EXECUTIVE SUMMARY
ปี 2565 ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ามีแนวโน้มฟื้นตัวเล็กน้อย โดยอัตราการเติบโตถูกจำกัดจากกำลังซื้อในประเทศที่ชะลอลงหลังค่าครองชีพเร่งตัวขึ้น ตามภาวะเงินเฟ้อ ส่วนการเปิดประเทศที่เกื้อหนุนให้นักท่องเที่ยวต่างชาติทยอยกลับมานั้น การฟื้นตัวยังไม่เพียงพอที่จะผลักดันธุรกิจค้าปลีกในทำเลที่พึ่งพาลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะย่านใจกลางเมืองและแหล่งท่องเที่ยว อย่างไรก็ดี คาดว่าธุรกิจจะเติบโตดีขึ้นในปี 2566-2567 จากการบริโภคภาค เอกชนที่กระเตื้องขึ้นตามทิศทางเศรษฐกิจ การกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ และความคืบหน้าของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานช่วยกระตุ้นการลงทุนพื้นที่ค้าปลีกตามมา
ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือการแข่งขันรุนแรง จากอุปทานพื้นที่ค้าปลีกที่กำลังเร่งตัวภายใต้การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่หลายแห่ง ขณะที่ร้านค้าออนไลน์ (E-commerce) ยังคงเข้ามาแย่งชิงส่วนแบ่งตลาดพื้นที่ค้าปลีกมากขึ้น ทำให้ภูมิทัศน์ของธุรกิจมีแนวโน้มเปลี่ยนไปอย่างมากในยุคหลัง COVID-19
มุมมองวิจัยกรุงศรี
ปี 2565 ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ามีแนวโน้มเติบโตเล็กน้อยตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ แต่อัตราการเติบโตจะถูกจำกัดจากกำลังซื้อที่ชะลอลง หลังค่าครองชีพเร่งตัวขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อ อย่างไรก็ดี คาดว่าการเติบโตของธุรกิจจะทยอยปรับดีขึ้นในปี 2566-2567 จากการบริโภคภาคเอกชนที่กระเตื้องขึ้น และความคืบหน้าของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งจะช่วยกระตุ้นการลงทุนพื้นที่ค้าปลีกตามมา รวมถึงนักท่องเที่ยวต่างชาติที่จะเพิ่มขึ้นในอัตราเร่ง ทั้งนี้ ธุรกิจจะเผชิญการแข่งขันรุนแรงจากผู้ประกอบการพื้นที่ค้าปลีกซึ่งกำลังพัฒนาโครงการขนาดใหญ่หลายแห่ง และร้านค้าออนไลน์ (E-commerce) ยังเข้ามาแย่งชิงส่วนแบ่งตลาด
-
ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (ยกเว้นคอมมูนิตี้มอลล์): รายได้มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเขตใจกลางเมือง ซึ่งเป็นที่ต้องการของแบรนด์ใหญ่และแบรนด์ต่างประเทศ อย่างไรก็ตาม อุปสงค์ที่ฟื้นตัวช้า ขณะที่อุปทานใหม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมากยังเป็นปัจจัยสำคัญกดดันธุรกิจ ตลาดส่วนใหญ่ยังเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความได้เปรียบทั้งด้านเงินทุนและการสะสมที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพ ขณะที่ผู้ประกอบการทำเลใจกลางเมืองซึ่งมีข้อจำกัดในการขยายพื้นที่ใหม่ จะเน้นลงทุนปรับปรุงรูปแบบพื้นที่ค้าปลีกให้ทันสมัยดึงดูดให้ลูกค้าเข้ามาใช้บริการ
-
คอมมูนิตี้มอลล์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล: คาดว่ารายได้จะทรงตัว จากอุปทานที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ผลจากเป็นพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็ก ใช้เงินลงทุนไม่สูงมาก จึงหาทำเลเพื่อพัฒนาโครงการได้ง่าย โดยเฉพาะทำเลแถบปริมณฑลและชานเมืองที่ราคาที่ดินยังไม่สูง จึงจูงใจนักลงทุนรายใหม่เข้าสู่ตลาดทำให้การแข่งขันรุนแรง ด้านอุปสงค์มีแนวโน้มฟื้นตัวช้า โดยเฉพาะกำลังซื้อกลุ่มลูกค้าเป้าหมายรายได้ระดับกลางลงมาต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว จึงอาจกระทบยอดขายของธุรกิจ
