5 ข้อควรรู้ก่อนคิดกู้ซื้อคอนโด

5 ข้อควรรู้ก่อนคิดกู้ซื้อคอนโด

คอนโดก็เหมือนบ้านในฝันที่เต็มไปด้วยความหรูหราสะดวกสบาย เเต่ความสุขจากคอนโดในฝันก็มีมูลค่าหลายล้าน การจะเป็นเจ้าของคอนโดจึงเป็นเรื่องที่ต้องวางเเผนการเงินให้ดี เพราะถือเป็นการซื้อทรัพย์สินที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ การมีคอนโดสักห้องมีความยุ่งยากไม่ต่างจากการซื้อบ้าน ถ้าใครซื้อเงินสดก็คงสบายตัว เเต่หลายคนเลือกที่จะกู้ธนาคารเพื่อซื้อคอนโดเพราะอยากนำเงินไปลงทุนให้เงินงอกเงยมากกว่า ซึ่งการขอกู้ซื้อคอนโดกับธนาคารมีหลายเรื่องสำคัญที่คุณควรรู้อย่างละเอียด

วันนี้เราจึงนำ 5 ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดมาประกอบการตัดสินใจเพื่อให้คุณมีคอนโดในฝันพร้อมกับความมั่นคงทางการเงิน

1. สถานะการเงิน

เพราะการกู้ซื้อคอนโดคือหนี้สินระยะยาวความมั่นคงทางการเงินจึงสำคัญ ซึ่งความมั่นคงนี้รวมถึงอาชีพการงาน รายได้เเต่ละเดือน ธุรกิจเเละเศรษฐกิจ ที่คุณต้องคิดไปถึงอนาคต เพราะถ้าเกิดมีปัญหาเรื่องใดเรื่องหนึ่งขึ้นมา อาจกระทบถึงความสามารถในการผ่อนชำระตามข้อตกลงของธนาคารได้

อาชีพการงาน

เพราะคุณต้องทำงานถึงจะมีเงินมาใช้จ่ายในชีวิตประจำวันรวมถึงค่าผ่อนคอนโด ทำให้คุณต้องมีความมั่นคงในระดับหนึ่งว่างานในอนาคตจะไม่สั่นคลอน เช่น บริษัทรายได้ไม่ดีเเละไม่ให้เงินเดือนหรือร้ายเเรงสุดคือโดนไล่ออก เพราะสิ่งนี้บ่งบอกว่าคุณจะไม่มีเงินมากพอมาผ่อนคอนโดกับธนาคารตามระยะเวลาที่กำหนด

รายได้เเต่ละเดือน

รายได้คือสิ่งที่ได้รับจากการทำงาน ถ้าคุณมีรายได้ที่ชัดเจนจะทำให้คุณวางเเผนการเงินว่าเเต่ละเดือนจะใช้จ่ายอะไรบ้าง ไม่ใช่เดือนนี้ได้เงินไม่ครบอีกเดือนก็ไม่ได้เงินเลย เพราะการผ่อนคอนโดต้องจ่ายทุกเดือน หากเดือนใดมีปัญหาเเสดงว่าจะกระทบถึงค่าคอนโดด้วย

ธุรกิจ

ปัจจุบันมีธุรกิจเกิดขึ้นมากมายเเต่ไม่ใช่ทั้งหมดที่จะประสบความสำเร็จซึ่งถ้าธุรกิจของคุณคือส่วนที่ไม่ได้สร้างรายได้ ผลกระทบก็จะส่งถึงค่าใช้จ่ายรายเดือนที่คุณมี

เศรษฐกิจ

เศรษฐกิจคือสิ่งที่ไม่สามารถควบคุมได้ แต่ผลกระทบที่จะได้รับกลับส่งผลต่อคุณโดยตรง ถ้าเศรษฐกิจไม่ดีหรือชะลอตัว ราคาสินค้าต่างๆ ก็จะแพงขึ้นโดยเฉพาะสินค้าที่มีต้นทุนการผลิต
เมื่อสินค้าต่างๆ มีราคาแพงก็จะส่งผลให้ค่าครองชีพเพิ่มสูงขึ้น หากคุณต้องการซื้อคอนโดในช่วงเศรษฐกิจย่ำแย่คอนโดจึงมีราคาที่สูง
 
