แนวโน้มธุรกิจ/อุตสาหกรรม ปี 2569-2571: ธุรกิจที่อยู่อาศัยภูเก็ต

Executive Summary

ปี 2569 ตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตมีแนวโน้มชะลอความร้อนแรงลงเมื่อเทียบกับปี 2568 ผลจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยโดยเฉพาะช่วงครึ่งแรกของปี ซึ่งราคาพลังงานและค่าเดินทางปรับตัวสูงขึ้นมาก จึงกดดันกำลังซื้อทั้งในและต่างประเทศ ขณะที่ปี 2570 และ 2571 คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะเติบโตได้ต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสนับสนุนจาก (1) การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐ ทำให้เกิดการขยายตัวของเมือง (2) ภูเก็ตยังคงเป็นจุดหมายปลายทางท่องเที่ยวระดับโลกที่ดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติคุณภาพสูง จึงส่งผลบวกต่อความต้องการที่อยู่อาศัย และ (3) การเพิ่มขึ้นของเที่ยวบินระหว่างประเทศ การปรับผังเมืองใหม่ และการเติบโตของกลุ่ม Digital Nomad/ Workation ล้วนมีส่วนช่วยหนุนอุปสงค์ที่อยู่อาศัยทั้งเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองและเพื่อลงทุนปล่อยเช่า

ปัจจัยท้าทายของธุรกิจมาจากภาวะอุปทานส่วนเกินในบางทำเล อาจนำไปสู่แรงกดดันด้านราคาในพื้นที่บางแห่ง ขณะที่นักลงทุนต่างชาติบางส่วนอาจชะลอการลงทุนจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก นอกจากนี้ยังมีการแข่งขันรุนแรงจากผู้ประกอบการรายใหญ่และกลุ่มทุนข้ามชาติ เพื่อเร่งครองส่วนแบ่งตลาด ตลอดจนราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว จะกระทบความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนท้องถิ่น อาจนำไปสู่ความไม่สมดุลของโครงสร้างประชากร และการขาดแคลนที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้ปานกลางลงมา

มุมมองวิจัยกรุงศรี

แนวโน้มธุรกิจที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูเก็ตปี 2569-2571 สรุปได้ดังนี้

• ธุรกิจบ้านจัดสรร: เผชิญการแข่งขันรุนแรงจากการชิงส่วนแบ่งตลาดระหว่างผู้ประกอบการท้องถิ่น และทุนจากส่วนกลาง รวมถึงทุนต่างชาติที่เร่งขยายการลงทุนสู่ตลาดต่างจังหวัดเพื่อสร้างฐานรายได้ใหม่ โดยเฉพาะโครงการระดับบน โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ จะมีความได้เปรียบทั้งด้านเงินทุน เครือข่ายการตลาดที่เข้าถึงอุปสงค์ต่างชาติ และความน่าเชื่อถือของแบรนด์ ขณะที่ ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก ต้องเผชิญแรงกดดันจากต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ปรับสูงขึ้นต่อเนื่องและข้อจำกัดด้านสภาพคล่องทางการเงิน

• ธุรกิจอาคารชุดพักอาศัยเพื่อขาย: เผชิญการแข่งขันรุนแรงมากขึ้น มีผลให้ผู้ประกอบการหันมาเน้นโครงการระดับบนที่มีศักยภาพการเติบโต โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพ อาทิ อำเภอกะทู้ (หาดกมลา) และอำเภอถลาง (หาดบางเทา-เชิงทะเล) เพื่อดึงดูดกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงและนักลงทุนชาวต่างชาติ ทั้งนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่ จะมีความได้เปรียบในด้านความพร้อมของเงินทุนและการพัฒนาโครงการรูปแบบ Branded residence ขณะที่ ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก จะเน้นการพัฒนาโครงการประเภท Low-rise เพื่อรองรับกลุ่มกำลังซื้อระดับกลาง อย่างไรก็ดี ภาพรวมตลาดยังได้รับแรงกดดันจากภาวะอุปทานส่วนเกินในบางทำเล และอุปสงค์จากชาวต่างชาติชะลอตัว  ส่งผลให้ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กที่มีข้อจำกัดด้านลงทุน ต้องเผชิญความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง และความสามารถในการทำกำไรที่อาจลดลง

​ข้อมูลพื้นฐาน

“ภูเก็ต” เป็นจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญของไทยที่ได้รับการจัดอันดับให้เป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางที่ดีที่สุดของโลก^1/ เศรษฐกิจภูเก็ตจึงได้รับแรงหนุนการเติบโตอย่างโดดเด่นจากภาคบริการการท่องเที่ยว สะท้อนจากมูลค่าผลิตภัณฑ์มวลรวมรายจังหวัด (GPP) (ล่าสุดปี 2567) อยู่ที่ระดับ 272,395 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 23.5% จากปี 2566 สูงเป็นอันดับ 1 ของภาคใต้และอันดับที่ 13 ของประเทศ ในจำนวนนี้ 93.1% มาจากภาคบริการ ด้านรายได้ต่อประชากร อยู่ที่ 439,652 บาท สูงเป็นอันดับ 5 รองจากกรุงเทพฯ ระยอง ชลบุรีและฉะเชิงเทรา การเติบโตของภาคท่องเที่ยวทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์หลากหลายรูปแบบ ทั้งเพื่อการอยู่อาศัย บ้านหลังที่สอง เพื่อการลงทุน และการพำนักระยะยาวของชาวต่างชาติ ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของภูเก็ตเติบโตขึ้นอย่างน่าจับตา และได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่อย่างต่อเนื่อง โดยรายงานจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่าภูเก็ตกำลังถูกยกระดับให้เป็น Global residential hub หรือศูนย์กลางที่อยู่อาศัยระดับโลกที่จะดึงดูดกลุ่มชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงจากทั่วโลกให้เข้ามาพำนักในระยะยาว โดยในปี 2569 คาดว่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จะมีมูลค่ารวมสูงถึง 2 แสนล้านบาท^2/ คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 70.0% ของอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่ในตลาดภูมิภาค (ไม่รวมกรุงเทพฯ และปริมณฑล) ขณะที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ประเมินมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตใหญ่เป็นอันดับ 2 รองจากกรุงเทพฯ และปริมณฑล และมีอัตราการขายได้ (Absorption Rate) รวดเร็วกว่าทำเลศักยภาพ (Prime Area) ของกรุงเทพฯ ถึง 2 เท่า 

