5 ข้อควรรู้ สำหรับการซื้อคอนโดด้วยการกู้สินเชื่อ

คอนโดก็เหมือนบ้านในฝันที่เต็มไปด้วยความหรูหราสะดวกสบาย แต่ในปัจจุบันการซื้อคอนโดก็มีมูลค่าสูง ดังนั้นการจะเป็นเจ้าของคอนโดจึงเป็นเรื่องที่ต้องวางแผนการเงินให้ดี เพราะการซื้อคอนโด เป็นทรัพย์สินที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ และมีความยุ่งยากไม่ต่างจากการซื้อบ้าน ถ้าใครซื้อด้วยเงินสดได้ก็คงสบายตัว แต่ถ้ายังไม่มีเงินก้อน หลายคนก็เลือกที่จะกู้ธนาคารเพื่อซื้อคอนโด เพราะอยากนำเงินไปลงทุนให้เงินงอกเงยมากกว่า ซึ่งการขอกู้ซื้อคอนโดกับธนาคารมีหลายเรื่องสำคัญที่คุณควรรู้อย่างละเอียด

วันนี้เราจึงนำ 5 ข้อควรรู้ก่อนการซื้อคอนโดมาประกอบการตัดสินใจ เพื่อให้คุณมีคอนโดในฝัน ไปพร้อมกับความมั่นคงทางการเงิน
 

1. สถานะการเงิน

เพราะการกู้ซื้อคอนโด คือหนี้สินระยะยาว ดังนั้น ความมั่นคงทางการเงินจึงเป็นเรื่องสำคัญ ซึ่งความมั่นคงนี้ มาจากอาชีพการงาน รายได้แต่ละเดือน ธุรกิจและเศรษฐกิจ ที่คุณต้องคิดไปถึงอนาคต เพราะถ้าเกิดมีปัญหาเรื่องใดเรื่องหนึ่งขึ้นมา อาจกระทบถึงความสามารถในการผ่อนชำระตามข้อตกลงของธนาคารได้
 

อาชีพการงาน

อาชีพการเงิน เป็นแหล่งรายได้หลักสำหรับหาเงินมาใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ซึ่งรวมถึงค่าผ่อนคอนโดด้วย ดังนั้น ก่อนการซื้อคอนโดสำหรับมือใหม่ คุณต้องมีความมั่นคงในระดับหนึ่ง ต้องมีอาชีพการงานในอนาคตที่ไม่สั่นคลอน เช่น บริษัทรายได้ไม่ดี งดการจ่ายเงินเดือน หรือร้ายแรงสุดคือโดนไล่ออก ทำให้คุณขาดรายได้สำหรับมาใช้จ่าย และไม่มีเงินมากพอมาผ่อนคอนโดกับธนาคารตามระยะเวลาที่กำหนด
 

รายได้แต่ละเดือน

รายได้ คือสิ่งที่ได้รับจากการทำงาน ถ้าหากคุณมีรายได้ที่ชัดเจน จะทำให้คุณวางแผนการเงิน สำหรับค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือนได้อย่างรัดกุมมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะการซื้อคอนโด ที่ต้องผ่อนจ่ายทุกเดือน หากเดือนใดมีปัญหา แสดงว่าคุณอาจจะต้องผิดนัดการชำระค่าผ่อนคอนโดด้วย
 

ธุรกิจ

ปัจจุบันมีธุรกิจเกิดขึ้นมากมาย แต่ไม่ใช่ทั้งหมดที่จะประสบความสำเร็จ ซึ่งถ้าธุรกิจของคุณ คือส่วนที่ไม่ได้สร้างรายได้ให้เหมาะสมกับรายจ่าย ผลกระทบก็จะส่งถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ รวมถึงราคาผ่อนของการซื้อคอนโดด้วย
 

เศรษฐกิจ

ความผันผวนในเศรษฐกิจ คือสิ่งที่ไม่สามารถควบคุมได้ แต่กลับส่งผลกระทบต่อคุณได้โดยตรง ซึ่งถ้าเศรษฐกิจไม่ดีหรือชะลอตัว ราคาสินค้าต่าง ๆ ก็จะแพงขึ้นโดยเฉพาะสินค้าที่มีต้นทุนการผลิต เมื่อสินค้าต่าง ๆ มีราคาแพงก็จะส่งผลให้ค่าครองชีพเพิ่มสูงขึ้น ถ้าหากคุณต้องการซื้อคอนโดในช่วงเศรษฐกิจย่ำแย่ คุณจะพบว่าคอนโดก็จะมีราคาที่สูงขึ้นมากกว่าปกติ
 
