การรีโนเวตบ้าน คือหนึ่งในกลยุทธ์ลงทุนอสังหาฯ ที่คุ้มค่า เพราะช่วยเพิ่มทั้งมูลค่าทรัพย์สินและสร้างรายได้จากค่าเช่าในระยะยาว โดยเริ่มจากการประเมินประเภทอสังหาฯ ที่ถืออยู่ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโด เพื่อเลือกแนวทางรีโนเวตที่เหมาะสมที่สุด นอกจากนี้ นักลงทุนควรคำนวณ ROI อย่างรอบด้าน ทั้งต้นทุนรีโนเวต ระยะเวลาคืนทุน ราคาเช่าใหม่ รวมถึง Occupancy Rate ในพื้นที่ เพื่อประเมินว่าการลงทุนครั้งนี้จะสร้างผลตอบแทนได้คุ้มค่าหรือไม่ และหากต้องการรีโนเวตแต่ยังไม่มีเงินก้อน สินเชื่อบ้านแลกเงินถือเป็นอีกตัวช่วยทางการเงินที่จะช่วยปลดล็อกศักยภาพบ้านเก่าให้กลายเป็นสินทรัพย์ที่มีความพร้อมมากขึ้นก่อนปล่อยเช่า สำหรับคนที่กำลังสนใจการลงทุนในอสังหาฯ หรือมองหาวิธีเพิ่มผลตอบแทนจากบ้านที่มีอยู่ การรีโนเวตบ้านถือเป็นหนึ่งในกลยุทธ์ที่ทำกำไรได้คุ้มค่าที่สุด เพราะเป็นวิธีที่ช่วยเพิ่มมูลค่าให้ทรัพย์สิน และช่วยให้เรามีโอกาสปล่อยเช่าได้เร็วกว่าที่คิด ซึ่งถึงแม้จะไม่ใช่บ้านใหม่ แต่หากรีโนเวตอย่างถูกจุด ก็สามารถเปลี่ยนบ้านเก่าให้กลายเป็นทรัพย์สินที่ทำเงินได้จริงในระยะยาว

และสำหรับใครที่ยังสงสัยว่าควรลงทุนกับอสังหาฯ อะไรดี ? และอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสำหรับการปล่อยเช่ามีอะไรบ้าง ต้องบอกว่า จริง ๆ แล้วบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือแม้แต่คอนโดเก่า ล้วนสามารถสร้างรายได้ประจำได้ทั้งสิ้น ถ้าอัปเกรดให้เหมาะกับความต้องการของผู้เช่าในยุคนี้ ในยุคที่ตลาดเช่ามีการแข่งขันสูงมาก ผู้เช่าต้องการบ้านที่พร้อมอยู่ทันที โดยไม่ต้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการปรับรุง การลงทุนในอสังหาฯ ปล่อยเช่าจึงไม่ได้แข่งกันที่ทำเลเพียงอย่างเดียว แต่แข่งกันที่คุณภาพบ้านด้วยเช่นกัน

บ้านที่มีสภาพเก่า สีซีด หรือระบบไฟฟ้า-ประปาเริ่มเสื่อมสภาพ มักถูกปัดตกจากลิสต์ตั้งแต่ยังไม่ทันได้ดูสถานที่จริง ตรงกันข้าม บ้านที่ผ่านการรีโนเวตแม้เพียงบางส่วน กลับสามารถปล่อยเช่าได้ในเรตที่สูงขึ้นถึง 10-40% ตามกลุ่มเป้าหมายและทำเล