ที่ผ่านมา การพัฒนาที่อยู่อาศัยในภูเก็ตมีทิศทางเช่นเดียวกับจังหวัดในภูมิภาคที่ส่วนใหญ่เน้นพัฒนาบ้านแนวราบ^3/ เนื่องจากต้นทุนที่ดินอยู่ในระดับไม่สูงมากนัก อย่างไรก็ตาม นับแต่ปี 2565 ซึ่งมีการเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าประเทศหลังวิกฤต COVID-19 คลี่คลาย ท่ามกลางความขัดแย้งระหว่างรัสเซีย-ยูเครนที่รุนแรงขึ้น ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในภูเก็ตเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะจากชาวต่างชาติกลุ่มรายได้สูง ทั้งกลุ่มที่ต้องการย้ายถิ่นฐานจากพื้นที่ขัดแย้งในต่างประเทศ กลุ่มที่ต้องการบ้านหลังที่สอง (Second home buyer) เพื่อพักผ่อน กลุ่มนักลงทุนที่ต้องการสร้างผลตอบแทนระยะยาวจากการปล่อยเช่า และกลุ่มที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย (Expatriate) ผนวกกับมาตรการส่งเสริมการท่องเที่ยวจากภาครัฐ เช่น มาตรการยกเว้นการตรวจลงตรา (วีซ่าฟรี) และวีซ่าพำนักระยะยาว (LTR Visa) ที่เอื้อประโยชน์ด้านภาษีเพื่อเพิ่มแรงจูงใจกลุ่มเป้าหมายชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง ทำให้มีชาวต่างชาติ (Visitors) หลั่งไหลเข้ามาที่ภูเก็ตเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยอยู่ที่ระดับ 10.7 ล้านคนในปี 2568 เพิ่มขึ้นจาก 8.8 ล้านคนปี 2566 ซึ่งเป็นระดับที่ใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 ที่ 10.6 ล้านคนในปี 2562^4/ ส่งผลให้มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับ Luxury เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ทั้งบ้านแนวราบ  พูลวิลล่า และอาคารชุด (Condominium) เพื่อรองรับอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ความท้าทายสำคัญของการพัฒนาโครงการอยู่ที่ต้นทุนที่ดินซึ่งปรับสูงขึ้นในอัตราเร่งเฉลี่ย 10–15% ต่อปี ขณะที่ที่ดินทำเลติดชายหาดเริ่มขาดแคลนมากขึ้น

 

การพัฒนาโครงการคอนโดมีเนียมมีทิศทางเติบโตเร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นมา สะท้อนจากสัดส่วนการขออนุญาตก่อสร้างคอนโดมีเนียมปี 2562 อยู่ที่ระดับเพียง 9.4% ของการขออนุญาตก่อสร้างคอนโดมีเนียมในจังหวัดภูมิภาคทั้งหมด เพิ่มขึ้นเป็น 70.5% ในปี 2568 (ภาพที่ 3) ผลจากความต้องการที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างมากโดยเฉพาะชาวรัสเซียที่เดินทางมาภูเก็ตสูงเป็นลำดับต้นๆ ส่วนหนึ่งเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากสงคราม (ชาวรัสเซียนิยมซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งคอนโดมีเนียมระดับ Luxury และบ้านแบบพูลวิลล่าราคาแพงเพื่ออยู่อาศัยเองและให้เช่า) ส่วนนักท่องเที่ยวชาติอื่น อาทิ จีน ยุโรป และเอเชียตะวันออกเข้ามาลงทุนที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง ด้านการพัฒนาบ้านแนวราบมีสัดส่วนเพียง 4.7% ของการขออนุญาตก่อสร้างบ้านแนวราบในจังหวัดภูมิภาค ใกล้เคียงกับปี 2562 (ภาพที่ 4) ซึ่งเป็นผลจากข้อจำกัดของพื้นที่ที่มีลักษณะเป็นเกาะ ทำให้ราคาที่ดินทำเลศักยภาพปรับสูงขึ้นอย่างรวดเร็วโดยเฉพาะพื้นที่ชายฝั่งทะเล ประกอบกับรูปแบบการพัฒนาโครงการแนวราบเปลี่ยนจากบ้านจัดสรรในกลุ่มระดับราคากลาง-ล่างไปสู่กลุ่มราคาระดับบน เช่น พูลวิลล่าระดับพรีเมียม หรือโครงการที่บริหารโดยเครือโรงแรมชั้นนำระดับโลก (Branded residence) ซึ่งจัดเป็นสินทรัพย์เกรด A ที่ตอบโจทย์ด้านภาพลักษณ์และความคุ้มค่า เหมาะสมกับการลงทุนระยะยาวสำหรับกลุ่มกำลังซื้อระดับบนขึ้นไป

 