ข้อมูลพื้นฐาน
พื้นที่ค้าปลีก (Retail space)[1] ในประเทศไทยส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลและจังหวัดหลักของภูมิภาค[2] ล่าสุด ณ ไตรมาส 1/2565 พื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีจำนวน 6.5 ล้านตารางเมตร (ภาพที่ 1) ส่วนใหญ่อยู่ในรูปแบบของศูนย์การค้า (Shopping mall) ครอบคลุมในส่วนของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด ด้านประเภทของพื้นที่ค้าปลีก แบ่งได้เป็น ศูนย์การค้าแบบปิด (Enclosed mall) คอมมูนิตี้มอลล์ (Community mall) และพื้นที่ค้าปลีกสนับสนุน (Supporting retail) (Box 1) โดยผู้ประกอบการจะดำเนินธุรกิจหลักในลักษณะของการลงทุนพัฒนาพื้นที่โครงการและจัดหาสิ่งอำนวยความสะดวกให้ผู้เช่า เพื่อสร้างรายได้หลักจากการให้เช่าพื้นที่
พื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลประมาณ 47% อยู่ในเขตชานเมือง (Suburbs) (ภาพที่ 2 และ 3) ซึ่งการขยายพื้นที่เร่งขึ้นในเขตนี้ เป็นผลจากการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมทั้งถนนและส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าหลายโครงการ ทำให้การเดินทางมีความสะดวกมากขึ้น ประกอบกับการพัฒนาศูนย์การค้าขนาดใหญ่ทำได้ยากขึ้นในพื้นที่ใจกลางเมือง จากข้อจำกัดของกฎหมายผังเมืองที่ห้ามก่อสร้างอาคารค้าปลีกขนาดใหญ่ในบางบริเวณของกรุงเทพฯ ส่งผลให้ผู้ประกอบการธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกย่านใจกลางเมือง (Downtown) (ได้แก่ ย่านสีลม สาทร ราชดำริ และสุขุมวิทตอนต้น) หันมาเน้นปรับปรุงรูปแบบอาคารให้ทันสมัยและหรูหราแทนการขยายพื้นที่ เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงโดยเฉพาะนักท่องเที่ยวต่างชาติ ขณะที่พื้นที่รอบใจกลางเมือง (Midtown) จะเน้นกลุ่มลูกค้ารายได้ระดับกลางเป็นหลัก
ขอบเขตของพื้นที่
ใจกลางเมือง (Downtown) เป็นย่านที่มีความสำคัญต่อการทำธุรกิจและโครงการพาณิชยกรรมรวมพื้นที่บริเวณถนนสีลม ถนนสาธร พระราม 1 ปทุมวัน ราชดำริและบริเวณถนนสุขุมวิทตอนต้น (ถึงซอย 63) รวมถึงพื้นที่ย่านใจกลางเมืองที่สามารถเดินทางเข้าถึงได้โดยรถไฟฟ้า BTS และ MRT
รอบใจกลางเมือง (Midtown) เป็นพื้นที่ในเขตถนนวงแหวนชั้นในของกรุงเทพฯ ครอบคลุมบริเวณลาดพร้าว สุขุมวิทตอนปลาย รามคำแหง ย่านบางกะปิ จตุจักร พหลโยธิน รัชดาภิเษก ถนนพระราม 9 อนุสาวรีชัยสมรภูมิ ปิ่นเกล้า ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ถนนพระราม 3 วงเวียนใหญ่ และวังบูรพา รวมบริเวณที่อยู่อาศัยที่สำคัญและศูนย์ธุรกิจ ลูกค้าเป้าหมายคือกลุ่มผู้มีรายได้ระดับกลางถึงสูง
ชานเมือง (Suburbs) เป็นพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ ที่สะดวกต่อการเดินทางไปยังใจกลางเมือง เชื่อมโยงกับ 5 จังหวัดปริมณฑลและพื้นที่ต่างจังหวัด โดยพื้นที่ชานเมืองครอบคลุมบริเวณหลักสี่ ดอนเมือง รังสิต รามอินทรา สุขาภิบาล 1-3 ศรีนครินทร์ บางนา-ตราด สำโรง เทพารักษ์ ถนนพระราม 2 บางแค บางบัวทอง บางใหญ่ รัตนาธิเบศร์ และแจ้งวัฒนะ
รูปแบบการเช่าพื้นที่ค้าปลีกสามารถจำแนกตามกลุ่มผู้เช่าและรูปแบบสัญญาเช่า ดังนี้
โดยทั่วไป การทำสัญญาเช่าพื้นที่จะครอบคลุมค่าเช่า 2 ส่วน ได้แก่ ค่าเช่าพื้นที่ (สัดส่วน 40% ของค่าเช่าโดยรวม) และค่าบริการด้านต่างๆ (สัดส่วน 60%) ลักษณะสัญญาเช่าจะจำแนกเป็น
