อยากเริ่มลงทุนในคอนโด ต้องมีเงินเท่าไรเเล้วควรรู้อะไรบ้าง

 

การลงทุนในคอนโด

การลงทุนในคอนโดเพื่อขายค่อนข้างง่ายมากกว่าลงทุนในบ้านเพื่อขาย ก่อนอื่นลองมาทำความเข้าใจว่าถ้าอยากเริ่มต้นลงทุนในคอนโด คุณจะสามารถเลือกลงทุนในวิธีไหนได้บ้าง

การลงทุนในคอนโดมี 3 แบบ

1. ขายใบจอง

เป็นการขายใบจองให้กับผู้ที่สนใจซื้อห้อง เริ่มต้นจากการมองหาคอนโดโครงการดีๆ และเลือกห้องที่ดีในคอนโดนั้น ซึ่งถ้ามีคนสนใจคอนโดโครงการนี้แล้วพบว่าไม่มีห้องที่อยากได้เหลือแล้ว ก็จะต้องมาซื้อใบจองกับผู้ที่ประกาศขายใบจอง ซึ่งถ้าตัวเราถือไว้ก็จะได้ส่วนต่างของใบจองนั้นๆ โดยทั่วไปมักเห็นคนขายใบจองในราคาบวกเพิ่มกันแบบเปิดเผย (ตั้งแต่หลักหมื่นไปจนถึงหลักแสน)

แต่วิธีนี้ต้องทำการบ้านเยอะมาก เพราะตอนซื้อใบจองเราเห็นแค่โมเดล แต่ก็ต้องจ่ายเงินออกจากกระเป๋าไปก่อน โดยอีกข้อที่ต้องระวังในขั้นตอนนี้คือ ควรศึกษาให้ดีว่าโครงการที่เราเลือกสามารถขายใบจองได้

2. ซื้อคอนโดเก็งกำไร

มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดมักจะเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะที่ดินในเขตเศรษฐกิจมีจำกัด เช่น สุขุมวิท สีลม ถ้าสำรวจดูก็จะเห็นว่ามีคอนโดต่างๆ ขึ้นมาอย่างหนาแน่นแล้ว ทำให้โครงการที่มาสร้างทีหลังต้องซื้อที่ดินเปล่าเพื่อสร้างคอนโดในราคาที่แพงกว่า ตามมาด้วยการตั้งราคาค่าห้องแพงกว่าคอนโดสร้างเเรกๆ ในละแวกเดียวกัน ทำให้ตึกเก่าที่เคยสร้างก่อนหน้านั้นมีการปรับราคาค่าห้องสูงขึ้นไปด้วยอย่างอัตโนมัติ

วิธีนี้ความเสี่ยงจะมากหน่อยในกรณีที่ซื้อมาแล้วไม่สามารถขายได้ แต่ข้อดีคือ ถ้าเลือกเป็น ราคาก็จะสูงขึ้นเรื่อยๆ จนในบางครั้งก็อาจสูงขึ้นเป็นหลักล้านจากตอนแรกที่ซื้อมา

3. ลงทุนโดยผ่อนพร้อมปล่อยเช่า

วิธีนี้เป็นวิธีที่ทำให้คุณได้กระแสเงินสดเรื่อยๆ แบบทุกเดือน โดยมีข้อดี คือ เราอาจจะไม่ต้องควักเงินจากกระเป๋าตัวเองเลยก็ได้ เพราะบางครั้งสามารถใช้เงินจากการกู้ธนาคารแบบ 100% เลย ซึ่งการปล่อยเช่าที่ดีอย่างน้อยราคาค่าเช่าต่อเดือนควรจะครอบคลุมเงินค่าผ่อนคอนโดที่ประมาณ 80% เช่น ผ่อนเดือนละ 15,000 บาท ก็ควรได้ราคาค่าเช่าประมาณ 10,000-12,000 บาท จะได้ไม่ขาดทุนมาก หรือบางคนจะเลือกลงทุนในคอนโดที่ได้ราคาค่าเช่าสูงกว่าค่าผ่อน เพราะจะได้ไม่ต้องเป็นภาระในการหาเงินมาส่งมากๆ ในแต่ละงวด

สำหรับการลงทุนในคอนโดแบบปล่อยเช่าควรขายในจุดที่สามารถทำกำไรได้แล้ว (ราคาขาย > จำนวนเงินที่ผ่อนไป = กำไร) หรือถ้าซื้อมาเพื่ออยู่เองก็เหมือนได้อยู่ฟรีที่ดีกว่าการเช่าหอพักแบบธรรมดา เพราะคุณเป็นเจ้าของและสามารถขายเพื่อทำกำไรได้ในอนาคต
 

