าดำเนินการของทางธนาคารสำหรับในการทำเรื่องยื่นขอสินเชื่อ และสำหรับการให้ผู้เชี่ยวชาญจากธนาคารเข้าไปประเมินราคาบ้านมือสอง ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะอยู่ที่ประมาณหลักพันบาทขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร
2. ค่าเบี้ยประกันบ้านมือสอง : จะแบ่งได้ 2 ประเภท
   • ประกันอัคคีภัย : เป็นแบบประกันที่บังคับต้องทำภายใต้กฎหมายการคุ้มครองด้านโครงสร้างอาคารเรือนเพื่อป้องกันอุบัติเหตุเพลิงไหม้
   • ประกันคุ้มครองสินเชื่อ : เป็นแบบประกันชีวิตคุ้มครองกรณีเกิดเหตุไม่คาดฝันขึ้นกับผู้กู้ จนไม่สามารถชำระเงินกู้ได้ ซึ่งประกันประเภทนี้สามารถทำหรือไม่ทำก็ได้ ตามความสมัครใจ
3. ค่าจดจำนอง : ค่าธรรมเนียมส่วนนี้จะคิด 1% ของวงเงินกู้ แต่หากผู้ซื้อบ้านมือสอง ซื้อด้วยเงินสด จะไม่มีการคิดค่าจดจำนอง
4. ค่าโอนกรรมสิทธิ์ : เป็นค่าใช้จ่ายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งต้องตกลงรายละเอียดกันให้ดีว่า ค่าธรรมเนียมส่วนนี้ผู้รับผิดชอบคือใคร หรือรับผิดชอบกันคนละครึ่ง โดยปกติจะคิดอัตราค่าธรรมเนียม 1%-2% จากราคาประเมิน
5. ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ : เช่น ค่ามัดจำบ้านเพื่อจองสิทธิ์เอาไว้ ค่าติดตั้งมิเตอร์น้ำ-ไฟ เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ ค่าตรวจบ้าน ซึ่งสามารถจ้างผู้เชี่ยวชาญมาช่วยตรวจสอบก่อนจะเซ็นรับโอนกรรมสิทธิ์ และค่าอากรแสตมป์

เมื่อเตรียมตัวพร้อมแล้ว ก็มาถึงขั้นตอนการยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารแล้ว มีขั้นตอนดังนี้

1. ยื่นกู้เบื้องต้น (Pre-approve) : เป็นการยื่นเอกสารเพื่อให้ธนาคารประเมินความสามารถในการกู้ของเราคร่าว ๆ ซึ่งจะทำให้เราทราบวงเงินสูงสุดที่สามารถกู้ได้ และช่วยให้การเจรจากับผู้ขายง่ายขึ้น
2. ทำสัญญาจะซื้อจะขาย : หลังจากตกลงราคากับผู้ขายได้แล้ว จะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นเอกสารสำคัญที่ระบุข้อตกลงต่าง ๆ เช่น ราคาซื้อขาย เงินมัดจำ และกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อใช้ประกอบการยื่นกู้กับธนาคาร
3. ยื่นเอกสารขอสินเชื่อจริง และรอธนาคารประเมินหลักทรัพย์ : นำสัญญาจะซื้อจะขายพร้อมเอกสารทั้งหมดไปยื่นกู้กับธนาคารที่เลือกไว้ จากนั้นธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่เข้าไปประเมินราคาทรัพย์สิน (บ้านและที่ดิน) เพื่อใช้ประกอบการพิจารณาอนุมัติวงเงินกู้
4. รอฟังผลอนุมัติ และนัดวันโอนกรรมสิทธิ์ : หลังจากสินเชื่อได้รับการอนุมัติ ธนาคารจะแจ้งวงเงินและเงื่อนไขต่าง ๆ ให้เราทราบ จากนั้นเราสามารถนัดวันกับผู้ขายและเจ้าหน้าที่ธนาคารเพื่อไปทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินได้เลย
5. การโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน : ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อ ผู้ขาย และเจ้าหน้าที่ธนาคาร จะต้องไปทำธุรกรรมพร้อมกันที่สำนักงานที่ดินในเขตที่บ้านตั้งอยู่ โดยมีขั้นตอนหลัก ๆ คือ
   • ยื่นเอกสารและเซ็นชื่อ : เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเอกสารทั้งหมด และให้คู่สัญญาลงนาม
   • ชำระค่าธรรมเนียมและภาษี : ชำระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เคาน์เตอร์การเงิน เช่น ค่าโอน, ค่าจดจำนอง
   • รับโฉนด : เจ้าหน้าที่จะทำการสลักหลังโฉนด โดยระบุชื่อผู้ซื้อเป็นเจ้าของ และชื่อธนาคารเป็นผู้รับจำนอง ซึ่งธนาคารจะเก็บโฉนดตัวจริงไว้ และมอบสำเนาให้เรา