1) สัญญาเช่าพื้นที่ ผู้ให้เช่าจะกำหนดอัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยผู้เช่ามักต้องจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเวลาหนึ่งเดือน ถือเป็นรายได้ของผู้ประกอบการที่เป็นเจ้าของพื้นที่ การกำหนดอัตราค่าเช่าจะขึ้นกับขนาดพื้นที่และตำแหน่งที่ตั้งชั้น โดยปกติจะมีการปรับขึ้นค่าเช่าทุก 3 ปีที่อัตราเฉลี่ย 10%
2) สัญญาบริการ เป็นการกำหนดค่าใช้จ่ายอื่นๆ นอกเหนือจากสัญญาเช่าพื้นที่ เช่น เบี้ยประกันภัย ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำ ค่าโทรศัพท์ ค่าแก๊ส ค่าธรรมเนียมในการจัดการ ค่าซ่อมบำรุง และภาษีมูลค่าเพิ่ม เป็นค่าใช้จ่ายที่ผันแปรตามปริมาณการใช้ เกณฑ์ในการปรับเพิ่มค่าบริการจึงมักพิจารณาจากการเปลี่ยนแปลงของค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภค ที่เพิ่มขึ้นในแต่ละช่วงเวลา
สถานการณ์ที่ผ่านมา
ปี 2564 ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าฟื้นตัวขึ้นจากสภาวะตกต่ำรุนแรงในปี 2563 แต่ยังคงห่างไกลจากสภาวะปกติ (ก่อน COVID-19) ผลจาก (1) การแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่ต่อเนื่องยาวนานมาตั้งแต่ต้นปี 2563 ทำให้ทางการควบคุมการแพร่ระบาดอย่างเข้มงวด ซึ่งรวมถึงการจำกัดเวลาเปิด-ปิดห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้าและคอมมูนิตี้มอลล์เป็นการชั่วคราว (ตุลาคม-สิงหาคม 2564) (2) เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวเปราะบาง (GDP +1.6%) กำลังซื้อโดยรวมชะลอลง ขณะที่ผู้บริโภคมีความระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น สะท้อนจากดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลงแตะระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ในช่วงไตรมาส 3 ของปี ขณะที่การบริโภคภาคเอกชนเติบโตเพียง 0.3% จากปี 2563 (ภาพที่ 8) และ (3) จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติหดตัวมากกว่า -90% กดดันร้านค้าปลีกทำเลที่พึ่งพารายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติโดยเฉพาะย่านใจกลางเมือง ปัจจัยข้างต้น ส่งผลให้ธุรกิจค้าปลีกได้รับผลกระทบอย่างหนัก อย่างไรก็ตาม การฉีดวัคซีนที่ครอบคลุมในวงกว้างมากขึ้นและการทยอยผ่อนคลายความเข้มงวดของมาตรการภาครัฐ หนุนให้ศูนย์การค้าและคอมมูนิตี้มอลล์กลับมาดำเนินการได้ในช่วงไตรมาส 4 จำนวนผู้เข้ามาใช้บริการจึงค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้น โดยสถานการณ์พื้นที่ค้าปลีกให้เช่า สรุปได้ดังนี้
-
พื้นที่ค้าปลีกใหม่เปิดให้บริการ 94,000 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นเพียง 4.8% จากปี 2563 ผลจากภาคธุรกิจบางส่วนยังคงชะลอการขยายกิจการหรือลดการให้เช่าพื้นที่ ขณะที่บางโครงการเลื่อนกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จออกไปจากปัญหาขาดแคลนแรงงาน นอกจากนี้ พื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการใหม่ ส่วนใหญ่เกิดจากการปิดปรับปรุงพื้นที่ในช่วงก่อนหน้า และกลับมาเปิดตัวอีกครั้งหลังการปรับปรุงพื้นที่แล้วเสร็จสมบูรณ์ ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2564 อุปทานพื้นที่ค้าปลีกสะสมอยู่ที่ 6.5 ล้านตารางเมตร มากกว่าความต้องการเช่าพื้นที่ค้าปลีกซึ่งอยู่ที่ 6.2 ล้านตารางเมตร (ภาพที่ 10)
-