ดังนั้น การรีโนเวตจึงเป็นกลยุทธ์การลงทุนที่เพิ่มผลตอบแทนทั้งในรูปแบบค่าเช่าและมูลค่าทรัพย์สินในอนาคต ก่อนตัดสินใจเริ่มรีโนเวต ควรทำความเข้าใจประเภทของอสังหาฯ ที่คุณกำลังถืออยู่ และประเมินว่าวิธีรีโนเวตแบบใดคุ้มค่าที่สุด
เหมาะกับผู้เช่าระยะยาว การรีโนเวตควรเน้นพื้นที่ส่วนกลาง ความปลอดภัย ระบบไฟ-น้ำ และพื้นที่รอบบ้าน
เป็นทรัพย์สินยอดนิยมของนักลงทุน ควรเน้นปรับปรุงความสว่าง การระบายอากาศ ห้องนั่งเล่น และห้องครัว
คอนโดมีจุดเด่นที่รีโนเวตง่าย ใช้งบน้อย เหมาะกับผู้เริ่มต้นลงทุนในอสังหาฯ ควรเน้นอัปเกรดห้องน้ำ ห้องครัว และจัดหาเฟอร์นิเจอร์ลอยตัวเพื่อเพิ่มมูลค่า การรีโนเวตให้คุ้มค่า ไม่จำเป็นต้องทำใหม่ทั้งหลัง เพียงเลือกอัปเกรดให้ถูกจุดก็เพียงพอแล้ว
ทาสีใหม่ให้เรียบร้อย โดยเลือกใช้สีโทนเรียบ เช่น ขาว ครีม เทา พร้อมเปลี่ยนพื้นให้เป็นลามิเนตหรือไวนิลแบบกันน้ำ ช่วยทำให้บ้านดูใหม่ขึ้นได้ทันที
การเปลี่ยนสุขภัณฑ์ใหม่ ซ่อมรอยรั่ว และเพิ่มเครื่องทำน้ำอุ่น ทำให้ผู้เช่ารู้สึกว่าบ้านได้รับการดูแลอย่างดี และอยากอยู่ต่อในระยะยาว
การปรับครัวให้ดูดีขึ้น ไม่จำเป็นต้องลงทุนมาก เพียงซ่อมแซมเคาน์เตอร์ครัวให้ดูดี ติดตั้งเตาไฟฟ้าขนาดเล็ก หรือเปลี่ยนซิงก์ล้างจานให้ใช้งานได้สะดวก ก็ช่วยให้ผู้เช่ารู้สึกว่าบ้านพร้อมอยู่อาศัยทันที
ควรปรับปรุงระบบน้ำ-ไฟให้ได้มาตรฐาน เช่น ตรวจเช็กสายไฟ เปลี่ยนเบรกเกอร์ ติดตั้งสวิตช์-ปลั๊กแบบมีระบบป้องกัน รวมถึงแก้ไขปัญหาท่อน้ำรั่วหรือแรงดันน้ำไม่คงที่ จะช่วยลดโอกาสเกิดปัญหากวนใจได้มาก
การจัดหาเตียง ตู้ โต๊ะ และผ้าม่านคุณภาพดี เป็นเคล็ดลับที่สามารถเพิ่มราคาเช่าได้ทันที เพราะผู้เช่าจำนวนมาก โดยเฉพาะกลุ่มวัยทำงานหรือนักธุรกิจที่ใช้ชีวิตในเมือง มักมองหาบ้านที่สามารถเข้าอยู่ได้เลย พร้อมกระเป๋าใบเดียว
  ก่อนรีโนเวตบ้านเพื่อลงทุนปล่อยเช่า เจ้าของบ้านควรรู้จักคำว่า ROI (Return on Investment) ซึ่งหมายถึง อัตราผลตอบแทนจากเงินที่ลงทุนไป เพื่อประเมินว่าการรีโนเวตครั้งนี้ให้กำไรคุ้มค่าหรือใช้เวลาคืนทุนนานเพียงใด หาก ROI สูง แปลว่าการรีโนเวตช่วยเพิ่มรายได้ แต่หาก ROI ต่ำ อาจต้องทบทวนว่าจะรีโนเวตมากน้อยแค่ไหนจึงจะเหมาะสม โดยมีขั้นตอนการคำนวณ ROI ดังนี้
เริ่มจากการรวมค่าแรง ค่าช่าง ค่าวัสดุ อุปกรณ์ การอัปเกรดระบบน้ำ-ไฟ รวมถึงสำรองงบสำหรับความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น เพื่อให้รู้ต้นทุนทั้งหมดก่อนลงทุนจริง
ก่อนตั้งราคา ควรสำรวจราคาเช่าของอสังหาฯ ประเภทเดียวกัน ในทำเลเดียวกัน และเปรียบเทียบกับสภาพบ้านหลังปรับปรุง เพื่อกำหนดค่าเช่าที่เหมาะสมและแข่งขันได้จริง และไม่สูงเกินไปจนหาผู้เช่ายาก
ระยะเวลาคืนทุน หรือ Payback Period คือการวัดว่าต้องใช้เวลาเท่าไรในการดึงเงินรีโนเวตทั้งหมดกลับคืนมา ผ่านรายได้ค่าเช่าในแต่ละเดือน เป็นหนึ่งในตัวชี้วัดพื้นฐานที่ช่วยให้นักลงทุนรู้ทันทีว่าการรีโนเวตครั้งนี้คุ้มค่าหรือไม่

