เผยกลยุทธ์ผ่อนบ้าน กู้ผ่าน จ่ายดอกน้อย ผ่อนจบชัวร์!

เมื่อตัดสินใจซื้อบ้านแล้ว ขั้นแรกคือการขอกู้เงินจากธนาคาร สำหรับพนักงานประจำโอกาสในการกู้ผ่านมีมากกว่าอาชีพรับจ้างอิสระ แต่ก็ไม่ได้แปลว่าจะสามารถกู้ได้แน่ ๆ ดังนั้น เพื่อเพิ่มโอกาสในการมีบ้านเป็นของตัวเอง ผู้ขอกู้จำเป็นจะต้องให้ธนาคารรู้จัก และมั่นใจว่าผู้ขอกู้มีวินัยทางการเงินที่ดี สามารถที่จะผ่อนบ้านได้จนหมด

แม้ว่าการมีบ้านเป็นของตัวเองย่อมเป็นความสุข แต่หลาย ๆ คนก็กังวลถึงดอกเบี้ยบ้าน เพราะเมื่อลองคำนวณค่าผ่อนบ้านทั้งหมด จะพบว่าจำนวนเงินที่จ่ายจริงอาจมากกว่าเท่าตัว เช่น บ้านราคา 2 ล้านบาท ผ่อน 30 ปี รวมดอกเบี้ยบ้านอาจอยู่ที่ 4 ล้านบาท ทำให้หลายคนอาจลังเลที่จะซื้อบ้าน และยิ่งเมื่อบิลใบแรกของการผ่อนแสดงให้เห็นว่าเงินที่ต้องจ่ายนั้นส่วนใหญ่จะเป็นดอกเบี้ยบ้าน เงินต้นแทบจะไม่ลดเลยในปีแรกของการผ่อน แล้วอย่างนี้เมื่อไหร่จะผ่อนบ้านหมด จึงอยากชวนมาทำความเข้าใจในเรื่องการคำนวณดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านของธนาคาร โดยที่ธนาคารจะนำวงเงินกู้ทั้งหมดมาคำนวณดอกเบี้ยเป็นรายเดือน ตัวอย่างดังตารางที่ 1

(จ่ายเท่าเดิม ดอกเบี้ยลดเพราะเงินต้นลด และตัดเงินต้นได้มากขึ้น) จะเห็นได้ว่า แม้เงินที่ผ่อนบ้านส่วนใหญ่ในครึ่งปีแรกจะเอาไปจ่ายดอกเบี้ย และวงเงินกู้แทบไม่ลดลงเลย แต่ในปีหลัง ๆ เงินต้นจะลดอย่างรวดเร็ว เมื่อเราเข้าใจถึงเงื่อนไขในการขอกู้ซื้อบ้าน และการคำนวณดอกเบี้ยบ้านดังนี้แล้ว เราก็สามารถที่จะหาวิธีที่จะขอกู้ซื้อบ้านให้ผ่าน และผ่อนบ้านให้หมดอย่างรวดเร็วได้ มาเริ่มกันเลย!

1. ควรผ่อนหนี้ทุกประเภทไม่เกิน 35% ของรายได้
ไม่ว่าเราจะมีรายรับ และรายจ่ายต่อเดือนมากน้อยเพียงใดก็ตาม แต่การผ่อนหนี้ทุกประเภทนั้น ควรรวมกันแล้วไม่เกิน 35% ของรายได้ เช่น หนี้บ้าน หนี้รถ หนี้บัตรเครดิต สมมุติเงินเดือน 20,000 บาท ก็สามารถจ่ายค่าผ่อนหนี้ต่าง ๆ ได้ 7,000 บาท เพราะก่อนธนาคารจะปล่อยกู้ธนาคารก็เช็กอยู่ดีว่าผู้ที่มาขอกู้มีหนี้อะไรบ้าง และอย่าลืมว่า เราต้องแบ่งรายได้เป็นเงินออมขั้นต่ำ 10% ยังไม่รวมเงินลงทุน และยังอาจมีค่าใช้จ่ายฉุกเฉินเล็ก ๆ น้อย ๆ ที่คาดไม่ถึงเกิดขึ้นได้ทุกวัน