ค่าเช่าพื้นที่โดยรวมทรงตัวจากปีก่อนหน้า ส่วนหนึ่งเป็นผลจากผู้ประกอบการต้องการรักษาค่าเช่าให้อยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะพื้นที่ย่านใจกลางเมือง (Downtown) ซึ่งเป็นทำเลธุรกิจ อัตราค่าเช่าทรงตัวที่ระดับ 5,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนต่อเนื่องเป็นปีที่ 7 รองลงมา คือ ค่าเช่าในพื้นที่รอบใจกลางเมือง (Midtown) ทรงตัวที่ 4,800 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนหลังจากขยับขึ้นแล้วในปี 2563 ผลจากมีโครงการรถไฟฟ้าสร้างเสร็จ (สายสีเขียว: หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต และสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย: บางซื่อ-ท่าพระ) ช่วยเพิ่มความสะดวกในการเข้าถึงพื้นที่ อีกทั้งศูนย์การค้าเดิมหลายแห่งปรับปรุงพื้นที่ใหม่แล้วเสร็จ เช่น ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซ่า ลาดพร้าว และปิ่นเกล้า รวมถึงเดอะมอลล์ บางกะปิ สำหรับย่านชานเมือง (Suburbs) ค่าเช่าคงที่ต่อเนื่องเป็นปีที่ 6 ที่ 3,000 บาท (ภาพที่ 12) ทั้งนี้ หากพิจารณาราย segment พบว่าค่าเช่าของศูนย์การค้าแบบปิดจะอยู่ระหว่าง 1,200 - 5,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สูงกว่าคอมมูนิตี้มอลล์ซึ่งอยู่ที่ 1,000 - 3,000 บาท (ภาพที่ 13)
ช่วงครึ่งแรกของปี 2565 ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ามีสัญญาณฟื้นตัวแผ่วลง โดยธุรกิจได้แรงหนุนจากการผ่อนคลายมาตรการควบคุมโรค COVID-19 การทยอยเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ (1 ม.ค.-30 มิ.ย. ประมาณ 1.6 ล้านคน) และมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อจากภาครัฐ (อาทิ ช้อปดีมีคืน คนละครึ่ง เฟส 4 และเราเที่ยวด้วยกัน เฟส4) อย่างไรก็ตาม การสู้รบระหว่างรัสเซีย-ยูเครน ทำให้ราคาพลังงาน ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าครองชีพเพิ่มขึ้นในอัตราเร่ง กดดันกำลังซื้อผู้บริโภคชะลอลงโดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ส่วนผู้มีรายได้ระดับกลางขึ้นไปเริ่มระมัดระวังการใช้จ่าย ท่ามกลางหนี้ครัวเรือนทรงตัวในระดับสูง (89.2% ของ GDP ณ ไตรมาส 1/2565) โดยดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคไตรมาส 2/2565 ยังคงอยู่ในระดับต่ำ ทำให้ภาคธุรกิจบางส่วนต้องปิดกิจการ ลดพื้นที่เช่าหรือขอคืนพื้นที่เช่า โดยเฉพาะผู้เช่าที่ขายสินค้าแฟชั่นซึ่งสามารถขายผ่านช่องทางออนไลน์ได้ และร้านอาหารรายย่อยที่มีสาขาไม่มาก ส่วนผู้เช่าที่เป็นแบรนด์เนมหรือมีสาขาจำนวนมากยังคงเดินหน้าขยายสาขาต่อเนื่อง (ที่มา: Phoenix Property) ด้านผู้ประกอบการยังคงใช้กลยุทธ์คงราคา/ ลดค่าเช่าลงบ้างเพื่อรักษาฐานผู้เช่า/ ร้านค้า โดยสถานการณ์สรุปได้ดังนี้
-
พื้นที่ค้าปลีกใหม่ เปิดให้บริการ (ข้อมูลล่าสุดไตรมาส 1/2565) รวม 4 โครงการ ได้แก่ เซ็นทรัล วิลเลจ (เฟส2), แอทเอกมัย, แอท ไทรม้า พาร์ค อเวนิว และสายไหม อเวนิว พื้นที่รวม 36,200 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นมากจากไตรมาส 1/2564 ที่เปิดใหม่เพียง 5,000 ตารางเมตร ส่งผลให้อุปทานพื้นที่สะสมอยู่ที่ 6.5 ล้านตารางเมตร (+1.2%YoY) ขณะที่ความต้องการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 6.1 ล้านตารางเมตร (+0.1%YoY) (ลดลงจาก 6.2 ล้านตารางเมตร ณ สิ้นปี 2564)
-