สำหรับคนที่พร้อมแล้วที่จะกู้ซื้อบ้านมือสอง แต่ยังไม่รู้ว่าจะเลือกสินเชื่อของทางธนาคารไหนดี ขอแนะนำ “สินเชื่อบ้านกรุงศรีเพื่อที่อยู่อาศัย ของธนาคารกรุงศรีฯ” ที่ให้วงเงินกู้สูงสุด 90% ของราคาประเมินสำหรับบ้านมือสอง (85% ของราคาประเมินสำหรับหลักประกันประเภทห้องชุดพักอาศัย) ผ่อนสบาย ๆ ได้นานสูงสุดถึง 30 ปี อนุมัติและรู้ผลกู้ไว สมัครใช้บริการง่ายผ่านช่องทางออนไลน์หรือติดต่อได้ที่ธนาคารกรุงศรีอยุธยาทุกสาขา ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ สินเชื่อบ้านกรุงศรีเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย
 
กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว l อัตราดอกเบี้ยลดต้นลดดอกตลอดอายุสัญญาอยู่ระหว่าง 3.568% - 5.638% ต่อปี* *สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 4 มี.ค. 69 = 6.670% ต่อปี ทั้งนี้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ รายละเอียดดอกเบี้ยและการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ใน Fact sheet คลิก **ฟรี! ค่าประเมินหลักประกัน มูลค่า 3,210 บาท (วันที่ 1 เม.ย. 69 – 31 ส.ค. 69) ***ฟรีค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้อนุมัติ หรือสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท เฉพาะลูกค้าที่ซื้อ MRTA/MLTA ตามเงื่อนไขที่กำหนด และเลือกดอกเบี้ยทางเลือกฟรีค่าจดจำนองเท่านั้น ****เฉพาะปีที่ 1 เมื่อซื้อประกัน MRTA/MLTA ตามเงื่อนไขที่กำหนด หรือใช้บัญชีเงินเดือนผ่านธนาคารกรุงศรีอยุธยา

การกู้ซื้อบ้านมือสองไม่ใช่เรื่องยาก หากคุณ “รู้ลำดับขั้นตอนและเตรียมตัวให้พร้อมตั้งแต่ต้น” ตั้งแต่การเช็กความสามารถในการกู้ เลือกบ้านที่ใช่ ประเมินราคา ยื่นกู้ ไปจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ ทุกขั้นตอนล้วนมีผลต่อความสำเร็จของการมีบ้านในฝัน

แม้บ้านมือสองจะได้เปรียบทั้งราคาและการเห็นสภาพจริง แต่หัวใจสำคัญยังคงอยู่ที่ “การวางแผนกู้ให้พอดี” Krungsri The COACH อยากให้คุณกู้เท่าที่จำเป็น และผ่อนในระดับที่ไหว เพื่อให้ทุกขั้นของการกู้จบลงอย่างราบรื่น และทุกงวดที่จ่ายไป คือความสบายใจในการใช้ชีวิตในบ้านของคุณจริง ๆ

อ้างอิง

• tb.co.th
• propertyscout.co.th
• reic.or.th