ปัจจุบันทุกคนคงรู้กันดีว่าเราอยู่ในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น ล่าสุด ณ วันที่ 2 สิงหาคม 2566 คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติเป็นเอกฉันท์ให้ขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ต่อปี จาก 2.00% เป็น 2.25% ต่อปี เนื่องจากภาวะเงินเฟ้อเป็นปัญหาที่ต่อเนื่องอย่างมาก ซึ่งในธนาคารกลางของหลายประเทศรวมถึงประเทศไทยต้องปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเพื่อลดความร้อนแรงของเงินเฟ้อลง
อีกทั้งเพื่อส่งเสริมเสถียรภาพเศรษฐกิจ และระบบการเงินในระยะยาว ป้องกันความเสี่ยงทางการเงินที่เกิดจากความไม่สมดุลที่เกิดขึ้นจากสภาวะอัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นเวลานานซึ่งแน่นอนว่าการปรับอัตราดอกเบี้ยจะก่อให้เกิดความกังวลแก่ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในช่วงเวลาที่อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น เนื่องจากจะมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นตามไปด้วยนั่นเอง
ผู้ที่กำลังมองหาหรือต้องการกู้สินเชื่อซื้อบ้านในช่วงเวลานี้อาจต้องคิดหนักว่าเราควรเลือกซื้อบ้านแบบไหนเพื่อให้คุ้มค่ามากที่สุด ระหว่างบ้านมือหนึ่งโครงการใหม่ หรือบ้านมือสอง สภาพดี บทความนี้จะพามาหาคำตอบกัน
3 สิ่งที่ต้องพิจารณาสำหรับคนอยากซื้อบ้านช่วงนี้
การซื้อบ้านเป็นการตัดสินใจที่สำคัญเพราะมีผลกระทบในด้านการเงิน และคุณภาพชีวิตของเราในระยะยาว ดังนั้นสิ่งที่ควรพิจารณาก่อนที่จะตัดสินใจ
ซื้อบ้านในภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น คือ
1. วัตถุประสงค์ของการซื้อบ้าน
เราต้องถามตัวเองให้ชัดว่า ซื้อบ้านครั้งนี้เพื่ออะไร? เช่น ซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือลงทุน และมันคุ้มค่าต่อการเป็นหนี้หรือไม่ เช่น ต้องการซื้อบ้านเพราะขยายครอบครัว ต้องการซื้อคอนโดในเมือง เพราะสะดวกในการเดินทาง ประหยัดค่าน้ำมัน ค่าทางด่วน และต้นทุนเวลาของชีวิต เป็นต้น หากเรารู้เป้าหมายการซื้อของเราแน่ชัดแล้ว และเห็นว่าการซื้อครั้งนี้เราคิดมาดีแล้ว ก็อยากให้พิจารณาปัจจัยที่สองต่อไป
2. ความพร้อมทางด้านการเงิน
ไม่ว่าเราอยากจะซื้อบ้านมือหนึ่ง หรือมือสอง ความพร้อมในเรื่องการเงินเป็นเรื่องสำคัญ โดยเราต้องมีความสามารถในการผ่อนชำระแต่ละเดือน ตามรายได้และค่าใช้จ่ายในปัจจุบัน ที่จะไม่ทำให้สภาพการเงินเราติดขัดในอนาคต ซึ่งแนะนำว่าไม่ควรมีหนี้สินเกิน 40% ของรายได้ นอกจากนี้เราควร
มีเงินสำรองยามฉุกเฉินเตรียมไว้อย่างน้อย 4-6 เดือนของค่าใช้จ่ายแต่ละเดือน เผื่อไว้ว่ามีเหตุการณ์ฉุกเฉิน รายรับที่เคยได้ไม่เข้า อย่างน้อยยังมีเงินสำรองในการผ่อนบ้าน มีเวลาตั้งสติ เตรียมตัวรับมือกับเหตุการณ์ข้างหน้า
คำนวณความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือน ได้ที่
https://www.krungsri.com/th/calculator
3. ดอกเบี้ย และเงื่อนไขการกู้
เราควรพิจารณาอัตราดอกเบี้ยบ้านที่เราจะต้องจ่าย เพราะเป็นการผ่อนระยะยาว เราจึงต้องเปรียบเทียบดอกเบี้ยบ้านในแต่ละสถาบันการเงิน รวมถึงเงื่อนไขของสัญญากู้ยืมเงิน เช่น ค่าธรรมเนียม และค่าปรับต่าง ๆ
ซึ่งในแต่ละสถาบันการเงิน จะมีการจัดโปรโมชั่นที่แตกต่างกันออกไป บางแห่งเงื่อนไขดอกเบี้ย 3 ปีแรก เป็นแบบคงที่ หลังจากนั้น
อัตราดอกเบี้ยลอยตัว หรือบางแห่งดอกเบี้ย 3 ปีแรกเป็นแบบดอกเบี้ยลอยตัว (ในอัตราที่ต่ำ) และเมื่อลองคำนวณตลอดอายุเงินกู้แล้ว อาจถูกกว่าสถาบันการเงินที่ให้อัตราดอกเบี้ยคงที่ใน 3 ปีแรกเสียอีก ดังนั้นสิ่งเหล่านี้เราต้องคำนึงเอามาเป็นปัจจัยในการพิจารณาร่วมด้วย
เปรียบเทียบ บ้านมือหนึ่ง VS บ้านมือสอง เลือกแบบไหนคุ้มค่าต่อเงินในกระเป๋าเราที่สุด
จริง ๆ แล้วทั้งสองแบบมีทั้งข้อดี ที่แตกต่างกัน เรามาดูกันว่ามีอะไรบ้าง?
