ดอกเบี้ยต่ำ โอกาสของคนอยากลงทุนคอนโดใช่หรือไม่ในยุค New Normal

การลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่ายังเป็นไอเดียที่ดีอยู่หรือไม่?

หากมองย้อนกลับไปในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา จะพบว่าหน้าตาของกรุงเทพมหานครและเมืองขนาดใหญ่เปลี่ยนแปลงไปพอสมควรจากการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งผู้เล่นหน้าเก่าและหน้าใหม่ต่างเปิดตัวโครงการกันต่อเนื่อง โดยเฉพาะช่วงหลังเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ผู้คนเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยแนวดิ่งหรืออาคารชุดกันมากขึ้น ไม่เพียงแต่จะช่วยให้อยู่รอดปลอดภัยจากความเสี่ยงเรื่องอุทกภัยรวมทั้งซื้อความสะดวกสบายในการเดินทางและใช้ชีวิตในเมืองเท่านั้น ยังเป็นทางเลือกในการลงทุนอีกทางหนึ่ง ด้วยเชื่อว่าราคาที่อยู่อาศัยมีแต่จะสูงขึ้นเรื่อยๆ ซื้อไว้ก่อนแล้วขายต่อทีหลังก็ยังได้กำไร

ในยุคที่ดอกเบี้ยเงินฝากต่ำเตี้ยยาวนานแบบนี้การซื้อคอนโดในทำเลที่มีศักยภาพเพื่อปล่อยเช่าในระดับราคาที่คุ้มเงินผ่อน คำนวณเป็นผลตอบแทนได้ 5-7% ต่อปี กรรมสิทธิ์ไม่หายไปไหนจึงเป็นทางเลือกที่ดึงดูดพอสมควร เกิดกลุ่มนักลงทุนหน้าใหม่ซึ่งเป็นมนุษย์เงินเดือน ต่อคิวจองคอนโดในวันพรีเซลส์และนำไปเก็งกำไรเพื่อปล่อยต่อ และยังมีกูรูด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งตนเป็นผู้นำทางความคิดและเปิดคอร์สสอนการลงทุนให้เห็นเต็มไปหมด เมื่อมีความต้องการซื้อสูงขึ้นทั้งซื้อเพื่ออยู่จริง ซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือซื้อเพื่อเก็งกำไร บรรดาผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงรีบตีเหล็กตอนร้อนด้วยการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่แทบทุกสัปดาห์พร้อมกับอัดโปรโมชั่นที่เย้ายวนใหญ่เพื่อปิดการขายด้วยระดับราคาอสังหาริมทรัพย์จึงทะยานสูงขึ้นเรื่อยๆ จนน่าตกใจ มีโครงการหรูทำสถิติใหม่ทุกปี

ภาพดังกล่าวเกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่า จนเมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมาสัญญาณอุปทานที่อยู่อาศัยล้นเกินก็ชัดเจนมากขึ้น ห้องชุดที่ว่างเปล่าตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่ถูกคาดหวังว่าจะเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของซีกเมืองฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ ตอกย้ำกำลังซื้อที่แผ่วลง คอนโดตามจังหวัดท่องเที่ยวที่เคยทำให้คนกรุงฝันถึง ‘บ้านพักตากอากาศ’ กลับเหลือขายจำนวนมาก จนเมื่อฝันร้ายที่กลายเป็นจริงของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างมาตรการควบคุมเพดานสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยบังคับใช้เมื่อเดือน เม.ย. 2562 ที่ผ่านมาเพื่อสกัดหนี้เน่าที่เร่งตัว ธุรกิจนี้จึงตกอยู่ภายใต้ความเสี่ยงครั้งใหญ่อีกรอบ