นอกเหนือจากการมีธรรมชาติสวยงามที่สามารถเที่ยวได้ตลอดปี ภูเก็ตยังมีปัจจัยดึงดูดให้มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในหลากหลายมิติ ตั้งแต่การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ด้านโครงข่ายคมนาคม อาทิ การขยายสนามบินภูเก็ตเฟส 2 เพื่อรองรับผู้โดยสารจำนวน 18 ล้านคนต่อปี จากเดิม 12.5 ล้านคน (วงเงิน 6,211 ล้านบาท คาดจะเปิดให้บริการปี 2574) การพัฒนาท่าอากาศยานภูเก็ตแห่งที่ 2 (สนามบินอันดามัน) วงเงิน 80,000 ล้านบาท การก่อสร้างทางพิเศษ (สายกระทู้-ป่าตอง และสายเมืองใหม่-เกาะแก้ว วงเงิน 14,670 และ 42,633 ล้านบาท ตามลำดับ) เพื่อเชื่อมโยงพื้นที่โซนเหนือ-ใต้ รวมถึงโครงการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนภายในเมืองหรือรถไฟฟ้ารางเบา (Light rail) (สายสถานีรถไฟท่านุ่น – ท่าอากาศยานภูเก็ต – ห้าแยกฉลอม) นอกจากนี้ ยังมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานระดับ Luxury จากโครงการมิกซ์ยูสซึ่งบางโครงการมีมูลค่าสูงถึง 50,000 ล้านบาท และมีโรงเรียนนานาชาติรวม 19 แห่งที่จัดตั้งขึ้นเพื่อรองรับการย้ายถิ่นฐานของครอบครัวชาวต่างชาติ อีกทั้งภาครัฐยังมีแผนยกระดับให้ภูเก็ตเป็น Medical & Wellness Hub ของภูมิภาค ปัจจัยข้างต้นมีผลให้ภูเก็ตก้าวสู่การเป็นเป้าหมายสำหรับการพำนักระยะยาว (Long-stay destination) จาก Real demand ของกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงจากทั่วโลก ซึ่งสนับสนุนให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตเติบโตอย่างรวดเร็ว

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จากส่วนกลางหันมาลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยในภูเก็ตเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง สะท้อนจากข้อมูลปี 2565–2567 พบว่ายูนิตเปิดขายใหม่ของคอนโดมิเนียม ขยายตัวเฉลี่ยสูงถึง 502.5% ต่อปี ขณะที่บ้านแนวราบเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 46.6% ต่อปี โครงการเปิดใหม่ส่วนใหญ่กระจุกตัวในทำเลศักยภาพ อาทิ บางเทา เชิงทะเล และหาดกมลา สอดคล้องกับยอดขายที่อยู่อาศัยรวม เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 116.2% ต่อปี โดยคอนโดมิเนียม มียอดขายเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 156.1% ต่อปี และบ้านแนวราบ เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 43.4% ต่อปี สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมได้รับแรงหนุนหลักจากกำลังซื้อต่างชาติ ซึ่งมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตเป็นสินทรัพย์ปลอดภัยที่มีศักยภาพการเติบโตสูง และมีราคาที่แข่งขันได้เมื่อเทียบกับเมืองตากอากาศระดับโลกในภูมิภาค (เช่น สิงคโปร์ และ ฮ่องกง) ในระยะต่อไป ด้วยศักยภาพของการเป็นจุดหมายปลายทางของเมืองท่องเที่ยวระดับโลก จะทำให้ภูเก็ตเป็นจังหวัดที่สร้างมูลค่าเชิงเศรษฐกิจจากตลาดที่อยู่อาศัยได้สูงที่สุดในบรรดาจังหวัดภูมิภาคของประเทศ

สถานการณ์ที่ผ่านมา

ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (ปี 2564-2568) ตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตมีการเปิดตัวโครงการใหม่รวม 45,066 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 469,720 ล้านบาท (ที่มา: บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย) โดยฟื้นตัวเร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในปี 2566 และเข้าสู่ระดับร้อนแรงในปี 2567 ซึ่งมีอุปทานที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดมากกว่า 15,000 ยูนิต สูงสุดเป็นประวัติการณ์ เพิ่มขึ้น 101.0% จากปี 2566 เพื่อรองรับอุปสงค์จากผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ต้องการบ้านหลังที่สองและเพื่อการลงทุน ส่งผลให้ยอดขายใหม่ในปีเดียวกันสูงเกือบ 14,000 ยูนิต เพิ่มขึ้น 121.3% จากปี 2566 สะท้อนถึงเม็ดเงินลงทุนจำนวนมากที่หมุนเวียนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ 

ปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตชะลอความร้อนแรงลงจากปี 2567 แต่ยังอยู่ในระดับแข็งแกร่งเมื่อเทียบกับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศที่ซบเซา โดยเฉพาะคอนโดมีเนียมที่ทยอยเข้าตลาดอย่างต่อเนื่องและครองสัดส่วนเกือบ 90% ของยูนิตเปิดขายใหม่และยอดขายโดยรวม อย่างไรก็ตาม ปัจจัยฉุดรั้งที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอความร้อนแรงลงบ้าง มาจาก (1) กำลังซื้อชาวต่างชาติผ่อนแรงลง จากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจและการค้าโลกที่ถูกกดดันจากมาตรการปรับขึ้นภาษีสินค้านำเข้าของสหรัฐฯ และความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ในหลายพื้นที่ ส่งผลให้นักท่องเที่ยวต่างชาติมาไทยลดลง -7.6% จากปี 2567 และมาภูเก็ตลดลง -5.8% จากปีก่อนหน้า โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีนมาไทยลดลง -33.5%  เทียบกับปี 2567 และมาภูเก็ตลดลง -28.4% มีผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมทั่วประเทศของผู้ซื้อต่างชาติลดลง -14.8% จากปี 2567 (2) กำลังซื้อในประเทศมีความเปราะบาง จากภาระหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง (86.7% ของ GDP ณ สิ้นปี 2568) ท่ามกลางเศรษฐกิจไทยที่เติบโตชะลอลงจากปี 2567 มีผลให้การบริโภคภาคเอกชนชะลอลงตามรายได้ ลดทอนความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มรายได้ระดับกลางลงมา นอกจากนี้ สถาบันการเงินยังขยายสินเชื่อได้จำกัด ผลจากคุณภาพเครดิตของผู้ขอสินเชื่อไม่สอดคล้องกับเกณฑ์ที่กำหนด และ (3) การแข่งขันของตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตมีความรุนแรงขึ้น จากการเร่งเปิดขายโครงการใหม่จำนวนมากในช่วง 2 ปีก่อนหน้า ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน ผู้พัฒนาโครงการจึงเร่งปรับกลยุทธ์การตลาดเพื่อระบายอุปทานที่อยู่อาศัยเหลือขายในสต็อค ขณะที่ผู้ซื้อคนไทยได้อานิสงส์จากมาตรการภาครัฐช่วยเร่งการตัดสินใจซื้อ ได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง^5/ เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท การผ่อนเกณฑ์ LTV^6/ และการปรับลดดอกเบี้ยนโยบาย

