การมีคอนโดเป็นของตัวเองคือความฝันของคนวัยทำงานหลายคน แต่เมื่อเห็นราคาคอนโดในปัจจุบันที่ค่อนข้างสูง โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมือง อาจทำให้หลายคนเกิดคำถามว่า เงินเดือนเท่านี้จะผ่อนคอนโดไหวไหม ? หรือถ้าอยากผ่อนคอนโดเดือนละ 5,000 บาท จะเป็นไปได้จริงหรือเปล่า และต้องเริ่มต้นอย่างไร

บทความนี้ Krungsri The COACH จะมาเป็นคู่มือฉบับสมบูรณ์สำหรับทุกคนที่อยากมีคอนโด ตั้งแต่คนที่มีเงินเดือน 15,000 บาทขึ้นไป พร้อมสูตรคำนวณง่าย ๆ ตารางเปรียบเทียบวงเงินกู้ และเทคนิคการเตรียมตัวขอสินเชื่อคอนโดให้ผ่านฉลุย เพื่อให้การมีคอนโดในฝันไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป   ก่อนจะไปดูว่าเราจะซื้อคอนโดราคาเท่าไรได้บ้าง สิ่งแรกที่ต้องรู้คือความสามารถในการผ่อนของเราเอง โดยทั่วไป สถาบันการเงินจะประเมินว่าเราควรมีภาระหนี้สินทั้งหมดต่อเดือน ไม่ว่าจะเป็นค่าผ่อนบ้าน ผ่อนรถ หรือบัตรเครดิต รวมกันแล้วไม่เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน เพื่อให้เรายังมีสภาพคล่องทางการเงินสำหรับใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน
 
ตัวอย่างเช่น ถ้าคุณมีเงินเดือน 20,000 บาท และยังไม่มีภาระหนี้สินอื่น ๆ ความสามารถในการผ่อนคอนโดสูงสุดของคุณจะอยู่ที่ 20,000 x 40% = 8,000 บาทต่อเดือน ซึ่งตัวเลขนี้คือจุดเริ่มต้นสำคัญที่จะนำไปประเมินวงเงินกู้ในขั้นตอนต่อไปนั่นเอง
  เมื่อรู้ความสามารถในการผ่อนของตัวเองแล้ว คำถามถัดมาคือ ซื้อคอนโดต้องมีเงินเท่าไร ? และ เงินเดือนของเราจะสามารถยื่นกู้ได้วงเงินสูงสุดประมาณเท่าไร ? ลองมาดูตารางสรุปที่ช่วยให้เห็นภาพรวมได้ง่ายขึ้น
  หมายเหตุ : ตัวเลขในตารางเป็นเพียงการประเมินเบื้องต้น โดยใช้วิธีคิด “ผ่อนคอนโดล้านละเท่าไร” ที่ประมาณ 6,000 บาทต่อเดือน และวงเงินกู้จริงอาจเปลี่ยนแปลงได้ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร ประวัติทางการเงิน และภาระหนี้สินของผู้กู้
 
  จากตารางข้างต้น ทำให้เราพอจะมองเห็นงบประมาณในการเลือกซื้อคอนโดได้ชัดเจนขึ้น ซึ่งแต่ละช่วงราคาก็จะมีทำเลที่น่าสนใจแตกต่างกันไป
 

งบไม่เกิน 1.5 ล้านบาท

สำหรับผู้ที่มีเงินเดือน 15,000 - 20,000 บาท สามารถมองหาคอนโดในแถบชานเมือง และปริมณฑลที่ยังคงมีราคาที่จับต้องได้ เช่น รังสิต รามอินทรา ติวานนท์ บางบ่อ หรือลองพิจารณาคอนโดมือสองในทำเลที่ขยับเข้ามาใกล้เมืองอีกหน่อย ซึ่งมักจะได้ราคาที่ดีกว่าคอนโดเปิดใหม่
 

งบ 2-3 ล้านบาท

เป็นช่วงราคาที่ขยับขยายตัวเลือกได้มากขึ้น สามารถมองหาคอนโดใกล้แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย หรือทำเลรอบนอกที่เดินทางเข้าเมืองสะดวก รวมถึงคอนโดใกล้สถานศึกษา และแหล่งงาน ซึ่งเป็นที่ ๆ มีจำนวนคนต้องการเช่าคอนโดอย่างมาก ทำให้สามารถเราซื้อคอนโดมาปล่อยเช่าได้ง่าย
 