ตัวอย่างง่ายที่สุด คือสมมติว่าคุณใช้เงินรีโนเวต 200,000 บาท และหลังรีโนเวตสามารถเพิ่มค่าเช่าได้ 2,000 บาทต่อเดือน เท่ากับรายได้เพิ่มขึ้นปีละ 24,000 บาท เมื่อหารด้วยต้นทุนทั้งหมด จะเห็นว่าคุณต้องใช้เวลาประมาณ 8-9 ปี ในการคืนทุน จุดนี้ถือเป็นข้อมูลสำคัญ เพราะถ้าระยะเวลาคืนทุนยาวเกินไป เช่น 12-15 ปี อาจสะท้อนว่าต้นทุนรีโนเวตสูงเกินความจำเป็น หรือทำเลนั้นไม่รองรับการขึ้นค่าเช่ามากนัก
อัตรา Occupancy Rate คือ อัตราการมีผู้เช่าอยู่จริงตลอดทั้งปี และเป็นตัวแปรสำคัญที่นักลงทุนอสังหาฯ ปล่อยเช่าต้องประเมินก่อนรีโนเวต เพราะแม้คุณจะปรับปรุงบ้านจนเพิ่มราคาเช่าได้ แต่ถ้าทำเลนั้นมีความต้องการเช่าต่ำ หรือหาผู้เช่ายาก รายได้จริงอาจไม่สอดคล้องกับตัวเลขที่คำนวณไว้

ตัวอย่างเช่น ทำเลที่มี Occupancy Rate 80-95% หมายความว่าบ้านอาจปล่อยเช่าได้ 9-11 เดือนต่อปี ซึ่งถือว่ารายได้ค่อนข้างเสถียร ต่างจากทำเลที่มี Occupancy Rate ต่ำกว่า 60-70% ที่อาจปล่อยเช่าได้เพียงไม่กี่เดือนต่อปี ส่งผลให้ ROI ต่ำลงทันที ต่อให้เพิ่มค่าเช่าได้มากหลังรีโนเวตก็ตาม

