สินทรัพย์ที่มีราคาสูงสินทรัพย์หนึ่งที่ช่วงชีวิตเราจะต้องมีโอกาสได้พิจารณาซื้อกันอย่างแน่นอนเลยก็คือ "บ้าน" แต่ด้วยราคาที่ต้องบอกเลยว่าไม่ใช่ถูกๆ ถ้าเรารอเก็บเงินสดเพื่อไปซื้อ เชื่อได้เลยว่าอาจจะต้องกินเวลากันหลายปีหรืออาจจะสิบปีเลยก็ว่าได้ ดังนั้น การใช้บริการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารก็เลยเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก
โดยทั่ว ๆ ไปแล้วเวลาที่ไปใช้บริการสินเชื่อจากธนาคารเพื่อซื้อบ้าน จะเป็นการกู้ระยะยาว 30 ปี โดยที่เราจะทำการผ่อนชำระกับธนาคารทุก ๆ เดือนไปเรื่อย ๆ ถ้าเรากู้ธนาคาร 1,000,000 บาท เราต้องผ่อนธนาคารประมาณ 6,000 บาท จะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับดอกเบี้ยที่ทางธนาคารคิดกับเรา สมมติว่าเราได้ดอกเบี้ยเฉลี่ยที่ 6% ต่อปี เป็นระยะเวลา 30 ปี
ถ้าเราลองคำนวณตัวเลขคร่าว ๆ ดู 6,000 บาท x 12 เดือน จะเท่ากับ 72,000 บาท หมายความว่า เราจะผ่อนเท่ากับ 72,000 บาทต่อปี แล้วถ้าเรา เอา 72,000 x 30 ปี จะได้เท่ากับ 2,160,000 บาท นั่นแปลว่าถ้าเรากู้ 1,000,000 บาท แต่เงินที่เราต้องจ่ายให้กับธนาคารจะเท่ากับ 2,160,000 บาท ส่วนที่เพิ่มนั้นเราเรียกกันว่า "
ดอกเบี้ย" ซึ่งเรียกได้ว่าเราจะจ่ายดอกเบี้ยมากกว่าเงินต้นที่เรายืมมาอีกทีก็ไม่ผิดนัก
ตรงนี้เราต้องเข้าใจก่อน เวลาที่เราผ่อนจ่ายให้กับธนาคารไปในแต่ละงวดนั้น เงินจะถูกแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ส่วนแรกก็คือ "ชำระดอกเบี้ย" ส่วนที่สองก็คือ "ชำระเงินต้น"
งวดแรกที่เราผ่อนชำระ 6,000 บาทไป โดยที่เราเป็นหนี้ธนาคารอยู่ 1,000,000 บาท เราจะมีภาระดอกเบี้ยเท่ากับ 1,000,000 x 6% /12 เดือน จะเท่ากับ 5,000 บาท นั่นแปลว่า เงินที่เราจ่ายธนาคารไปทุกเดือนนั้นจะเป็นการชำระดอกเบี้ย 5,000 บาท แล้วชำระคืนเงินต้นเพียง 1,000 บาทเท่านั้นเอง
ส่วนในเดือนที่ 2 เราก็จ่ายอีก 6,000 บาท ภาระดอกเบี้ยเราจะเหลือ 990,000 x 6%/12 เดือนก็จะเท่ากับ 4,950 บาท แล้วจะไปชำระคืนเงินต้น 1,050 บาท
เราจะเห็นได้ว่าช่วงแรกของการผ่อนชำระเงินกู้บ้าน มากกว่า 70-80% ของเงินผ่อนจะเป็นการชำระคืนดอกเบี้ยทั้งหมดเลยทำให้ยอดหนี้รวมที่เราอยู่กับธนาคารนั้นลดไปอย่างช้า ๆ ซึ่งนั่นก็จะทำภาระดอกเบี้ยยิ่งสูงขึ้นไปด้วย
แล้วเราจะผ่อนบ้านยังไง เพื่อให้หนี้ลดลงอย่างรวดเร็ว ?