ข้อดีของการซื้อบ้านมือหนึ่ง
1. ได้ของใหม่ วัสดุใหม่ทั้งหมด
แน่นอนว่าไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างบ้าน ระบบสาธารณูปโภค วัสดุภายในที่ให้มานั้นเป็นของใหม่ อายุการใช้งานนาน
2. มีประกันหลังการขาย มีการตรวจ Defect ก่อนรับโอน
ก่อนที่เราจะโอนบ้านนั้น เราสามารถตรวจสอบ Defect ภายในที่เกิดขึ้นได้ ซึ่งหากมีสิ่งที่ต้องแก้ไขทางโครงการจะมีการแก้ไขให้ก่อนโอนเซ็นรับบ้าน ซึ่งโครงการจะซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพที่ดีจนเราพอใจ นอกจากนี้มีการรับประกันหลังการขาย หากเกิดปัญหา เช่น ผนังร้าว ระบบไฟฟ้าประปาขัดข้อง ทางโครงการบ้านจะเข้ามาดูแลให้
3. โอกาสที่ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อมีมากกว่า ในอัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่า
ส่วนใหญ่บ้านใหม่โครงการต่าง ๆ โดยเฉพาะโครงการของบริษัท Developer ชั้นนำ จะมีดีล และโปรโมชั่นกับธนาคารไว้แล้ว หากเรามีคุณสมบัติที่ผ่านเกณฑ์ของธนาคาร จะทำให้ธนาคารอนุมัติการกู้ของเราง่ายขึ้น
4. แบบบ้านทันสมัยกว่า
แบบบ้าน และการตกแต่งจะร่วมสมัยเข้ากับยุคปัจจุบัน และมาพร้อมกับฟังก์ชั่นการใช้งานที่ตอบโจทย์ เข้ากับยุคสมัยได้มากกว่า
5. มีโปรโมชั่นช่วยตกแต่ง
บางโครงการมีโปรโมชั่นตกแต่งต่าง ๆ เช่น แถมเครื่องปรับอากาศ แถมตกแต่งผนังด้วยวอลเปเปอร์ทั้งหลัง หรือแถมชุดครัว Built in เพื่อจูงใจให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน ตัดสินใจได้ง่ายขึ้น
ข้อดีของการซื้อบ้านมือสอง
1. บางหลังอาจพร้อมเข้าอยู่
เมื่อเราทำสัญญาซื้อขายแล้ว เราสามารถเข้ามาอยู่ได้ทันที ไม่ต้องรอให้บ้านสร้างเสร็จก่อนเหมือนบางโครงการใหม่ที่มีระยะเวลาในการผ่อนดาวน์ รอบ้านสร้างเสร็จ
2. รู้ปัญหา และเห็นสภาพของบ้านจริงก่อนตัดสินใจ
เนื่องจากเราได้เห็นตัวบ้านจริง โครงสร้างบ้านจริงก่อนตัดสินใจซื้อ
3. ได้เห็นสภาพแวดล้อมจริง
สำหรับบ้านมือสองนั้น ก่อนเข้าอยู่จริงเราสามารถประเมินสิ่งแวดล้อมบรรยากาศโดยรอบของบ้านว่าน่าอยู่อาศัยมากน้อยเพียงใด เช่น ระบบรักษาความปลอดภัย ความสะอาดของพื้นที่โดยรอบ เพื่อนบ้าน เป็นต้น
4. ราคามักจะถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกัน
เนื่องจากต้นทุนในอดีตไม่ว่าจะเป็นค่าที่ดิน หรือค่าก่อสร้างในอดีตถูกกว่า ทำให้ส่วนมากราคาบ้านมือสองในทำเลเดียวกันที่ขนาดเท่ากันมักถูกกว่าบ้านมือหนึ่ง