อัตราการเช่าพื้นที่ เฉลี่ยที่ 93.8% ลดลงเล็กน้อยจาก 94.4% ณ สิ้นปี 2564 ผลจากอุปทานพื้นที่ค้าปลีกใหม่เพิ่มขึ้น ขณะที่อุปสงค์การเช่าชะลอลงในศูนย์การค้าแบบปิด (-1.5% YoY) และพื้นที่ค้าปลีกสนับสนุน (-2.4% YoY) โดยผู้เช่าบางส่วนชะลอการต่ออายุสัญญาเช่า/ทำสัญญาเช่าใหม่ รวมถึงการปรับลดขนาดของพื้นที่เช่า
-
อัตราค่าเช่าเฉลี่ยทรงตัวจากสิ้นปี 2564 เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องการรักษาฐานผู้เช่าเดิม จึงคงราคาค่าเช่าไว้สำหรับผู้เช่ารายเดิมที่หมดสัญญาเช่าและต้องการต่อสัญญาใหม่ (จากเดิมมักจะปรับขึ้นราคาค่าเช่าในการต่อสัญญาเช่าใหม่) อย่างไรก็ตาม ค่าเช่าพื้นที่อาจปรับลดในบางโครงการขึ้นกับทำเลที่ตั้ง โดยผู้ประกอบการจะปรับลดเพียงชั่วคราวหรือกำหนดระยะเวลาการลดค่าเช่าไว้ เพื่อดึงดูดผู้เช่าเข้าสู่โครงการ
สำหรับภาวะธุรกิจของพื้นที่ค้าปลีกแต่ละประเภท สรุปได้ดังนี้
-
ศูนย์การค้าแบบปิด (Enclosed mall)
-
ขนาดพื้นที่ของแต่ละโครงการอยู่ระหว่าง 70,000-200,000 ตารางเมตร ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่แถบชานเมืองเพื่อรองรับการขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัย หรือมีแหล่งธุรกิจรองรับ อาทิ เมกะบางนา เซ็นทรัลพลาซ่า แจ้งวัฒนะ เซ็นทรัลพลาซ่า ศาลายา เซ็นทรัลเวสเกต และเซ็นทรัลเฟสติวัล อีสต์วิลล์ เป็นต้น ประกอบกับพื้นที่ใจกลางเมืองมีข้อจำกัดด้านกฎหมายผังเมืองและขนาดพื้นที่ว่าง ผู้ประกอบการจึงเน้นลงทุนปรับปรุงรูปแบบ/ พื้นที่ให้ทันสมัยเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวต่างชาติและกลุ่มผู้มีรายได้สูง
-
ปี 2564 ศูนย์การค้าแบบปิดมีพื้นที่รวม 4.9 ล้านตารางเมตร (สัดส่วน 75% ของพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมด) ใกล้เคียงกับปี 2563 ขณะที่ความต้องการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 4.7 ล้านตารางเมตร หดตัว -1.1% เป็นครั้งแรกในรอบหลายปี เนื่องจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่รุนแรงขึ้น ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ลดลงที่ 95.3% จาก 96.3% ณ สิ้นปี 2563
-
ไตรมาส 1/2565 มีศูนย์การค้าเปิดให้บริการ 1 โครงการ คือเซ็นทรัล วิลเลจ (เฟส2) พื้นที่ 20,000 ตารางเมตร ขณะที่อุปทานพื้นที่สะสมลดลง -0.3% YoY เนื่องจากศูนย์การค้าย่านใจกลางเมืองปิดให้บริการ ด้านความต้องการเช่าพื้นที่รวมลดลง -1.5% YoY ส่วนอัตราการเช่าลดลงจากสิ้นปีอยู่ที่ 94.7%
-
คอมมูนิตี้มอลล์ (Community mall)
-
ส่วนใหญ่ใช้เงินลงทุนไม่สูงมาก มีทั้งโครงการขนาดเล็กพื้นที่ 3,000 ตารางเมตร ไปจนถึงโครงการขนาด 20,000-30,000 ตารางเมตร ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่ชานเมือง (Suburbs) คิดเป็นสัดส่วน 54% ของอุปทานคอมมูนิตี้มอลล์ทั้งหมด อุปทานคอมมูนิตี้มอลล์ขยายตัวอย่างรวดเร็วโดยเฉลี่ยถึง 18% ต่อปีในช่วงปี 2555-2559 ภาวะการแข่งขันของธุรกิจจึงรุนแรงทั้งจากคอมมูนิตี้มอลล์ด้วยกันเองและพื้นที่ค้าปลีกอื่นๆ ทำให้หลายโครงการทยอยปิดตัวไป ส่งผลให้การเพิ่มขึ้นของอุปทานชะลอลงเพียง 2.6% ต่อปีในปี 2560-2563
-