การผ่อนคอนโดไม่ใช่เเค่ปีเดียวเเล้วจบ คุณยังต้องในเวลาอีกหลายสิบปี ก่อนที่คุณจะเลือกซื้อคอนโดคุณควรรู้ขีดจำกัดการกู้ธนาคารของคุณในการผ่อนสูงสุดต่อเดือนก่อน
 
“ความสามารถในการชำระหนี้สูงสุดต่อเดือน = รายได้ต่อเดือน x 40%”
 
เมื่อคุณทราบความสามารถในการชำระหนี้ของคุณ จะทำให้คุณวางเเผนการเงินได้ถูกเพราะสภาพคล่องทางการเงินสำคัญมากสำหรับการผ่อนคอนโด เพราะถ้าคุณผ่อนไม่ไหวจนถูกขายทอดตลาด เงินที่คุณจ่ายไปก่อนหน้านี้อาจจะเสียเปล่ารวมถึงยังมีหนี้สินที่ตามมาเเละเสียเครดิตในอนาคตอีก

2. ข้อมูลคอนโดในฝัน

เมื่อคุณได้เช็คสถานะการเงินของคุณเเล้วถัดมาคือการเลือกคอนโดในฝัน ซึ่งคอนโดเเต่ละที่จะมีโปรโมชั่นส่วนลดที่เเตกต่างกัน เช่น เงินดาวน์ 0% เฟอร์นิเจอร์ตกเเต่งครบครันหากถูกใจก็เกิดการกู้ซื้อคอนโดเกิดขึ้น ซึ่งเงินที่คุณจะต้องเสียมี 2 ส่วนคือ
  • เงินจอง ซึ่งเป็นเงินที่คุณจะต้องจ่ายให้กับคอนโดเพื่อบอกว่าคุณจองห้องนี้เเละมีโอกาสจะซื้อในเวลาอันใกล้
  • เงินทำสัญญา ถ้าคอนโดในฝันของคุณยังสร้างไม่เสร็จคุณต้องจ่ายเงินทำสัญญาและผ่อนดาวน์เป็นงวดๆ ให้กับทางคอนโด
ถ้าคุณทำเรื่องกู้ซื้อคอนโดกับธนาคารสิ่งเเรกที่ธนาคารจะประเมินคือ ความน่าเชื่อถือของคอนโด ซึ่งธนาคารส่วนใหญ่มักจะดูส่วนนี้เป็นหลักในการพิจารณาปล่อยเงินกู้ ถ้ายิ่งน่าเชื่อถือการขอกู้จะง่ายขึ้นซึ่งโดยปกติธนาคารจะปล่อยกู้โดยดูกำลังผ่อนของคุณ หรือประมาณ 40% ของรายได้ต่อเดือน

3. วงเงินกู้

ในการขอกู้เงินกับธนาคารเพื่อซื้อคอนโด ธนาคารจะพิจารณาจากรายได้สุทธิที่ถูกหักลบค่าใช้จ่ายที่จำเป็นออกหมดเเล้ว ไม่ใช่รายได้ที่คุณได้รับต่อเดือน เพื่อเเสดงถึงเงินที่คุณสามารถผ่อนให้กับธนาคารจริงๆ ซึ่งมักจะยึดอัตรา 40% ของรายได้ โดยนำมาคำนวณกับอัตราส่วนจำนวนผ่อนต่อวงเงินกู้สูงสุด คือ 1,000,000 / 7,000 บาท (หลักการคิดนี้ใช้ระยะเวลาผ่อนประมาณ 30 ปี) ดังนั้น สูตรคำนวณวงเงินกู้อย่างคร่าว คือ
 
“ยอดที่กู้ได้สูงสุด = ความสามารถในการชำระหนี้สูงสุดต่อเดือน x (1,000,000 / 7,000)”
 
เมื่อคุณได้ยอดที่สามารถกู้ได้สูงสุด คุณจะรู้ว่าคอนโดราคาเท่าไหร่ที่คุณสามารถผ่อนไหวโดยไม่กระทบต่อค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในชีวิตประจำวันของคุณ

4. เครดิตการเงิน

เครดิตการเงินเป็นสิ่งสำคัญที่ธนาคารจะใช้ดูเพื่อวิเคราะห์ว่าคุณมีประวัติหนี้ดี หนี้เสียอย่างไรบ้าง มีพฤติกรรมทางการเงินที่ผ่านมาเป็นอย่างไร ซึ่งธนาคารจะพิจารณาจากประวัติการผ่อนชำระในเครดิตบูโร
เช่น คุณทำเรื่องผ่อนสินค้าทั้งหมด 6 งวด พฤติกรรมการจ่ายเงินของคุณเป็นยังไง จ่ายตามเวลาหรือมีล่าช้าเเต่เครดิตการเงินของคุณไม่ได้ดูเพียงเท่านี้ยังมีอีกหลายปัจจัยที่ธนาคารดู
  • การเสียภาษีอย่างถูกต้องทุกปี
  • ไม่มีประวัติการค้างชำระหนี้เพราะบ่งบอกว่าคุณไม่มีกำลังในการผ่อน
  • ทำงานมาอย่างน้อย 2 ปี
  • เงินในบัญชีมีความคล่องตัว
  • บริษัทมีการจดทะเบียนอย่างถูกต้อง
ซึ่งทั้ง 5 อย่างนี้คือเบื้องต้นที่ธนาคารจะใช้ประกอบการพิจารณาเงินกู้ให้กับคุณ ถ้าใครมีปัญหา เช่น ติดเครดิตบูโร เงินขาดสภาพคล่อง ให้คุณรีบเเก้ไขก่อนทำเรื่องกู้ประมาณ 6-12 เดือน เพื่อให้ธนาคารเเน่ใจว่าคุณสามารถชำระเงินได้ตามกำหนด

5. อัตราดอกเบี้ย

เมื่อจะมีการกู้ก็ต้องเกิดดอกเบี้ยซึ่งปกติอัตราดอกเบี้ยส่วนใหญ่จะมีโปรโมชั่นของธนาคาร โดยอัตราดอกเบี้ยจะเเบ่งเป็น 2 เเบบคือ
  • อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) ซึ่งมีทั้งอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นในช่วงแรก 1-5 ปีเเรก ต่อจากนั้นจะเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว หรืออัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้ โดยอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารไม่เท่ากัน
  • อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เปลี่ยนแปลงไปตามต้นทุนของสถาบันการเงิน ซึ่งสถาบันการเงินจะประกาศออกมาเป็นคราวๆ ไป เช่น อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงของธนาคารพาณิชย์ต่างๆ เช่น MLR MOR MRR ซึ่งมีความผันผวน อาจทำให้เราไม่สามารถคาดคะเนได้ว่าดอกเบี้ยที่เราจะต้องจ่ายในอนาคตจะประมาณเท่าไหร่
ซึ่งการที่คุณต้องผ่อนคอนโดในอัตราดอกเบี้ยที่คาดคะเนไม่ได้นี้จะส่งผลต่อเเผนการเงินของคุณโดยตรง ซึ่งมี 2 เเบบคือ
  • นำเงินมาโปะเงินต้นให้ลดลงซึ่งจะทำให้ดอกเบี้ยลดลงด้วย
  • เมื่อผ่อนไปได้ 3 ปี คุณสามารถ Re-Finance เพื่อขอสินเชื่อกับธนาคารใหม่ที่ให้ข้อเสนอดอกเบี้ยที่ดีกว่า
เมื่อคุณอยากกู้ซื้อคอนโดเเสดงว่าคุณจะมีเเผนการเงินในระยะยาวเเล้ว เพื่อที่จะรองรับความไม่เเน่นอนของอนาคต เพราะอัตราดอกเบี้ยคือภัยเงียบ ถ้าคุณไม่ระวังให้ดีคุณอาจเป็นหนี้ก้อนโต การวางเเผนเพื่อคอนโดในฝันของคุณจึงสำคัญเพื่อให้คอนโดในฝันอยู่กับคุณพร้อมกับความคล่องตัวทางการเงินของคุณ
 
การวางเเผนเพื่อคอนโดในฝัน