สถานการณ์ที่อยู่อาศัยจังหวัดภูเก็ตปี 2568 สรุปได้ดังนี้

• การเปิดขายโครงการใหม่อยู่ที่ 7,205 ยูนิต ลดลง -52.6% จากปี 2567 (ภาพที่ 5) คิดเป็นมูลค่า 55,153 ล้านบาท ลดลง -56.7% จากปี 2567 ผลจากมีอุปทานเปิดใหม่จำนวนมากในปี 2567 จึงมีอุปทานเหลือขายสะสมอยู่มาก อย่างไรก็ตาม ยูนิตเปิดขายใหม่ในปี 2568 ยังอยู่ในระดับสูงกว่าช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 (ปี 2562) ประมาณ 1.8 เท่า ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ (สัดส่วน 89.6% ของยูนิตเปิดขายทั้งหมด) อยู่ที่ 6,453 ยูนิต ลดลง -55.4% จากปี 2567 และบ้านแนวราบ (สัดส่วน 10.4%) อยู่ที่ 752 ยูนิต ทรงตัว (+0.3%) ใกล้เคียงปี 2567 (ภาพที่ 7) กำลังซื้อที่ผ่อนแรงลง ส่งผลให้ผู้ประกอบการมีความระมัดระวังในการพัฒนาโครงการใหม่เพื่อระบายสต็อกคงค้าง โดยโครงการเปิดใหม่ส่วนใหญ่จะกระจุกตัวในกลุ่มราคาระดับบนขึ้นไป (Luxury segment) ในทำเลศักยภาพ เช่น หาดบางเทาในตำบลบางเทา และตำบลเชิงทะเล ซึ่งเป็นย่านที่มีโอกาสเติบโตดี เนื่องจากเป็นแหล่งช้อปปิ้ง รวมถึงมีโรงแรมและรีสอร์ตหรูหลายแห่ง จึงเป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยว 

 

 

• ยอดขายรวมอยู่ที่ 5,374 ยูนิต ลดลง -61.1% จากปี 2567 คิดเป็นมูลค่า 38,325 ล้านบาท ลดลง -65.4% จากปี 2567 โดยบ้านแนวราบ  มียอดขาย 616 ยูนิต ลดลง -67.3% จากปี 2567 และคอนโดมิเนียม 4,758 ยูนิต ลดลง -60.1% จากปี 2567 (ภาพที่ 8) ผลจากผู้ซื้อต่างชาติบางส่วนชะลอการตัดสินใจซื้อจากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน ขณะที่อุปสงค์บางส่วนโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมถูกดูดซับไปแล้วจากการเร่งซื้อในปี 2567 ส่งผลให้ ยูนิตเหลือขายสะสม (Cumulative unsold units) อยู่ที่ 14,008 ยูนิต เพิ่มขึ้น 33.3% จากปี 2567 แบ่งเป็น บ้านแนวราบ 1,662 ยูนิต เพิ่มขึ้น 14.9% และคอนโดมิเนียม 12,346 ยูนิต เพิ่มขึ้น 36.2% (ภาพที่ 9) คิดเป็นมูลค่ารวม 193,741 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 50.3% จากปี 2567 สะท้อนว่ายูนิตเหลือขายส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคาระดับบน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเหลือขายมีมูลค่าสูงถึง 112,027 ล้านบาท (สัดส่วน 57.8% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด) 

 

 

• ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 10,435 ยูนิต เพิ่มขึ้นเพียง 0.1%จากปี 2567 โดยเมื่อเทียบกับปี 2567 บ้านแนวราบ มียอดโอน 5,118 ยูนิต (สัดส่วน 49% ของยอดโอนทั้งหมด) ลดลง -10.5% (ทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วนการโอนสูงสุด 21% บ้านเดี่ยว 15% บ้านแฝด 7% และอื่นๆ 6%) (ภาพที่ 10) ขณะที่ คอนโดมิเนียม มียอดโอน 5,317 ยูนิต (สัดส่วน 51%) เพิ่มขึ้น 13.0% โดยมีแรงส่งจากมาตรการภาครัฐ อาทิ มาตรการฟรีวีซ่า (Free visa) มาตรการวีซ่าระยะยาวแบบ Multiple entry สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการพำนักในไทยนานกว่าวีซ่าท่องเที่ยวทั่วไป หรือ Destination Thailand Visa (DTV) สำหรับกลุ่ม อาทิ Digital nomad/ Remote worker/ Freelancer/ และ Workcation รวมถึงความต้องการสินทรัพย์ปลอดภัย (Safe haven asset) จากปัญหาตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ และการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า