งบ 3 ล้านบาทขึ้นไป

สำหรับผู้ที่มีรายได้สูง สามารถเลือกคอนโดในทำเลที่ใกล้เมืองมากขึ้น หรือคอนโดใกล้ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เช่น รัชดาฯ ห้วยขวาง หรือพระรามเก้า ที่มีศักยภาพในการเติบโตของราคาสูงในอนาคต รวมถึงมีตัวเลือกห้องขนาดใหญ่ที่เหมาะกับการอยู่อาศัยเป็นครอบครัว
  การมีคุณสมบัติตามเกณฑ์รายได้เป็นเพียงด่านแรก การเตรียมตัวที่ดีจะช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อได้อย่างมาก
 

1. เคลียร์หนี้เก่า สร้างประวัติทางการเงินให้ดี

ก่อนยื่นกู้ ควรจัดการภาระหนี้สินที่ไม่จำเป็น เช่น หนี้บัตรเครดิต หรือสินเชื่อส่วนบุคคลให้เหลือน้อยที่สุด และที่สำคัญคือต้องมีประวัติการชำระหนี้ที่ดี ไม่ล่าช้า เพราะธนาคารจะใช้ข้อมูลนี้เป็นปัจจัยหลักในการพิจารณาความน่าเชื่อถือของเรา
 

2. เตรียมเอกสารสำคัญให้ครบถ้วน

ควรเตรียมเอกสารแสดงตน แสดงรายได้ และหลักฐานทางการเงินให้พร้อม เช่น สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน รายการเดินบัญชี (Statement) และหนังสือรับรองการทำงาน เพื่อให้กระบวนการพิจารณาสินเชื่อเป็นไปอย่างรวดเร็ว และราบรื่น
 

3. เก็บออมเงินดาวน์ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

แม้ว่าบางธนาคารจะมีข้อเสนอให้กู้ได้ 100% แต่การมีเงินดาวน์อย่างน้อย 10-20% ของราคาคอนโด จะช่วยลดภาระการผ่อนต่อเดือน และลดดอกเบี้ยในระยะยาวได้ นอกจากนี้ยังต้องเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ด้วย เช่น ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ และค่าส่วนกลางล่วงหน้าด้วย
  เมื่อเตรียมตัวยื่นกู้ และทราบวงเงินที่เป็นไปได้แล้ว ก็มาถึงขั้นตอนการวางแผนการเงินระยะยาว เพื่อให้การผ่อนคอนโดของคุณราบรื่น
 

1. สำรองเงินก้อนแรกสำหรับค่าจอง และทำสัญญา

ก่อนที่ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อ เมื่อคุณเจอคอนโดที่ถูกใจ จะมีค่าใช้จ่ายก้อนแรกที่ต้องเตรียมไว้ก่อนเสมอ นั่นคือ “เงินจอง” ซึ่งอาจเริ่มต้นที่หลักหมื่นบาท และตามมาด้วย “เงินทำสัญญา” ซึ่งเป็นเงินที่ยืนยันว่าเราจะซื้อคอนโดนี้จริง ๆ ควรเตรียมเงินสดสำรองสำหรับส่วนนี้ไว้ให้พร้อม
 

2. วางแผนระยะเวลากู้

อายุของผู้กู้ และระยะเวลาขอกู้ก็มีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อเช่นกัน โดยปกติธนาคารจะปล่อยกู้ให้นานสุดประมาณ 30-40 ปี (ขึ้นอยู่กับอายุของผู้กู้) ยิ่งเราอายุมากก็จะได้ระยะเวลาผ่อนน้อยลง นอกจากนี้ เมื่อเรายื่นขอสินเชื่อคอนโด ผลอนุมัติอาจจะไม่เป็นไปตามที่เราคาดหวังไว้ เช่น ได้วงเงินไม่เต็มจำนวน ได้ระยะเวลาผ่อนชำระน้อยลง เป็นต้น เราจึงวางแผนควรเตรียมเงินสำรองในส่วนนี้เผื่อไว้ด้วย
 

3. ประเมินความสามารถในการกู้ และวางแผนให้รอบคอบ

ถ้าเราไม่อยากมีปัญหาเรื่องผ่อนต่อไม่ไหวในอนาคต ก็ควรจะวางแผน และประเมินเงินผ่อนชำระที่เราผ่อนไหวในระยะยาวด้วย เนื่องจากคอนโดเป็นทรัพย์สินชิ้นใหญ่ที่มีมูลค่าสูง และกู้คอนโดนับเป็นสินเชื่อระยะยาว หลายคนจึงกลัวผ่อนคอนโดไม่ไหว เราจึงควรวางแผนการเงินให้รอบคอบก่อนตัดสินใจกู้คอนโด