ปี 2564 อุปทานพื้นที่เติบโตสูงสุดในรอบ 5 ปี โดยมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด 88,350 ตารางเมตร (ปี 2563 มีอุปทานใหม่เพียง 16,700 ตารางเมตร) ส่งผลให้อุปทานพื้นที่สะสมอยู่ที่ 1.1 ล้านตารางเมตร (สัดส่วน 17% ของพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมด) เพิ่มขึ้น 8.3% จากปี 2563 ผลจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ทำให้ผู้บริโภคหลีกเลี่ยงการอยู่ในสถานที่ปิดและแออัดเพื่อลดความเสี่ยงในการติดเชื้อ รวมถึงปรับการใช้ชีวิตและใช้จ่ายในสถานที่ใกล้บ้าน นอกจากนี้ ย่านที่อยู่อาศัยยังกระจายไปยังรอบนอกเมืองมากขึ้นตามการขยายตัวของระบบคมนาคมที่เชื่อมต่อใจกลางเมืองได้สะดวก หนุนความต้องการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้น 8.1% อยู่ที่ 1 ล้านตารางเมตร ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 91.2% ทรงตัวจากปี 2563
-
ไตรมาส 1/2565 คอมมูนิตี้มอลล์เปิดให้บริการใหม่ 3 โครงการในเขตชานเมือง ได้แก่ สายไหม อเวนิว, แอท ไทรม้า พาร์ค อเวนิว และแอท เอกมัย พื้นที่รวม 16,200 ตารางเมตร ส่งผลให้อุปทานพื้นที่สะสมเพิ่มขึ้น 8.96% YoY ด้านความต้องการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้น 9.02% YoY ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ทรงตัวอยู่ในระดับ 90.9%
-
พื้นที่ค้าปลีกสนับสนุน (Supporting retail)
-
ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในโครงการ Mixed-use[3] กิจการของผู้เช่าจะขึ้นกับประเภทอาคารที่พื้นที่ค้าปลีกสนับสนุนนั้นตั้งอยู่ เช่น หากอยู่ในโครงการเดียวกับอาคารสำนักงาน ผู้เช่าจะเป็นกลุ่ม F&B (Food and Beverage) เพื่อรองรับกลุ่มคนทำงาน หรือหากอยู่ในโครงการเดียวกับโรงแรม มักเป็นผู้เช่าที่เป็นร้านขายของที่ระลึก
-
ปี 2564 อุปทานพื้นที่อยู่ที่ 4.9 แสนตารางเมตร (สัดส่วน 8% ของพื้นที่ค้าปลีกสะสมทั้งหมด) เพิ่มขึ้น 0.3% YoY ด้านความต้องการเช่าอยู่ที่ 4.6 แสนตารางเมตร ใกล้เคียงกับปี 2563 ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในระดับ 93.0% ทรงตัวใกล้เคียงกับปีก่อน
-
ไตรมาส 1/2565 ไม่มีพื้นที่ค้าปลีกสนับสนุนเปิดให้บริการใหม่ เนื่องจากบางโครงการประสบปัญหาขาดแคลนแรงงานจากการปิดแคมป์คนงานก่อสร้างในช่วงไตรมาส 3/2564 ทำให้การก่อสร้างล่าช้ากว่ากำหนด ด้านอุปทานพื้นที่สะสมลดลง -0.3% YoY ขณะที่ความต้องการเช่าพื้นที่ลดลง -2.4% YoY ทำให้อัตราการเช่าพื้นที่ลดลงอยู่ที่ 90.6%
แนวโน้มอุตสาหกรรม
ปี 2565 ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ามีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างช้าๆ จากความกังวลต่อการระบาดของ COVID-19 ผ่อนคลายลงทำให้ผู้บริโภคมีความมั่นใจในการใช้ชีวิตนอกบ้านมากขึ้น ด้านเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มเติบโตกระเตื้องขึ้นที่ระดับ 3.1% เพิ่มขึ้นจาก 1.6% ปี 2564 โดยมีการเปิดประเทศเต็มรูปแบบในวันที่ 1 มิถุนายน 2565 ส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติปี 2565 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 8.5 ล้านคนจาก 4.3 แสนคนปี 2564 อีกทั้งภาครัฐยังออกมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อและการท่องเที่ยวอยู่เป็นระยะ อาทิ โครงการเราเที่ยวด้วยกันเฟส 5 จะหนุนนักท่องเที่ยวในประเทศเพิ่มขึ้นเป็น 160 ล้านทริป[4] จาก 53 ล้านทริปปี 2564 อย่างไรก็ตาม สงครามรัสเซีย-ยูเครนที่ยืดเยื้อ ผลักดันให้อัตราเงินเฟ้อปรับเพิ่มขึ้นในอัตราเร่งตามราคาน้ำมันบั่นทอนกำลังซื้อและจำกัดการเติบโตของการบริโภค โดยวิจัยกรุงศรีประเมินปี 2565 พื้นที่เปิดใหม่จะอยู่ที่ 95,000 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 14% จากปีก่อน ขณะที่ความต้องการพื้นที่เช่าสะสมจะเติบโต 1.0% จากปี 2564 ส่งผลให้อัตราการเช่าลดลงเล็กน้อยจากปีก่อน