    ช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 (ข้อมูลล่าสุด) ยอดโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมอยู่ที่ 2,548 ยูนิต เพิ่มขึ้น 17.9% YoY โดย คอนโดมิเนียม มียอดโอนเพิ่มขึ้น  24.1% YoY อยู่ที่ 1,435 ยูนิต (สัดส่วน 56% ของยอดโอนทั้งหมด) (ภาพที่ 10) ขณะที่มูลค่าการโอนเพิ่มขึ้นถึง 71.2% YoY อยู่ที่ 5,152 ล้านบาท ด้านบ้านแนวราบมียอดโอนเพิ่มขึ้น 10.6% YoY อยู่ที่ 1,113 ยูนิต (สัดส่วน 44%) แบ่งเป็น ทาวน์เฮ้าส์ 429 ยูนิต (+4.1% YoY) บ้านเดี่ยว 361 ยูนิต (+11.8% YoY) บ้านแฝด 169 ยูนิต (+15.0% YoY) และอาคารพาณิชย์ 154 ยูนิต (+24.2% YoY)

 

ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติในภูเก็ตมีทิศทางเติบโตต่อเนื่อง ต่างจากภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติทั่วประเทศที่ชะลอลง โดยข้อมูลปี 2568 พบว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในภูเก็ตของชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น 18.3% จากปี 2567 ที่ระดับ 1,190 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 82.3% ของยอดโอนฯ ชาวต่างชาติในพื้นที่ภาคใต้ทั้งหมด) ขณะที่มูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 18.9% จากปี 2567 ที่ระดับ 6,087 ล้านบาท (ภาพที่ 11) ผลจากโครงการที่ขายได้ (Pre-sale) ในช่วงปี 2566–2567 ทยอยสร้างเสร็จและครบกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2568 ประกอบกับผู้ซื้อต่างชาติยังมองคอนโดมิเนียมในภูเก็ตเป็นสินทรัพย์ปลอดภัย (Safe haven asset) ที่ให้ผลตอบแทนจากการเช่าค่อนข้างสูง ประกอบกับมูลค่าสินทรัพย์มีแนวโน้มปรับสูงขึ้นในระยะยาว โดยกลุ่มผู้ซื้อหลัก ได้แก่ ชาวรัสเซีย จีน ฝรั่งเศส สหราชอาณาจักร และสหรัฐฯ (ภาพที่ 13) 

ไตรมาสแรกของปี 2569 ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น 52.2% YoY อยู่ที่ 420 ยูนิต (ภาพที่ 11) ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 76.2% YoY ที่ระดับ 2,435 ล้านบาท ส่งผลให้ภูเก็ตมีสัดส่วนด้านหน่วยโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติที่ 21.0% ของตลาดภูมิภาค สูงเป็นอันดับ 2 รองจากจังหวัดชลบุรี (สัดส่วน 58.3%) สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของผู้ซื้อต่างชาติต่อตลาดคอนโดมิเนียมในภูเก็ตที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

698
 

วิลล่าในจังหวัดภูเก็ตในปี 2568

• การเปิดขายโครงการใหม่: จำนวนวิลล่าเปิดใหม่ อยู่ที่ 641 ยูนิต (จาก 16 โครงการ) ลดลง -60.6% จากปี 2567 คิดเป็นสัดส่วน 8.2% ของหน่วยเปิดใหม่ทั้งหมดในภูเก็ต (ภาพที่ 14) ผลจากผู้พัฒนาโครงการเร่งระบายสต็อกคงค้างหลังมีการเปิดโครงการจำนวนมากในปี 2567 ท่ามกลางความไม่แน่นอนของทิศทางเศรษฐกิจโลกและไทย มีผลให้อุปทานสะสม ณ สิ้นปีอยู่ที่ 2,287 ยูนิต (+9.3%) คิดเป็นสัดส่วน 12.0% ของที่อยู่อาศัยทุกประเภทในภูเก็ต ทั้งนี้ อุปทานวิลล่าเปิดใหม่จะกระจุกตัวในกลุ่มราคาระดับบนขึ้นไปที่ช่วงราคาขาย 12.9–140 ล้านบาท ในทำเลศักยภาพสูง (อาทิ โซนเทพกระษัตรี-ศรีสุนทร โซนฉลอง-วิชิต และโซนหาดบางเทา-หาดสุรินทร์) เพื่อรองรับลูกค้าที่มีกำลังซื้อแข็งแกร่ง ส่วนทำเลอื่นๆ เปิดใหม่เฉลี่ยทำเลละ 1 โครงการ (เช่น เกาะแก้ว-รัษฎา หาดป่าตอง หาดกมลา และหาดในยาง-หาดในทอน) การที่ผู้ประกอบการเลือกเปิดตัวโครงการพูลวิลล่าในกลุ่มราคาระดับบน เพื่อตอบสนองผู้ซื้อต่างชาติและนักลงทุนระดับบนที่มีฐานการเงินมั่นคง-มั่งคั่ง และหลีกเลี่ยงผลกระทบจากยอดปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินของกลุ่มตลาดระดับกลางลงมา