เงินที่ต้องเตรียมไว้

1. เงินค่ามัดจำคอนโด

ราคาขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ

2. เงินผ่อนดาวน์

ขั้นต่ำควรอยู่ที่ประมาณ 10-15% ของมูลค่าห้อง ยิ่งจ่ายส่วนนี้มากก็จะยิ่งผ่อนน้อยลง เช่น ราคาคอนโด 2 ล้านบาท ก็ควรลงเงินดาวน์อย่างต่ำ 200,000 บาท

3. เงินค่าโอน

ในกรณีที่ตั้งใจขายใบจอง ถ้ายังขายไม่ได้คอนโดที่ซื้อก็จะติดไปจนถึงวันที่ต้องโอน

4. เงินค่าผ่อนในแต่ละงวด

(ส่วนนี้อาจจะไม่มีเพราะได้ค่าเช่ามาจ่าย ซึ่งเป็นข้อดีของการปล่อยเช่า) มักจะผ่อนอยู่ที่ไม่เกิน 40% ของเงินเดือน เพื่อไม่ให้เป็นภาระมากเกินไป
** ยังไม่รวมเงินค่าตกแต่งห้องเพิ่มเติม ในกรณีที่ตั้งใจปล่อยเช่า

นอกจากประเมินจำนวนเงินที่ต้องใช้ในการซื้อเเล้ว ยังมีเคล็ดลับทำคอนโดปล่อยเช่าให้ได้กำไรที่ควรรู้อีกหลายอย่าง
 

ข้อควรรู้หากตั้งใจปล่อยเช่า

1. ดูการอยู่อาศัยจริง

เพราะทรัพย์สินที่ดีคือทรัพย์สินที่มีความต้องการเช่าสูง ควรลงไปดูในพื้นที่เลย ยิ่งถ้าพบว่าโซนนั้นไม่มีพื้นที่สร้างคอนโดเพิ่มแล้วยิ่งมีโอกาสได้ผู้เช่าสูง แล้วอย่าลืมสำรวจราคาเช่าทั่วๆ ไปในย่านนั้นด้วย ว่าสูงหรือต่ำกว่าราคาที่เราตั้งใจจะปล่อยเช่าเมื่อเทียบกับค่าผ่อน

2. มือหนึ่งกับมือสองต่างกัน

คอนโดมือสองมีความเสี่ยงในการลงทุนที่น้อยกว่า เพราะเห็นตัวโครงการที่สร้างเสร็จทุกอย่างแล้ว สามารถรู้ได้ว่าโครงการนี้จะมีคนอยู่จริงไหม แต่การซื้อมือหนึ่งเป็นการซื้อภาพในอนาคต

และอีกจุดคือคอนโดมือสองรอคนเช่าน้อยกว่ามือหนึ่ง เนื่องจากมือหนึ่งเมื่อสร้างเสร็จก็จะมีช่วงที่ต้องรอให้ผู้เช่ามาเช่า และต้องแข่งขันกับห้องข้างๆ ที่ว่างด้วย โดยการที่ตึกๆ หนึ่งจะมีคนมาเช่าเต็มจะใช้เวลาประมาณ 2 ปี เลยอาจจะมีค่าเสียโอกาสในการไม่มีคนมาเช่าเป็นปี มากกว่าการซื้อมือสองมาแล้วปล่อยเช่า เป็นช่วงเวลาที่ค่อนข้างนานกว่าจะได้ใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน
 

จุดสังเกตในการเลือกคอนโด

1. ทำเล

เป็นสิ่งสำคัญที่จะทำให้คอนโดมีราคาสูง ปัจจัยในการพิจารณาให้ลองดูว่าเป็นย่านชุมชน มีผู้คนอยู่อาศัยบ้างหรือไม่ การเดินทางสะดวกสบายหรือไม่ หากเลือกใกล้แหล่งอำนวยความสะดวกอย่างรถไฟฟ้า โอกาสที่ราคาจะพุ่งสูงขึ้นในอนาคตยิ่งมากขึ้นเท่านั้น อีกอย่างที่สำคัญคืออาหารการกิน ควรใกล้ร้านสะดวกซื้อ ห้างสรรพสินค้า
 