และเมื่อเกิดการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ที่กระทบกับทุกอุตสาหกรรมรวมทั้งรายได้และกำลังซื้อของประชาชน บริษัทห้างร้านต่างก็รัดเข็มขัด ลดต้นทุนเพื่อรักษาธุรกิจเอาไว้ แรงงานจำนวนมากถูกเลิกจ้าง เกิดภาวะขาดรายได้เฉียบพลันหรือ Income Shock จึงไม่แปลกที่หลายคนจะพับแผนการซื้อของชิ้นใหญ่อย่างบ้านและรถยนต์ซึ่งเป็นหนี้ก้อนโตออกไปก่อน ขณะเดียวกันธนาคารพาณิชย์ต่างก็เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งเป็นสิ่งที่พึงกระทำอยู่แล้วในสถานการณ์ที่มีความเสี่ยงสูงแบบนี้ เพราะถ้าปล่อยกู้ออกไปเยอะๆ แต่ลูกหนี้ไม่ยอมใช้หนี้ สุดท้ายก็เป็นปัญหากับสถานะของธนาคารและระบบการเงินของประเทศ

คนต้องการซื้อบ้านน้อยลง ธนาคารก็ปล่อยกู้ยากขึ้น วันข้างหน้าก็ไม่แน่นอน

นี่จึงเป็นช่วงที่น่ากลุ้มใจที่สุดของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA เปิดเผยยอดการจองที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้ (ม.ค. - พ.ค. 2563) พบว่าหดตัวถึง 75% ยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 3.4% ขณะที่การลงทุนใหม่ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลดลงถึง 34% เมื่อเทียบกับปี 2562 ที่ผ่านมา โดยคาดว่าทั้งปีนี้ยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่จะติดลบถึง 38% ขณะที่ยอดการโอนกรรมสิทธิ์จะติดลบ 30% เนื่องจากผู้กู้จำนวนมากมีปัญหาด้านรายได้ ไม่เพียงแต่จะตัดใจไม่โอนกรรมสิทธิ์เพื่อไม่ต้องเป็นหนี้ก้อนใหญ่แล้วยังมีตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ที่มีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ ด้วย สอดคล้องกับตัวเลขหนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศหรือ GDP ที่สูงถึง 80% แล้วในขณะนี้

อย่างไรก็ตาม ในวิกฤติย่อมมีโอกาสและโอกาสมักตกเป็นของผู้ที่พร้อมอยู่เสมอ

แม้เราจะเคยได้ยินมาบ้างว่าต้นทุนของการทำคอนโดยทั่วไปนั้นต่ำกว่ามูลค่าห้องชุดทั้งตึกอยู่พอสมควร หากขายได้สักครึ่งหนึ่งของโครงการก็ครอบคลุมต้นทุนทางการเงินที่ต้องจ่ายให้กับธนาคารพาณิชย์แล้ว ส่วนที่เหลือคือกำไรและเงินลงทุนเพื่อนำไปเปิดโครงการใหม่ๆ ต่อ แต่ในภาวะแบบนี้ทุกคนจึงพากันลดการลงทุนและเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลงเพื่อปรับตัวให้เหมาะสมกับสถานการณ์ที่สุ่มเสี่ยงมากขึ้น สิ่งที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทำคือการผลักดันที่อยู่อาศัยค้างสต๊อกให้ออกไปมากที่สุดเพื่อเพิ่มกระแสเงินสดเอามาดำเนินกิจการ ของใหม่ไม่มา จึงต้องลดราคาของเก่าที่มีเพื่อเอาตัวรอด

ช่วงนี้จึงถือเป็นนาทีทองของผู้ที่ต้องการซื้อสินทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยเฉพาะกลุ่มที่ยังไม่เคยซื้อบ้านซึ่งจะมีโอกาสได้รับเงินสินเชื่อมากกว่า 100% มีโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่จำนวนมากให้เลือกพร้อมกับข้อเสนอพิเศษ ซึ่งบรรดาผู้ขายต่างพร้อมใจปรับราคาลงนับล้านบาท บางรายไม่ต้องวางเงินจอง ให้ยื่นกู้เต็มจำนวนได้เลย หรืออาจปรับลดเงินจองและทำสัญญาจนต่ำมาก พร้อมการันตีคืนเงินหากกู้ไม่ผ่านด้วย ปัจจัยบวกที่สำคัญคืออัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำเป็นประวัติการณ์ ทำให้ภาระในการผ่อนไม่สูงนัก ประกอบกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท จึงถือเป็นตัวช่วยให้ปิดการขายได้ง่ายขึ้น

การแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ทำให้ผู้คนต้องอยู่กับบ้านตลอดช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา ผู้ที่อาศัยในคอนโดมิเนียมไม่สามารถใช้งานพื้นที่ส่วนกลางได้เนื่องจากโครงการต้องปฎิบัติตามหลักการเว้นระยะห่างต่อกัน (Physical Distancing) เพื่อให้ความร่วมมือกับรัฐบาล แนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างทาวน์เฮ้าส์จึงเพิ่มสูงขึ้นมากในช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากผู้อยู่อาศัยต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้นและภาคธุรกิจเริ่มสนับสนุนพนักงานให้ทำงานที่บ้าน (Work from home) ดังนั้นการเลือกซื้อบ้านที่ไกลออกไปแต่ตอบสนองความต้องการของชีวิตยุคใหม่จึงถือว่าเข้าท่าทีเดียว

นอกจากนี้ เมื่อมองต่อไปข้างหน้าจะพบว่ามีโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ที่สำคัญเกิดขึ้นและจะสร้างจุดเปลี่ยนที่สำคัญให้กับเศรษฐกิจของประเทศทั้งโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) รวมทั้งการพัฒนาโครงการสนามบินอู่ตะเภาและเมืองการบินภาคตะวันออก การขยายตัวของอุตสาหกรรมใหม่ในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกหรือ EEC ซึ่งครอบคลุมจังหวัดชลบุรี ฉะเชิงเทราและระยอง ขณะเดียวกันโครงการรถไฟฟ้าสารพัดสีในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลก็ทยอยเปิดให้บริการครอบคลุมมากขึ้นเรื่อยๆ จึงพอจะมองเห็นความเจริญและการขยายตัวของเมืองตามจุดเชื่อมต่อต่างๆ ซึ่งถือเป็นโอกาสของทั้งผู้ที่เครดิตดีและมีเงินออมทั้งหลายในการเลือกลงทุนช่วงนี้ด้วย

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ยังเป็นปัจจัยกดดันคือการจัดการกับโรคโควิด-19 ที่ถือเป็นเรื่องใหญ่ส่งผลกับภาพรวมของเศรษฐกิจรวมทั้งกำลังซื้อของผู้บริโภค แม้แนวโน้มภาคอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งปีหลังนี้จะดีกว่าช่วงครึ่งปีแรก เนื่องจากธุรกิจส่วนใหญ่สามารถกลับมาดำเนินการได้แล้ว แต่รายได้สำคัญของประเทศอย่างภาคการส่งออกก็ยังซบเซาตามเศรษฐกิจของคู่ค้าสำคัญของประเทศทั้งสหรัฐอเมริกาและจีนที่ยังไม่มีทีท่าฟื้นตัวที่ชัดเจนนัก รวมทั้งภาคการท่องเที่ยวที่ขาดรายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติไปด้วย ช่วงที่ผ่านมาคอนโดมิเนียมหลายโครงการเปิดตัวและจับตลาดชาวต่างชาติโดยเฉพาะคนจีน รวมทั้งนักลงทุนรายย่อยที่ซื้อห้องชุดสำหรับปล่อยเช่าบนแพลตฟอร์ม Airbnb ต่างก็ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากภาวะการท่องเที่ยวที่น่าจะซึมยาวจึงกลางปี 2564

การลงทุนมีความเสี่ยงเสมอ เกี่ยวข้องโดยตรงกับการคาดการณ์ในอนาคต บรรยากาศการลงทุน รวมทั้งปัจจัยทั้งหลายที่มีผลต่อการตัดสินใจ ช่วงที่เศรษฐกิจมีแนวโน้มดี ธนาคารปล่อยกู้ง่าย คนที่ไม่มีเงินยังกล้าซื้อหรือเก็งกำไรที่อยู่อาศัย แต่พอสถานการณ์เปลี่ยน มองไปทางไหนก็มีแต่ความไม่แน่นอน ต่อให้มีเงินก็ไม่กล้าเสี่ยง กลัวการเป็นหนี้ และซุกตัวอยู่ในพื้นที่ปลอดภัย

ใครจับจังหวะได้ถูก คนนั้นก็ชน