• ยอดขายโครงการวิลล่า: มีสัญญาณชะลอลงมาก โดยลดลง -69.6% จากปี 2567 ที่ระดับ 475 ยูนิต (ภาพที่ 15) ผลจากกำลังซื้อต่างชาติแผ่วลงหลังเร่งขึ้นมากในปีก่อนหน้า ส่งผลให้อุปทานเหลือขายสะสม (Remaining Supply) ของตลาดวิลล่าเพิ่มขึ้น 56.4% อยู่ที่ 2,043 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12.7% ของอุปทานเหลือขายของที่อยู่อาศัยทุกประเภท ทั้งนี้ อุปทานสะสมที่เพิ่มขึ้น ท่ามกลางกำลังซื้อที่ชะลอลง มีผลให้ อัตราดูดซับ (Absorption rate) อยู่ที่ 1.8% ต่อเดือน ลดลงมากจาก 6.3% ต่อเดือนในปี 2567 สะท้อนว่าจะต้องใช้ระยะเวลาในการระบายสต็อกคงค้างทั้งหมดนานถึง 50 เดือน เพิ่มขึ้นจากเพียง 10 เดือนในปี 2567 ทั้งยังทำให้วิลล่ากลายเป็น Segment ที่ต้องใช้เวลาระบายสต็อกนานที่สุดเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมที่ใช้เวลา 30 เดือน และบ้านจัดสรร 42 เดือน 

 

แนวโน้มอุตสาหกรรม

ปี 2569 คาดว่าการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตจะยังคงถูกจำกัด ผลจากความขัดแย้งในตะวันออกกลาง (สหรัฐฯ-อิหร่าน) ทำให้เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยรวมถึงภูเก็ตเติบโตชะลอลง โดยเฉพาะช่วงครึ่งแรกของปี ซึ่งราคาน้ำมันดิบดูไบปรับสูงขึ้นเฉลี่ย 27.3% YoY และส่งผ่านผลกระทบทำให้ต้นทุนการผลิตสินค้าและบริการปรับสูงขึ้นรวดเร็ว ขณะที่ตั๋วโดยสารเครื่องบินมีราคาสูงขึ้นถึง 100% ในบางเส้นทาง กดดันกำลังซื้อทั้งคนไทยและชาวต่างชาติให้อ่อนแรงลง โดยคาดว่าผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะมีการคัดสรรและเน้นที่คุณภาพมากขึ้น ในทำเลศักยภาพที่มีโครงสร้างทางกฏหมายมั่นคง ผลตอบแทนค่าเช่าที่สมจริง และมีศักยภาพการขายต่อที่คล่องตัว ด้านผู้ประกอบการมีแนวโน้มชะลอการเปิดโครงการใหม่เพื่อระบายอุปทานเหลือขายสะสม โดยเฉพาะโครงการระดับบน (Luxury segment) ซึ่งเป็นกลุ่มหลักที่พยุงตลาด และหันมาพัฒนาโครงการหรูขนาดเล็กที่มีจำนวนยูนิตไม่มาก (เช่น วิลล่าหรูราคา 30-50 ล้านบาท) รวมถึงโครงการแบบมีแบรนด์ (Branded residence) เพื่อรองรับผู้ซื้อตลาดบนโดยเฉพาะชาวต่างชาติที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง จึงคาดว่าจำนวนยูนิตเปิดใหม่จะลดลง -4.2% จากปี 2568 (ภาพที่ 16) ขณะที่ยอดขาย (ยูนิต) จะลดลง -7.3% จากปี 2568 (ภาพที่ 17) สำหรับกลุ่มตลาดระดับกลางลงมาจะฟื้นตัวได้จำกัด จากกำลังซื้อในประเทศยังคงเผชิญภาวะหนี้ครัวเรือนสูง 

ปี 2570-2571 คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตยังเป็นทำเลศักยภาพที่นักลงทุนทั้งในและต่างประเทศให้ความสนใจและมีแนวโน้มเติบโตได้ต่อเนื่อง จากปัจจัยสนับสนุน ได้แก่ 

1. ภูเก็ตมีโครงการพัฒนาเมืองหลายด้าน โดยเฉพาะการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมต่อเส้นทางคมนาคมจากภาครัฐ อาทิ การขยายสนามบินภูเก็ตเฟส 2 การพัฒนาท่าอากาศยานน้ำ (Seaplane terminal) โครงการทางด่วนสายกะทู้-ป่าตอง และโครงการรถไฟฟ้ารางเบา (สนามบินภูเก็ต-ห้าแยกฉลอง) จะเพิ่มศักยภาพพื้นที่รอบแนวเส้นทางคมนาคมใหม่ และกระตุ้นให้มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสู่พื้นที่ตอนกลางของจังหวัดที่ขยับห่างจากชายฝั่งมากขึ้น นอกจากนี้ ภูเก็ตยังมีการพัฒนาโครงการแลนด์มาร์คระดับประเทศจากภาคเอกชน (อาทิ โครงการ Laguna Lakelands มูลค่าลงทุน 5 หมื่นล้านบาท และเซ็นทรัล ภูเก็ต เฟส 2 มูลค่าลงทุนสะสม 2.6 หมื่นล้านบาท) ซึ่งจะช่วยยกระดับเมืองทั้งในมิติของการเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลก การเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจนานาชาติของฝั่งอันดามัน และการเป็นศูนย์กลางดูแลสุขภาพระดับภูมิภาค ทำให้กลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเข้ามาลงทุนและพัฒนาพื้นที่เพื่อรองรับการเติบโตของเมือง ซึ่งช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับพื้นที่ 