ปี 2566 และ 2567 คาดว่าความต้องการเช่าพื้นที่ค้าปลีกจะกระเตื้องขึ้นที่อัตราเฉลี่ย 2.9% ต่อปี (ค่าเฉลี่ยปี 2560-2562 เพิ่มขึ้น 3.7% ต่อปี) โดยมีปัจจัยหนุนจาก (1) การขยายตัวของการบริโภคภาคเอกชนตามเศรษฐกิจไทยที่คาดว่าจะเติบโตเฉลี่ย 3.0-4.0% ต่อปี (2) ความคืบหน้าของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐจะช่วยกระตุ้นให้มีเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ และ (3) การใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวจะฟื้นตัวดี จากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นเป็น 21 ล้านคนในปี 2566 และ 35 ล้านคนปี 2567 (ภาพที่ 17) ปัจจัยข้างต้น จะเพิ่มความเชื่อมั่นแก่ผู้บริโภคและกระตุ้นให้มีการจับจ่ายใช้สอย หนุนธุรกิจค้าปลีกขยายตัวประมาณ 2-3% ต่อปี (ภาพที่ 18) ส่งผลให้ความต้องการเช่าพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มขึ้นตามมา
ด้านผู้ประกอบการมีแนวโน้มขยายพื้นที่ค้าปลีกต่อเนื่อง เพื่อรองรับความต้องการที่คาดว่าจะฟื้นตัวในอนาคต โดยเฉพาะผู้เช่าที่เป็นแบรนด์สินค้าจากต่างประเทศซึ่งเน้นลูกค้ากำลังซื้อสูงยังมีความต้องการขยายสาขาในไทยต่อเนื่อง (สะท้อนจากปี 2564 มี Luxury brand หลายรายขยายพื้นที่ร้านค้าในศูนย์การค้าชั้นนำของไทย) ส่วนใหญ่อยู่ในโครงการ Mixed-use หรือโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่ใจกลางเมืองและริมแม่น้ำเจ้าพระยา[5] อย่างไรก็ตาม อาจมีบางโครงการเลื่อนกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จออกไปจากปัญหาขาดแคลนแรงงาน โดยคาดว่าในช่วง 3 ปีข้างหน้า (ปี 2565-2567) พื้นที่ค้าปลีกแล้วเสร็จจะเพิ่มขึ้นอีก 7 แสนตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 3.3% ต่อปี (ภาพที่ 20) อุปทานที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ลดลงสู่ระดับเฉลี่ย 93% ขณะที่ค่าเช่ามีแนวโน้มทรงตัวถึงเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในพื้นที่ใจกลางเมือง แต่ในพื้นที่อื่นมีแนวโน้มทรงตัวถึงปรับลดลง
-
ศูนย์การค้าแบบปิด: อุปทานมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทั้งในทำเลใจกลางเมืองซึ่งเป็นย่านธุรกิจ และชานเมืองซึ่งมีการขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมาก เช่น ถนนราชพฤกษ์ ส่วนใหญ่เป็นการลงทุนโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากอุปสงค์มีแนวโน้มฟื้นตัวช้า ทำให้อัตราการเช่าพื้นที่จะเฉลี่ยที่ 94% (ค่าเฉลี่ยปี 2560-2562 อยู่ที่ 94.9%)
-
คอมมูนิตี้มอลล์: อุปทานมีแนวโน้มฟื้นตัวดี เนื่องจาก COVID-19 ทำให้ผู้บริโภคเลือกเข้าร้านค้าใกล้บ้าน รวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ปี 2565 จัดเก็บเต็มจำนวนเป็นปีแรก) ทำให้นักลงทุนบางส่วนนำที่ดินมาพัฒนาเป็นคอมมูนิตี้มอลล์โดยเฉพาะแถบชานเมืองและปริมณฑล เช่น รังสิต พุทธมณฑล นครปฐม และสมุทรสาคร (ปี 2565 คาดว่าอุปทานพื้นที่ใหม่จะเพิ่มขึ้นสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2558) เนื่องจากสามารถทำโครงการขนาดเล็ก ใช้เงินลงทุนไม่สูงมาก และหาทำเลเพื่อพัฒนาโครงการได้ง่าย ด้านความต้องการเช่าพื้นที่จะฟื้นตัวค่อยเป็นค่อยไปตามทิศทางเศรษฐกิจ ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่จะลดลงเล็กน้อยเฉลี่ยที่ 89% (ค่าเฉลี่ยปี 2560-2562 อยู่ที่ 92.6%)