5. ต่อรองราคาได้ยืดหยุ่นกว่า
ส่วนใหญ่แล้วผู้ที่ประกาศขายบ้านมือสองจะเป็นเจ้าของบ้านเอง ทำให้ผู้ซื้อสามารถต่อรองราคากันได้อย่างเต็มที่ ซึ่งอาจทำให้ได้บ้านมือสองในราคาที่ถูกลงกว่าเดิม นอกจากนี้โดยทั่วไปผู้ซื้อบ้านจะมีการต่อรองราคาเพื่อให้ได้ราคาที่ตนเองพอใจมากที่สุด และในเงื่อนไขที่ดีที่สุด ซึ่งไม่มีกฎตายตัวในการต่อรองราคา เช่น บางครั้งตัวบ้านมีจุดที่บกพร่อง เราสามารถนำจุดบกพร่องมาใช้เพื่อเจรจาต่อรองราคาได้
สรุปความคุ้มค่าการเลือกซื้อบ้านมือหนึ่ง VS บ้านมือสอง
จากข้อดีของบ้านมือหนึ่ง และมือสองข้างต้น ลองเปรียบเทียบพิจารณาดูก่อนตัดสินใจ เพราะแต่ละคนมีความชอบ และเงื่อนไขไม่เหมือนกัน บางคนชอบบ้านใหม่ ชอบโปรโมชั่นของแถมประหยัดค่าตกแต่ง สบายใจกับโครงสร้างใหม่ตัวบ้านใหม่ ไม่ชอบยุ่งยากในการซ่อมแซม ก็อาจเลือกบ้านมือหนึ่ง แต่บางคนอาจชอบความคุ้มค่าในราคา และได้ทำเลดี โครงสร้างบ้านอาจต้องซ่อมแซมเพิ่มก็ไม่เป็นไร เพราะจัดการได้ แบบนี้ก็อาจเลือกซื้อบ้านมือสอง เป็นต้น
แต่สิ่งสำคัญหากจะกู้ซื้อบ้าน อย่าลืม
เปรียบเทียบดอกเบี้ยบ้าน คำนวณดอกเบี้ยกันให้ดี ๆ เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่สำคัญมาก ๆ ลองดูตัวอย่างข้างล่างกัน
หากเราซื้อบ้านในราคา 3 ล้านบาท ระยะเวลากู้ 30 ปี ดอกเบี้ยรวมตลอดอายุโครงการอยู่ที่ 6% ต่อปี ค่างวดผ่อน 20,000 บาท/เดือน หากเราผ่อนปกติ ดอกเบี้ยตลอดการกู้โดยประมาณเท่ากับ 2,559,031.17 บาท รวมกับเงินต้น 3,000,000 บาท ยอดรวม 5,559,031.17 บาท เท่ากับว่าบ้าน 1 หลัง ราคาจาก 3 ล้านบาท จะกลายเป็น 5.56 ล้านบาท
เมื่อเห็นตัวเลขแบบนี้แล้วหลายคนอาจจะตกใจกับตัวเลขที่คำนวณออกมา ดังนั้นการบริหารจัดการหนี้สิน จึงเป็นส่วนที่สำคัญมาก ๆ สำหรับใครที่กำลังวางแผนจะซื้อบ้าน ธนาคารกรุงศรีเรามีอัตราดอกเบี้ยบ้านมือหนึ่ง และบ้านมือสองที่ต่ำ นอกจากนี้ยังอนุมัติเร็ว ได้วงเงินกู้สูงสุด 110% ของราคาประเมินสำหรับบ้านใหม่บวกวงเงินกู้เพิ่มเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งบ้านหรือสิ่งจำเป็นอื่นในการเข้าอยู่อาศัย หรือวงเงินกู้สูงสุด 90% ของราคาประเมินสำหรับบ้านมือสอง
สามารถดูรายละเอียดได้ที่ krungsri.com
หลังจากที่เราเลือกได้แล้วว่าจะซื้อบ้านมือหนึ่ง หรือมือสอง อย่าลืมเอาค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยมาเป็นปัจจัยในการตัดสินใจกู้ซื้อบ้านกันด้วย