2. ภูเก็ตเป็นหมุดหมายการเดินทางเพื่อท่องเที่ยวและพักผ่อนที่มีชื่อเสียงระดับโลก โดย Lonely Planet (สื่อด้านการท่องเที่ยวระดับโลก) จัดให้เป็นหนึ่งใน 25 จุดหมายปลายทางที่ดีที่สุดของโลกประจำปี 2569 อีกทั้งภูเก็ตสามารถดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติได้ดีกว่าภาพรวมประเทศ สะท้อนจากช่วงครึ่งแรกของปี 2569 แม้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาเยือนภูเก็ตอยู่ที่ 5.1 ล้านคน ลดลง -2.8% YoY แต่รายได้อยู่ที่ 2.4 แสนล้านบาท (-1.0%YoY) คิดเป็นสัดส่วน 28.4% ของรายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติทั่วประเทศ ซึ่งสูงเป็นอันดับสองรองจากกรุงเทพฯ (สัดส่วน 36.5%) สะท้อนว่านักท่องเที่ยวที่เดินทางมาภูเก็ตโดยเฉลี่ยเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง โดยชาติที่มาภูเก็ตสูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่ รัสเซีย จีน อินเดีย สหราชอาณาจักร และฝรั่งเศส (ที่มา: ททท. ภูเก็ต) ทั้งนี้ วิจัยกรุงศรีประเมินว่าในปี 2571 จะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าไทยแตะระดับ 35.5 ล้านคน จึงคาดว่าภูเก็ตในฐานะจุดหมายปลายทางระดับโลกจะได้รับอานิสงส์โดยตรงจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่จะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

3. การเชื่อมต่อทางอากาศของภูเก็ตมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่อง นอกเหนือจากสายการบินตรงจากจีน สิงคโปร์ และตะวันออกกลาง ในปี 2569 คาดว่าจะมีการเปิดเส้นทางบินใหม่เพิ่มเติมทั้งในและต่างประเทศจากหลายสายการบิน อาทิ สิงคโปร์–ภูเก็ต (สายการบินไทยไลอ้อนแอร์) เชียงราย–ภูเก็ต (ไทยเวียตเจ็ท) ปีนัง–ภูเก็ต (แอร์เอเชีย) โฮจิมินห์–ภูเก็ต (เวียดนามแอร์ไลน์) และลอนดอนฮีทโธรว์–ภูเก็ต (สายการบินเวอร์จิน แอตแลนติก) จะหนุนความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากนักท่องเที่ยวที่มีสัญชาติหลากหลายมากขึ้น

4. ผังเมืองฉบับใหม่ (คาดจะประกาศใช้ปี 2570) ทำให้ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทยอยซื้อที่ดินรองรับการลงทุน เนื่องจากจะมีการปรับอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (หรือ FAR) ซึ่งทำให้สามารถสร้างอาคารสูงได้ในแต่ละพื้นที่ โดยบางพื้นที่อาจสร้างได้สูงสุด 7-8 เท่าของพื้นที่ดินรวม ขณะที่บางพื้นที่จะก่อสร้างพื้นที่รวมได้ลดลง 15-40% จากเดิมสามารถสร้างได้เต็มพื้นที่ ส่วนพื้นที่ที่มีความเป็นธรรมชาติสูงและมีมรดกทางวัฒนธรรมจะสร้างได้ 2-3 เท่าของพื้นที่ดินรวม (อาทิ โซนเมืองเก่า และย่านชิโนโปรตุกีส) นอกจากนี้ ผังเมืองฉบับใหม่จะปรับสีการใช้ประโยชน์จากที่ดิน อาทิ โซนพื้นที่สีแดงจะสร้างอาคารสูงจากพื้นดินได้ 45-60 เมตร หรือ 15-20 ชั้น จากปัจจุบัน 23 เมตร หรือไม่เกิน 7 ชั้น ซึ่งบางทำเล อาทิ ย่านป่าตอง อาจถูกปรับเป็นสีแดงทั้งโซน รวมถึงบางพื้นที่ในอำเภอถลาง และบางพื้นที่ในตัวเมืองภูเก็ต ซึ่งจะส่งผลเชิงบวกแก่ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมีเนียม อย่างไรก็ดี แนวโน้มดังกล่าวทำให้บริษัทใหญ่ที่มีศักยภาพทยอยซื้อที่ดินเพิ่มการลงทุน เนื่องจากหลังผังเมืองใหม่ประกาศใช้อาจทำให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นอีกโดยเฉพาะพื้นที่สีแดง

5. การเพิ่มขึ้นของกลุ่ม Digital Nomad และ Workation เนื่องจากภูเก็ตจัดเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมแห่งหนึ่งของผู้ทำงานทางไกลทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ จะเพิ่มความต้องการพื้นที่พักอาศัยแบบยืดหยุ่น (Flexible living) และ Co-living space และส่งผลให้มีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยระยะกลางถึงระยะยาวเพิ่มขึ้น นับเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหนึ่งที่จะผลักดันให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นโดยเฉพาะเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า

ปัจจัยข้างต้นจะส่งผลให้การเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.4–3.0% ต่อปี โดยอยู่ที่ 6,940–7,260 ยูนิตต่อปี (ภาพที่ 16) ขณะที่ยอดขายรวมจะขยายตัวในอัตราต่ำกว่าโดยเฉลี่ยที่ 1.7–2.7% ต่อปี ที่ระดับ 5,040–5,220 ยูนิตต่อปี  (ภาพที่ 17) โดยจำแนกตามประเภทได้ดังนี้

• ที่อยู่อาศัยแนวราบ: คาดว่ายอดขาย (ยูนิต) จะเติบโตเฉลี่ย 2.0–3.0% ต่อปี (ภาพที่ 18) โดยมีแรงหนุนจากอุปสงค์ที่มีแนวโน้มปรับสูงขึ้นของกลุ่มผู้มีรายได้ระดับสูงขึ้นไปที่มีกำลังซื้อแข็งแกร่ง ผู้เกษียณอายุ กลุ่มครอบครัว ชาวต่างชาติที่ต้องการพำนักระยะยาว (Long-stay) และผู้ต้องการย้ายถิ่นฐานเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ จะส่งผลให้เกิดความต้องการบ้านพักระดับบนและบ้านพักตากอากาศ (Villa) ขณะที่กำลังซื้อของกลุ่มรายได้ระดับกลางลงมามีแนวโน้มฟื้นตัวช้า