การผ่อนคอนโดไม่ใช่แค่ปีเดียวแล้วจบ คุณยังต้องใช้เวลาอีกหลายสิบปี ก่อนที่คุณจะเลือกซื้อคอนโดคุณควรรู้ขีดจำกัดการกู้ธนาคารของคุณในการผ่อนสูงสุดต่อเดือนก่อน
   
เมื่อคุณทราบความสามารถในการชำระหนี้ของคุณ จะทำให้คุณวางแผนการเงินได้ถูก เพราะสภาพคล่องทางการเงินสำคัญมากสำหรับการผ่อนคอนโด เพราะถ้าคุณผ่อนไม่ไหวจนถูกขายทอดตลาด เงินที่คุณจ่ายไปก่อนหน้านี้อาจจะเสียเปล่า รวมถึงยังมีหนี้สินที่ตามมาและเสียเครดิตในอนาคตอีก
 

2. ข้อมูลคอนโดในฝัน

นอกจากการตรวจสอบสถานะการเงินของคุณแล้ว ขั้นตอนต่อมา คือการเลือกคอนโดในฝัน ซึ่งคอนโดแต่ละที่ จะนำเสนอโปรโมชั่น หรือส่วนลดที่น่าสนใจ เช่น ซื้อคอนโดแบบเงินดาวน์ 0% คอนโดที่มาพร้อมเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งครบครัน หรือโปรผ่อนคอนโดสบาย ๆ เดือนละ 1,990 บาท เป็นต้น ซึ่งหากถูกใจ การดำเนินการกู้ซื้อคอนโดก็จะเกิดขึ้น ดังนั้นคุณจะต้องเตรียมเงินให้พร้อมใน 2 ส่วน ดังนี้

• เงินจอง ซึ่งเป็นเงินที่คุณจะต้องจ่ายให้กับคอนโด เพื่อบอกว่าคุณจองห้องนี้และมีโอกาสจะซื้อในเวลาอันใกล้
• เงินทำสัญญา ถ้าคอนโดในฝันของคุณยังสร้างไม่เสร็จคุณต้องจ่ายเงินทำสัญญาและผ่อนดาวน์เป็นงวด ๆ ให้กับทางคอนโด

ถ้าคุณทำเรื่องกู้ซื้อคอนโดกับธนาคาร สิ่งแรกที่ธนาคารจะประเมินคือ ความน่าเชื่อถือของคอนโด ซึ่งธนาคารส่วนใหญ่มักจะดูส่วนนี้เป็นหลักในการพิจารณาปล่อยเงินกู้ ถ้ายิ่งน่าเชื่อถือการขอกู้จะง่ายขึ้น ซึ่งโดยปกติธนาคารจะปล่อยกู้โดยดูความสามารถในการผ่อนคอนโดเดือนละเท่าไหร่ ซึ่งแนะนำว่า ราคาผ่อนคอนโดแต่ละเดือนควรอยู่ที่ประมาณ 40% ของรายได้ทั้งหมดต่อเดือน
 

3. วงเงินกู้

ในการขอกู้เงินกับธนาคารเพื่อซื้อคอนโด ธนาคารจะพิจารณาจากรายได้สุทธิที่ถูกหักลบค่าใช้จ่ายที่จำเป็นออกหมดแล้ว ไม่ใช่รายได้ที่คุณได้รับต่อเดือน เพื่อแสดงถึงเงินที่คุณสามารถผ่อนให้กับธนาคารจริง ๆ ซึ่งมักจะยึดอัตรา 40% ของรายได้ โดยนำมาคำนวณกับอัตราส่วนจำนวนผ่อนต่อวงเงินกู้สูงสุด คือ 1,000,000 / 7,000 บาท (หลักการคิดนี้ใช้ระยะเวลาผ่อนประมาณ 30 ปี) ดังนั้น สูตรคำนวณวงเงินกู้อย่างคร่าว คือ
   
เมื่อคุณได้ยอดที่สามารถกู้ได้สูงสุด คุณจะรู้ว่าความสามารถในการผ่อนคอนโดได้เดือนละเท่าไหร่ที่คุณสามารถผ่อนไหว โดยไม่กระทบต่อค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในชีวิตประจำวันของคุณ
 