2. เลือกราคาบ้านให้เหมาะสม
คิดง่าย ๆ เลยเราต้องผ่อนบ้านประมาณ “ล้านละ 6,000 บาทต่อเดือน” หมายถึงถ้าซื้อบ้านหลังละ 3 ล้านบาท เราต้องผ่อนต่อเดือนประมาณ 18,000 บาท ตัวเลขนี้แตกต่างจากตัวอย่างที่เรากำลังจะคำนวณให้ดู นั่นคือ บางคนคิดว่า กู้บ้าน 3 ล้าน ดอกเบี้ยบ้าน 3% ต่อปี ผ่อน 30 ปี จ่ายแค่เดือนละ 12,648 บาทเอง ทำไมให้เตรียมไว้ล้านละ 6,000? นั่นเป็นเพราะดอกเบี้ยบ้านมีการปรับเพิ่มหรือลดได้ และในสภาวะปัจจุบันดอกเบี้ยต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ทั่วโลก ยังไม่รวมไปถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่อาจเพิ่มขึ้นมา เช่น การตกแต่งบ้าน การต่อเติม หรือแม้แต่ค่าใช้จ่ายทางภาษีการโอน และค่าธรรมเนียมอื่นอีก

3. ควรเก็บเงินส่วนหนึ่งไว้ในบัญชีธนาคาร
ข้อนี้โดยเฉพาะเจ้าของธุรกิจ หรืออาชีพอิสระ บางทีเงินที่ได้มาก็เอาไปลงทุน ใช้จ่ายภายในครอบครัวโดยไม่ผ่านบัญชีธนาคารเลย แม้ว่าบางทีกิจการอาจมีฐานะทางการเงินแข็งแกร่ง มีเงินเย็นฝากเป็นล้านบาท แต่การที่ธนาคารไม่มีข้อมูลทางการเงินของกิจการ ธนาคารจะไม่สามารถประเมินความเสี่ยงได้ว่าผู้กู้จะมีความสามารถชำระทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยบ้านเพียงพอหรือไม่ ทำให้ธนาคารอาจไม่อนุมัติเงินกู้ซื้อบ้าน เพราะฉะนั้นให้จำไว้ว่า การใช้บริการของธนาคาร ไม่ว่าจะเป็นการฝากเงินในธนาคาร ผ่อนรถ มีบัตรเครดิต หรือแม้แต่การซื้อกองทุนเพื่อลดหย่อนภาษี ล้วนเป็นข้อมูลที่ธนาคารจะใช้ในการพิจารณาการปล่อยกู้ ซึ่งบริการเหล่านี้ธนาคารกรุงศรีอยุธยาก็มีให้บริการครบวงจร

4. ทดลองฝากเงินในจำนวนที่เท่ากันทุกเดือน
ข้อนี้สำคัญมาก เพราะเป็นการโชว์ธนาคารว่าเราผ่อนบ้านไหว หากใครวางแผนไว้แน่นอนแล้วว่าจะซื้อบ้านในอนาคต การฝากเงินเท่ากับจำนวนที่คาดว่าจะเป็นค่าผ่อนบ้านทุกเดือนเท่า ๆ กัน ก่อนที่จะยื่นขอกู้ เป็นการทดสอบที่น่าสนใจอีกทางว่าถ้าต้องขอสินเชื่อแล้วผ่อนชำระพร้อมดอกเบี้ยบ้านไปทุกเดือนจะกระทบกับการใช้ชีวิตหรือไม่ และยิ่งฝากเงินอย่างต่อเนื่อง ธนาคารจะมั่นใจความสามารถในการบริหารเงิน โอกาสในการให้เงินกู้ก็จะสูงขึ้น แนะนำเพิ่มเติมให้ฝากเงินแบบเงินฝากปลอดภาษีจะยิ่งทำให้มีเงินเก็บเพิ่มมากขึ้น

5. คำว่ารีไฟแนนซ์ต้องท่องไว้
การติดต่อธนาคารเพื่อขอรีไฟแนนซ์จะทำให้ได้ดอกเบี้ยต่ำ และผ่อนบ้านหมดไวขึ้น เพราะส่วนใหญ่เวลากู้ซื้อบ้าน ดอกเบี้ย 3 ปีแรกจะต่ำมาก ๆ ปีต่อไปดอกเบี้ยบ้านมีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้น ดังนั้นควรต้องรีไฟแนนซ์ทุก 3 ปีเพื่อให้ดอกเบี้ยต่ำเหมือนเดิม

6. จ่ายค่าผ่อนบ้านมากกว่าที่ถูกเรียกเก็บ
ถ้าสามารถจ่ายเงินค่าผ่อนบ้านได้มากกว่าที่ธนาคารเรียกเก็บทุกเดือน แนะนำให้จ่ายค่าผ่อนบ้านเพิ่ม เช่น ธนาคารเรียกเก็บค่าผ่อนบ้านเดือนละ 18,000 บาท ให้จ่ายเดือนละ 20,000 บาท เงินในส่วนที่จ่ายเพิ่ม 2,000 บาทจะถูกนำไปหักเงินต้นโดยตรง ทำให้เงินต้นลด ดอกเบี้ยบ้านลด เงินที่เพิ่มขึ้นแค่เดือนละ 2,000 บาทจะทำให้ผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้นหลายปี