-
พื้นที่ค้าปลีกสนับสนุน: อุปทานมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมากในเขตเมือง เฉลี่ย 20% ต่อปี โดยเฉพาะย่านใจกลางเมืองซึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่เร่งพัฒนาโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่ ซึ่งหลายแห่งกำลังก่อสร้างและจะทยอยแล้วเสร็จปีละไม่ต่ำกว่า 1 แสนตารางเมตร ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้เช่าที่เปิดกิจการเพื่อรองรับลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการในโครงการ Mixed-use นั้น (เช่น ทำงาน ประชุม ติดต่อธุรกิจ พักอาศัย และออกกำลังกาย) ขณะที่อุปสงค์มีแนวโน้มขยายตัวในอัตราช้ากว่าอุปทาน ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ลดลงมากสู่ระดับเฉลี่ย 86% (ค่าเฉลี่ยย้อนหลังปี 2560-2562 อยู่ที่ 92.6%)
ประเด็นท้าทายของธุรกิจ คือ การต้องเร่งปรับตัวรับมือการแข่งขันจาก (1) ผู้ประกอบการภายในธุรกิจ ซึ่งมีแผนลงทุนพื้นที่ค้าปลีก โดยเฉพาะโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่ที่จะเพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัวในช่วงปี 2565-2567 (เทียบกับค่าเฉลี่ยช่วง 5 ปีที่ผ่านมา) ขณะที่อุปสงค์การเช่าพื้นที่จะฟื้นตัวช้ากว่า การแข่งขันจึงรุนแรง ผนวกกับผลของการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมในช่วงที่ผ่านมาจะทำให้การจัดระเบียบพื้นที่ที่มีศักยภาพการพัฒนาเปลี่ยนโฉมไปมาก จึงอาจเกิดการล้มหายตายจากของธุรกิจในบางพื้นที่ โดยเฉพาะโครงการพื้นที่เช่าขนาดย่อม (2) ธุรกิจร้านค้าออนไลน์ (E-commerce) ที่มีบทบาทมากขึ้น อาจลดทอนความต้องการเช่าพื้นที่ค้าปลีกบางส่วน โดยสมาคมผู้ค้าปลีกไทยคาดว่าปี 2566 ยอดขายออนไลน์ของไทยจะมีสัดส่วนมากกว่า 10% ของยอดค้าปลีกรวมเพิ่มขึ้นจาก 2.0-3.0% ในปี 2561 สะท้อนว่าผู้บริโภคมีความคุ้นเคยกับการซื้อของออนไลน์มากขึ้น และอาจลดกิจกรรมการใช้จ่ายนอกบ้าน และ (3) พื้นที่ค้าปลีกแนวราบ (อาทิ ร้านค้าแบบ Standalone retail ที่ขยายสาขาในย่านที่อยู่อาศัยที่มีกำลังซื้อสูงและพื้นที่ค้าปลีกในจุดพักรถ (Rest area) ตามสถานีบริการน้ำมัน) กำลังเพิ่มจำนวนขึ้นอย่างรวดเร็ว ตามการขยายตัวของชุมชนบริเวณชานเมืองและปริมณฑล เนื่องจากต้นทุนการก่อสร้างถูก อาจลดความต้องการเช่าพื้นที่ค้าปลีกในบางพื้นที่
[1] พื้นที่ค้าปลีก หมายถึง ศูนย์การค้า 3 ประเภท ได้แก่ ศูนย์การค้าแบบปิด คอมมูนิตี้มอลล์ และพื้นที่ค้าปลีกสนับสนุน
[2] จังหวัดหลักของภูมิภาค หมายถึง พื้นที่ต่างจังหวัด (ไม่รวมปริมณฑล) ที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวหลัก และศูนย์กลางความเจริญในแต่ละภูมิภาค ได้แก่ เชียงใหม่ นครสวรรค์ พิษณุโลก ขอนแก่น นครราชสีมา ชลบุรี ระยอง เพชรบุรี ประจวบคีรีขันธ์ สงขลา สุราษฎร์ธานี กระบี่ พังงา และภูเก็ต
[3] โครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-use real estate) คือ โครงการที่มีทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม โดยมีรูปแบบโครงการที่ประกอบด้วยทั้ง ศูนย์การค้า สำนักงาน และที่อยู่อาศัยอยู่ภายในโครงการเดียวกัน
[4] คาดการณ์โดยการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย
[5] เช่น ดิ เอ็มสเฟียร์ เทอมินอล 21 ฮาเบอร์ เซ็นทรัล วิลเลจ (เฟส 2) สไมล์ สแควร์ ไอคอน สยาม (เฟส 2) แบงก์คอกมอลล์ เดอะ ฟอร์เรสเทีย ดุสิต-เซ็นทรัล พาร์ค วัน แบงก์คอก