2. ความน่าเชื่อถือของโครงการ

ลองศึกษาดอนโดเก่าๆ ของโครงการที่สนใจว่าได้ตามมาตรฐานไหม หรืออาจจะอ่านบทวิเคราะห์จากกูรูที่น่าเชื่อถือเพื่อเพิ่มความมั่นใจ แต่ทางที่ดีให้ลองไปตรวจห้องเอง (สำหรับโครงการที่เสร็จแล้ว)  ว่าผนังเรียบไหม เหล็กข้างในได้มาตรฐานหรือเปล่า ขนาดห้องตรงตามที่ขายไหม โดยเดี๋ยวนี้มีบริษัทรับตรวจคอนโดที่จะมีอุปกรณ์เฉพาะ รับรองว่ายอมเสียเงินเพิ่มหน่อยแต่คุ้มค่าเมื่อแลกกับความเสี่ยง

3. อายุของโครงการ

ถ้าตั้งใจซื้อคอนโดมือสองเพื่อขายทำกำไรต่อ ควรเลือกคอนโดที่สภาพดี ซึ่งอายุของคอนโดก็เป็นปัจจัยที่เกี่ยวข้อง หากอายุยังไม่มาก (มีอายุไม่เกิน 7-8 ปี) จะยิ่งดี เพราะต้องยอมรับว่าถ้าคอนโดอายุมากก็ยิ่งมีความเสี่ยงมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นเรื่องโครงสร้างที่มีรอยร้าวทั้งในและนอกอาคาร ความบวมของอาคาร สีที่หลุดลอก ซึ่งเมื่อซื้อมาก็อาจต้องเพิ่มงบประมาณในการซ่อมแซมจุดนี้เพิ่มขึ้น จนทำให้เป็นต้นทุนที่ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นเมื่อซื้อมาแล้วต้องการขายเพื่อทำกำไรต่อ

นอกจากคอนโดเเล้วยังมีทางเลือกอื่นๆ ที่สามารถลงทุนเพื่อเก็งกำไรในอนาคตได้ไม่ว่าจะเป็น บ้าน อาคารพาณิชย์ ซึ่งถ้าสนใจอยากลงทุนหรืออยากซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ทางธนาคารกรุงศรีก็มีอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่แพงมาให้ลองดูเป็นทางเลือกกันด้วย (แอบกระซิบว่ามีคอนโดราคาดีๆ ให้เลือกเยอะเหมือนกัน)
 

ทำอย่างไรถึงจะกู้สินเชื่อได้แบบผ่านฉลุย

1. เครดิตดี

มีรายการเดินบัญชีธนาคารที่ดี ควรเลือกยื่นเป็นบัญชีเก็บเงินที่มีเงินออมมากกว่าบัญชีใช้จ่ายประจำเดือน และถ้ามีข้อมูลรายได้มากกว่าหนึ่งทาง ก็ควรมีหลักฐานการหักภาษีแน่ชัด คือ ใบทวิ50 (ใบหักภาษี ณ ที่จ่าย 3%) หรือ ภ.ง.ด.90 ที่คัดสำเนาไว้  เพราะจะทำให้เห็นหลักประกันของรายได้ที่มาอย่างชัดเจน

2. มีอายุงานเกิน 12 เดือน

เพราะช่วยเพิ่มโอกาสในการกู้ผ่านมากขึ้น ซึ่งการเป็นพนักงานประจำจะมีโอกาสผ่านมากกว่า

3. หนี้น้อย

เมื่อยื่นกู้จะมีการตรวจสอบเครดิตบูโร โดยดูพฤติกรรมการจ่ายหนี้ (ย้อนไปตั้งแต่เดือนที่ยื่นจนครบ 36 เดือน) ถ้ามีภาระผ่อนทรัพย์สินเยอะแล้วก็อาจจะมีความเสี่ยงในการชำระไม่ไหว

4. ยื่นกู้หลายๆ ที่พร้อมกัน

ถ้าซื้อปล่อยเช่าก็ควรยื่นกู้หลายๆ ที่พร้อมกัน หรือดูโปรโมชั่นสินเชื่อคอนโดเอาไว้ก็น่าสนใจ
 
การลงทุนในคอนโดและอสังหาต่างๆ แม้จะมีความเสี่ยงเข้ามาเกี่ยวข้องแต่ก็ถือเป็นหนึ่งในทางเลือกการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ หากคุณต้องการวางแผนการลงทุนอื่นๆ เพิ่มเติม สามารถใช้เครื่องมือวางแผนการลงทุนตรงนี้ได้เลย