สำหรับใครที่ยังไม่รู้ว่าเราควรผ่อนเท่าไรดีถึงจะไหว มาลองใช้เครื่องคำนวณความสามารถในการกู้คำนวณดูตัวเลขเบื้องต้นก่อนได้เช่นกัน
 

4. วางแผนลดระยะเวลาผ่อน ผ่อนจบเร็วได้ย่อมดีกว่า

ส่วนใหญ่เมื่อเรากู้เงินซื้อคอนโดจะต้องผ่อนชำระเป็นระยะเวลายาวนาน อย่างต่ำ 20-30 ปี พอผ่อนไปสักพักหลายคนก็จะรู้สึกว่าเมื่อไรจะผ่อนจบสักที วิธีที่จะทำให้ผ่อนให้หมดแบบรวดเร็วขึ้น คือ การโปะเงินก้อน สำหรับคนที่เป็นมนุษย์เงินเดือน หรือคนที่ทำงานประจำ ถ้าบริษัทมีจ่ายโบนัสประจำปีก็แนะนำเอาเงินมาโปะนี้บางส่วน เพื่อช่วยลดเงินต้นลง ช่วยประหยัดการจ่ายดอกเบี้ยได้ค่อนข้างเยอะ และยังช่วยให้ระยะเวลาผ่อนสั้นได้อีกด้วย
   

5. ขอลดอัตราดอกเบี้ยเมื่อผ่อนครบ 3 ปี ด้วยการขอปรับอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (Retention) หรือรีไฟแนนซ์ (Refinance)

เมื่อเราผ่อนครบ 3 ปีแล้ว ส่วนใหญ่มักจะหมดโปรโมชันดอกเบี้ยต่ำกับธนาคาร และในปีถัดไปดอกเบี้ยจะลอยตัวขึ้นตาม MRR เราสามารถลดดอกเบี้ยเงินกู้ให้ลดลงได้ด้วย 2 วิธี คือ การ Retention กับธนาคารเดิม และ การ Refinance โดยไปกู้เงินจากธนาคารอื่นที่ดอกเบี้ยต่ำกว่าแล้วมาจ่ายคืนกับธนาคารเดิม หากเรามีประวัติผ่อนที่ดีกับธนาคารเดิมอยู่แล้ว การเข้าไปขอ Retention ก็อาจจะคุ้มกว่าการไป Refinance เพราะการ Refinance จะต้องเสียค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เหมือนกับตอนกู้ซื้อคอนโดครั้งแรก เราอาจจะต้องลองมาเทียบกันดูอีกทีว่าวิธีไหนคุ้มกว่ากัน

อ่านบทความเพิ่มเติม : แล้วเราจะเลือกรีไฟแนนซ์ หรือรีเทนชั่นดี ถ้าอยากประหยัดดอกเบี้ยบ้าน
  มาถึงช่วงตอบคำถามที่หลายคนสงสัยเกี่ยวกับการผ่อนคอนโด Krungsri The COACH ได้รวบรวมคำถามยอดฮิตมาให้แล้ว
 

ผ่อนคอนโด เดือนละ 5,000 บาท ต้องผ่อนกี่ปี ?

หากต้องการผ่อนคอนโดเดือนละ 5,000 บาท จะสามารถกู้ซื้อคอนโดได้ในราคาประมาณ 700,000 - 800,000 บาท ส่วนระยะเวลาในการผ่อน (ผ่อนคอนโดกี่ปี) โดยทั่วไปสถาบันการเงินจะให้ระยะเวลากู้สูงสุดที่ 30 ปี
 

อยากซื้อคอนโดราคา 5,000,000 บาท ต้องมีเงินเดือนเท่าไร ผ่อนอย่างไร ?

หากต้องการซื้อคอนโดราคา 5 ล้านบาท จะต้องมียอดผ่อนต่อเดือนประมาณ 35,000 บาท ซึ่งหมายความว่าคุณควรมีรายได้ต่อเดือน (โดยไม่มีหนี้สินอื่น) ประมาณ 80,000 - 100,000 บาทขึ้นไป หรือสามารถใช้วิธียื่นกู้ร่วมกับบุคคลในครอบครัวเพื่อเพิ่มความสามารถในการกู้ได้
 

ซื้อคอนโดราคา 2,000,000 บาท ต้องผ่อนเดือนละเท่าไร?

โดยประมาณแล้ว คอนโดราคา 2 ล้านบาท จะมียอดผ่อนต่อเดือนอยู่ที่ประมาณ 14,000 บาท (คิดจากสูตรล้านละ 6,000 บาท) ดังนั้นผู้กู้ควรมีเงินเดือนประมาณ 30,000 - 35,000 บาทขึ้นไป
 

ราคาคอนโดขึ้นปีละเท่าไร ?

อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาคอนโดขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ศักยภาพของทำเล การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และสภาวะเศรษฐกิจโดยรวม โดยเฉลี่ยแล้วในทำเลที่มีศักยภาพอาจมีราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 3-5% ต่อปี
 

ผ่อนคอนโดอย่างไรให้หมดเร็ว ?

เทคนิคที่นิยมที่สุดคือ “การโปะ” หรือจ่ายค่างวดเพิ่มขึ้นในแต่ละเดือน ซึ่งเงินส่วนเกินจะไปตัดเงินต้นโดยตรง ทำให้หนี้หมดเร็วขึ้น และอีกวิธีคือการ “รีไฟแนนซ์” ไปยังธนาคารที่ให้อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าเมื่อผ่อนครบ 3 ปีแรก ซึ่งคุณสามารถศึกษาเทคนิคเพิ่มเติมได้ที่บทความ ผ่อนคอนหลักล้านด้วยงบหลักพัน
  เมื่อวางแผนมาอย่างดีแล้ว การเลือกสถาบันการเงินที่เข้าใจ และพร้อมสนับสนุนก็เป็นสิ่งสำคัญที่จะทำให้การมีคอนโดในฝันของคุณกลายเป็นจริงได้ง่ายขึ้น สินเชื่อบ้านกรุงศรีเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย คือคำตอบที่พร้อมดูแลคุณในทุกขั้นตอน ด้วยจุดเด่นที่ออกแบบมาเพื่อลดภาระ และเพิ่มความสบายใจให้คนอยากมีบ้าน

• ช่วยแบ่งเบาค่าใช้จ่าย : ฟรีค่าธรรมเนียมสำรวจและประเมินหลักประกัน และฟรีค่าจดจำนอง (ตามเงื่อนไขที่กำหนด)
• วงเงินกู้สูง : ให้วงเงินกู้สูงสุดถึง 110% ของราคาประเมินสำหรับที่อยู่อาศัยใหม่ในโครงการที่ธนาคารสนับสนุน
• ผ่อนสบาย : สามารถเลือกระยะเวลาผ่อนชำระได้นานสูงสุดถึง 30 ปี
• ดอกเบี้ยพิเศษ : มอบข้อเสนออัตราดอกเบี้ยต่ำ และส่วนลดพิเศษสำหรับลูกค้าบัญชีเงินเดือนผ่านกรุงศรี หรือเมื่อซื้อประกัน MRTA/MLTA ตามเงื่อนไข

 
กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว l อัตราดอกเบี้ยลดต้นลดดอกตลอดอายุสัญญาอยู่ระหว่าง 3.830% - 5.732% ต่อปี*
*สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 18 ส.ค. 68 = 6.870% ต่อปี ทั้งนี้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ รายละเอียดดอกเบี้ยและการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ใน Fact sheet
**ฟรี! ค่าประเมินหลักประกัน มูลค่า 3,210 บาท (วันที่ 1 ก.ย. 68 – 31 ธ.ค. 68)
***ฟรีค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้อนุมัติ หรือสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท เฉพาะลูกค้าที่ซื้อ MRTA/MLTA ตามเงื่อนไขที่กำหนด และเลือกดอกเบี้ยทางเลือกฟรีค่าจดจำนองเท่านั้น
****เฉพาะปีที่ 1 เมื่อซื้อประกัน MRTA/MLTA ตามเงื่อนไขที่กำหนด หรือใช้บัญชีเงินเดือนผ่านธนาคารกรุงศรีอยุธยา

การเป็นเจ้าของคอนโดสักห้องอาจเป็นเป้าหมายใหญ่ แต่ก็ไม่ใช่เรื่องไกลเกินฝัน ไม่ว่าคุณจะมีรายได้เริ่มต้นเท่าไรก็ตาม หัวใจสำคัญคือการวางแผนอย่างเป็นระบบ และรอบคอบ เริ่มตั้งแต่การประเมินความสามารถในการผ่อนของตัวเองอย่างแท้จริง การเตรียมความพร้อมทั้งด้านเอกสาร และเงินสำรองให้ดี ไปจนถึงการสร้างวินัยทางการเงินเพื่อการผ่อนชำระในระยะยาว เมื่อประกอบกับการเลือกสินเชื่อที่เหมาะสม คอนโดในฝันที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ก็จะเป็นความจริงที่ทุกคนสามารถสร้างให้เกิดขึ้นได้ด้วยตัวเอง


อ้างอิง

• apthai.com
• sansiri.com