4. เครดิตการเงิน

เครดิตการเงินเป็นสิ่งสำคัญที่ธนาคารจะใช้ดูเพื่อวิเคราะห์ว่าคุณมีประวัติหนี้ดี หนี้เสียอย่างไรบ้าง มีพฤติกรรมทางการเงินที่ผ่านมาเป็นอย่างไร ซึ่งธนาคารจะพิจารณาจากประวัติการผ่อนชำระในเครดิตบูโร

เช่น คุณทำเรื่องผ่อนสินค้าทั้งหมด 6 งวด พฤติกรรมการจ่ายเงินของคุณเป็นยังไง จ่ายตามเวลาหรือมีล่าช้า แต่เครดิตการเงินของคุณไม่ได้ดูเพียงเท่านี้ เพราะยังมีอีกหลายปัจจัยที่ธนาคารตรวจสอบดู

• การเสียภาษีอย่างถูกต้องทุกปี
• ไม่มีประวัติการค้างชำระหนี้ เพราะบ่งบอกว่าคุณมีกำลังในการผ่อน
• ทำงานมาอย่างน้อย 2 ปี
• เงินในบัญชีมีความคล่องตัว
• บริษัทมีการจดทะเบียนอย่างถูกต้อง

ข้อที่กล่าวมาในเบื้องต้น เป็นสิ่งที่ธนาคารจะใช้ประกอบการพิจารณาเงินกู้ให้แก่คุณ ถ้าใครมีปัญหา เช่น ติดเครดิตบูโร เงินขาดสภาพคล่อง ให้คุณรีบแก้ไขก่อนทำเรื่องกู้ประมาณ 6-12 เดือน เพื่อให้ธนาคารแน่ใจว่าคุณสามารถชำระเงินได้ตามกำหนด
 

5. อัตราดอกเบี้ย

สำหรับอัตราดอกเบี้ยในการกู้ซื้อคอนโดส่วนใหญ่จะมีโปรโมชั่นของธนาคาร โดยอัตราดอกเบี้ยจะแบ่งเป็น 2 แบบคือ

• อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) ซึ่งมีทั้งอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นในช่วงแรก 1-5 ปีแรก ต่อจากนั้นจะเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว หรืออัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้ โดยอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารไม่เท่ากัน
• อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เปลี่ยนแปลงไปตามต้นทุนของสถาบันการเงิน ซึ่งสถาบันการเงินจะประกาศออกมาเป็นคราว ๆ ไป เช่น อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงของธนาคารพาณิชย์ต่าง ๆ เช่น MLR, MOR, MRR ซึ่งมีความผันผวน อาจทำให้เราไม่สามารถคาดคะเนได้ว่าดอกเบี้ยที่เราจะต้องจ่ายในอนาคตจะประมาณเท่าไหร่

ซึ่งการที่คุณต้องผ่อนคอนโดในอัตราดอกเบี้ยที่คาดคะเนไม่ได้นี้จะส่งผลต่อแผนการเงินของคุณโดยตรง ซึ่งมี 2 แบบคือ

• นำเงินมาโปะเงินต้นให้ลดลง ซึ่งจะทำให้ดอกเบี้ยลดลงด้วย
• เมื่อผ่อนไปได้ 3 ปี คุณสามารถ Re-Finance เพื่อขอสินเชื่อกับธนาคารใหม่ที่ให้ข้อเสนอดอกเบี้ยที่ดีกว่า

เมื่อคุณอยากกู้ซื้อคอนโด แสดงว่าคุณจะต้องมีแผนการเงินในระยะยาวแล้ว เพื่อที่จะรองรับความไม่แน่นอนของอนาคต เพราะอัตราดอกเบี้ยคือภัยเงียบ ถ้าคุณไม่ระวังให้ดีคุณอาจเป็นหนี้ก้อนโต การวางเเผนเพื่อคอนโดในฝันของคุณจึงสำคัญ เพื่อให้คุณเป็นเจ้าของคอนโดในฝันไปพร้อม ๆ กับความคล่องตัวทางการเงิน
 
บทความโดย
ปริตา ธิติปรีชาพล
กลุ่มบริการที่ปรึกษาทางการเงินส่วนบุคคล
ธนาคารกรุงศรีอยุธยา