ซึ่งการวิเคราะห์ Occupancy Rate ยังช่วยให้เจ้าของบ้านวางแผนรีโนเวตได้เหมาะสมขึ้น เช่น หากเป็นย่านที่มีดีมานด์สูงใกล้รถไฟฟ้า มหาวิทยาลัย หรือสำนักงาน การลงทุนปรับปรุงเพิ่มเติม เช่น ติดตั้งเฟอร์นิเจอร์ให้ครบ หรืออัปเกรดระบบน้ำ-ไฟ อาจเป็นจุดที่สร้างความได้เปรียบและช่วยให้ปล่อยเช่าได้เร็วขึ้น ในทางกลับกัน หากเป็นพื้นที่ที่มีกลุ่มผู้เช่าน้อย เจ้าของบ้านอาจต้องเน้นรีโนเวตเฉพาะงานที่จำเป็นจริง เพื่อลดต้นทุนและเพิ่มโอกาสคืนทุนเร็วขึ้น
ทำเลคือปัจจัยที่ส่งผลต่อความคุ้มค่าของการรีโนเวตอย่างมาก เพราะถึงแม้จะรีโนเวตบ้านให้น่าอยู่เพียงใด หากอยู่ในพื้นที่ที่ดีมานด์ต่ำ รายได้ปล่อยเช่าอาจไม่สม่ำเสมอ ดังนั้นก่อนรีโนเวตควรวิเคราะห์ข้อมูลว่าทำเลนั้นมีความต้องการเช่าสูงเพียงใด

ทำเลที่มักให้ ROI ดี คือพื้นที่ที่ผู้เช่าต้องการอยู่จริง เช่น ใกล้รถไฟฟ้า มหาวิทยาลัย สถานที่ราชการ โรงพยาบาล หรือย่านสำนักงาน ทำเลเหล่านี้มีการหมุนเวียนของผู้เช่าสูง ทำให้อสังหาฯ ที่รีโนเวตใหม่มักปล่อยเช่าได้เร็วกว่า และมีโอกาสที่ผู้เช่าจะอยู่ต่อเนื่องยาวนาน เพราะเดินทางสะดวกและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน สำหรับใครที่เป็นเจ้าของบ้านหรืออสังหาฯ ที่สนใจการลงทุน แต่ขาดเงินก้อนสำหรับรีโนเวต การใช้บริการ “สินเชื่อบ้านแลกเงิน” จากธนาคารกรุงศรี เป็นทางเลือกที่ช่วยปลดล็อกศักยภาพบ้านเก่าให้ทำเงินได้มากขึ้น โดยมาพร้อมกับจุดเด่นดังนี้

• สามารถใช้บ้านหรือคอนโดเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน
• ให้วงเงินกู้สูงสุด 85% ของราคาประเมิน หรือสูงสุด 10 ล้านบาท
• อัตราดอกเบี้ยคงที่ต่ำสุด 3 ปีแรก 5.50% ต่อปี*
• ระยะเวลาผ่อนนานสูงสุด 30 ปี
• นำเงินไปรีโนเวตได้ทันทีโดยไม่กระทบเงินเก็บ
• เหมาะกับนักลงทุนอสังหาฯ ที่ต้องการเงินหมุนเพื่อเตรียมทรัพย์ให้พร้อมปล่อยเช่าเร็วที่สุด
• สมัครสะดวก ผ่านช่องทางออนไลน์และสาขาทั่วประเทศ

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว l อัตราดอกเบี้ยลดต้นลดดอกตลอดอายุสัญญาอยู่ระหว่าง 6.086% - 9.645% ต่อปี**

**สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 18 ส.ค. 68 = 6.870% ต่อปี ทั้งนี้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ รายละเอียดการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ที่เว็บไซต์ของธนาคารกรุงศรีอยุธยา

ศึกษารายละเอียดบนเว็บไซต์ หรือกรอกข้อมูลสมัครสินเชื่อทางออนไลน์ เพื่อให้เจ้าหน้าที่ของเราติดต่อกลับได้เลย

ข้อมูลอ้างอิง
 

1. 5 ประเภทลงทุนอสังหาฯ ที่นักลงทุนมือใหม่จำเป็นต้องรู้จัก. สืบค้นเมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2568 จาก https://www.sansiri.com
2. รีโนเวทบ้านให้เช่าอย่างไรให้คุ้มทุน ปี 2568. สืบค้นเมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2568 จาก https://futuredeveloperacademy.com