วิธีการหนึ่งที่จะช่วยทำให้ภาระดอกเบี้ยลดลงและทำให้เราปิดหนี้ได้เร็วมากขึ้นนั้นก็คือ "การโปะ" หรือเรียกง่าย ๆ ว่าการชำระคืนในแต่เดือนให้มากกว่าเงินงวดปกติ หรือกรณีนี้ คือ มากกว่า 6,000 บาทต่อเดือน เพราะเงินที่จ่ายหรือโปะเพิ่มเข้าไปนั้นจะไปหักเงินต้น 100% ก็จะทำให้ยอดหนี้เราลดลงเร็วมากขึ้น แล้วก็จะทำให้เราโดนคิดดอกเบี้ยน้อยลง ง่าย ๆ ว่าถ้าเราจ่ายเป็น 2 เท่าจากยอดปกติที่เราคุยกับธนาคารไว้จะช่วยทำให้เราผ่อนบ้านหมดภาย 10 ปี จากเดิมที่วางเอาไว้ที่ 30 ปี ซึ่งเร็วขึ้น 20 ปีเลยทีเดียว
อีกวิธีหนึ่งที่จะช่วยทำให้ภาระดอกเบี้ยเราลดลงได้เป็นอย่างดีเลยก็คือ การทำ
"รีไฟแนนซ์ (Refinance)" เพราะเดี๋ยวนี้เวลาที่เราขอกู้ธนาคารจะมีช่วงที่เรียกว่าช่วงโปรโมชั่น "ดอกเบี้ยต่ำ" ช่วง 2-3 ปีแรก หลักการก็คือ เมื่อหมดช่วงโปรแล้วเราโดนคิดดอกเบี้ยเต็ม ๆ เมื่อไหร่ ก็ให้เราไปติดต่อธนาคารอื่น ๆ เพื่อขอกู้ใหม่แล้วนำเงินมาปิดหนี้กับที่เดิมเพื่อให้เราได้ช่วงโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำไปเรื่อย ๆ ณ ปัจจุบันดอกเบี้ยช่วงโปรโมชั่นจะอยู่แถว ๆ 3.5% โดยเฉลี่ย แต่ถ้าหมดช่วงโปรแล้วดอกเบี้ยจะดีดขึ้นไปอยู่แถว ๆ 5-6% นั่นเอง
วิธีการรีไฟแนนซ์ แนะนำว่าทุกคนควรทำ เพราะแค่เราย้ายที่กู้เรื่อย ๆ ก็จะทำให้เราลดภาระดอกเบี้ยได้ด้วยการที่เราผ่อนชำระด้วยจำนวนเงินเท่าเดิม แต่เราสามารถรักษาช่วงโปรโมชั่นได้ตลอดก็จะช่วยทำให้ผ่อนหมดเร็วขึ้นจากเดิม 30 ปี จะเหลือแถว ๆ 20 ปีเท่านั้นเอง แต่ถ้าเราทั้งโปะ 1 เท่า แถมรีไฟแนนซ์ตลอดจะช่วยทำให้เราผ่อนบ้านภายในระยะ 8-9 ปีเท่านั้น !
| ลักษณะการผ่อน |
ระยะเวลาผ่อน |
| ผ่อนตามแผน |
30 ปี |
| ผ่อนตามแผน + โปะ 1 เท่า |
10 ปี |
ผ่อนตามแผน + รีไฟแนนซ์เรื่อยๆ
***ขึ้นอยู่กับดอกเบี้ยช่วงโปรโมชั่น*** |
ประมาณ 20 ปี |
ผ่อนตามแผน + โปะ 1 เท่า + รีไฟแนนซ์เรื่อยๆ
***ขึ้นอยู่กับดอกเบี้ยช่วงโปรโมชั่น*** |
ประมาณ 8-9 ปี |
พอเรารู้วิธีการผ่อนบ้านยังไงให้หมดจบเร็วแล้ว ปัญหาอีกเรื่องนึงที่ต้องเจอกันทุกคนอย่างแน่นอนก็คือ “เราจะเลือกกู้กับธนาคารไหนดี” ตรงนี้ต้องแนะนำว่าเราสามารถเลือกง่าย ๆ ก็แค่ดูว่า "ดอกเบี้ย" ที่ไหนที่ต่ำที่สุดก็เลือกธนาคารนั้นเป็นหลักได้เลย วิธีที่ดีที่สุดในการสำรวจว่าดอกเบี้ยที่ได้ต่ำที่ถูกเราต้องขยันเดินเข้าไปสอบถามหลาย ๆ ธนาคารหน่อยแล้วล่ะ เพราะบางครั้งบางธนาคารก็มีโปรเด็ด ๆ ที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่าที่อื่น ซึ่งอาจจะมีดอกเบี้ยช่วงโปรต่ำกว่าถึง 0.5-1% ต่อปีเลยก็มีให้เห็นเหมือนกัน แต่การเปรียบเทียบว่าดอกเบี้ยที่ได้ต่ำที่สุด เราต้องดู “ดอกเบี้ยเฉลี่ย” ตลอดช่วงเวลาก่อนที่เรามารถรีไฟแนนซ์ได้อีกรอบ ไม่ใช่แค่ดอกเบี้ยช่วงโปรโมชั่น
แต่ถ้าที่ทำงานใครมีสวัสดิการร่วมกับธนาคารเรื่องการกู้ซื้อบ้าน จริง ๆ เราอาจจะลองพิจารณาตรงนั้นเป็นพิเศษก็ได้เหมือน เพราะเราอาจจะได้ดอกเบี้ยพิเศษถูกกว่าไปกู้เองหรืออาจจะช่วยให้อนุมัติง่าย อนุมัติเร็ว ก็เป็นไปได้เช่นกัน ลองปรึกษาฝ่ายบุคคลที่บริษัทดูก่อนด้วยทุกครั้ง ถือว่าเป็นสวัสดิการที่เราสามารถใช้ได้นั้นเอง