• ที่อยู่อาศัยแนวสูง (คอนโดมิเนียม): ยอดขาย (ยูนิต) มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 1.9-2.5% ต่อปี (ภาพที่ 18) โดยคอนโดมิเนียมแบบ Freehold ยังคงเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมของชาวต่างชาติ ทั้งการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและลงทุนปล่อยเช่า (JFTB Luxury Estate ระบุว่าอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าหรือ Rental Yield ของอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตเฉลี่ยอยู่ที่ 5-10% ต่อปี) และเป็นบ้านหลังที่สอง โดยเฉพาะชาวรัสเซียและจีนที่เป็นกำลังซื้อหลัก โดยคอนโดมิเนียมที่มีการบริหารตามมาตรฐานโรงแรมหรือ Branded residence จะได้รับความนิยมมากขึ้นในกลุ่มชาวต่างชาติ เนื่องจากตอบโจทย์การใช้ชีวิตที่ยืดหยุ่น ท่ามกลางการบริหารจัดการสินทรัพย์อย่างมืออาชีพ (รายงานจาก C9 Hotelworks ระบุว่าการลงทุน Branded residences บนเกาะภูเก็ตมีมูลค่าสูงสุดในโลกที่ระดับมากกว่า 8 หมื่นล้านบาท และคาดว่าจะเติบโตต่อเนื่อง) และหากมีการพัฒนาไลฟ์สไตล์แบบครบวงจรจะได้รับความน่าสนใจมากกว่าโครงการเดี่ยว

ผู้พัฒนาโครงการมีแนวโน้มปรับกลยุทธ์โดยการรุกตลาดบ้านระดับบนและพูลวิลล่าราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อรองรับอุปสงค์ของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง-มั่งคั่ง ส่งผลให้อุปทานบ้านหรูราคาแพงมีทิศทางเติบโตต่อเนื่องในทำเลศักยภาพ (ได้แก่ หาดป่าตอง สามกอง เชิงทะเลซอย 3 ป่าสัก บางโจ พรุจำปา และหาดราไวย์) ทั้งยังมีผลให้ราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะทำเลติดทะเลที่เข้าสู่ภาวะขาดแคลน ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการต้องแข่งขันด้านราคาเพื่อเร่งซื้อที่ดินมาพัฒนาโครงการ กดดันให้อุปทานที่อยู่อาศัยแนวราบขยายออกสู่พื้นที่ตอนกลางและชายฝั่งตะวันออกมากขึ้น มีผลให้ “ป่าคลอก” กลายเป็นโซนเกิดใหม่ที่ได้รับความสนใจในฐานะทำเลอยู่อาศัยแห่งใหม่ที่มีศักยภาพสูง นอกจากนี้ ผู้พัฒนาโครงการมีแนวโน้มขยายฐานลูกค้าในกลุ่มตลาดใหม่ที่มีศักยภาพ เช่น ยุโรปตะวันออก เอเชียกลาง และตะวันออกกลาง ซึ่งมีกำลังซื้อสูง มีความตั้งใจที่จะพำนักระยะยาว และชื่นชอบอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม เพื่อสร้างความหลากหลายของกลุ่มลูกค้าและลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาตลาดใดตลาดหนึ่ง

 

ปัจจัยท้าทายที่อาจจำกัดการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ต ได้แก่ (1) ภาวะอุปทานส่วนเกินในบางทำเล ณ สิ้นปี 2568 มูลค่าที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสม (คอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร และวิลล่า) เพิ่มขึ้น 50.3% อยู่ที่ 193,741 ล้านบาท อาจนำไปสู่แรงกดดันด้านราคาในพื้นที่บางแห่ง โดยเฉพาะโครงการทั่วไปหรือโครงการในทำเลที่น่าสนใจน้อยกว่า อาจเผชิญอัตราการดูดซับที่ช้าลงและผลตอบแทนที่ต่ำลง (2) นักลงทุนต่างชาติบางส่วนชะลอการลงทุน จากภาวะเศรษฐกิจโลกที่มีความไม่แน่นอน จะกระทบต่อการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตซึ่งพึ่งพาผู้ซื้อต่างชาติเป็นหลัก (3) การแข่งขันรุนแรงจากผู้ประกอบการรายใหญ่และกลุ่มทุนข้ามชาติ เพื่อเร่งครองส่วนแบ่งตลาด โดยบริษัทจดทะเบียนจากส่วนกลาง (Listed company) มีสัดส่วนมูลค่าหน่วยเหลือขายสูงถึง 47% ขณะที่มีความได้เปรียบด้านต้นทุนการเงินและความน่าเชื่อถือ จึงอาจกดดันผู้ประกอบการท้องถิ่น อีกทั้งกลุ่มทุนต่างชาติมีแนวโน้มเข้ามาพัฒนาโครงการในรูปแบบการร่วมทุน (Joint venture) หรือนอมินี เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าสัญชาติเดียวกันโดยเฉพาะ และ (4) ราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง กระทบความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนท้องถิ่น (Affordability crisis) โดยการพัฒนาโครงการระดับ Luxury และ Branded residence ที่มีราคาสูง (อาทิ วิลล่า มีราคาขายเฉลี่ยสูงถึง 44.8 ล้านบาทต่อยูนิต) เร่งให้ราคาที่ดินภูเก็ตปรับสูงขึ้นเกือบทุกทำเล กดดันให้ที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับ Real demand ของคนท้องถิ่น (ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท) ทยอยหมดไปจากตลาด เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการไม่สามารถรับภาระต้นทุนได้ อาจนำไปสู่ความไม่สมดุลของโครงสร้างประชากร และการขาดแคลนที่อยู่อาศัยของคนท้องถิ่นที่มีรายได้ปานกลางลงมา