สร้างพอร์ตให้สมดุลด้วยกองทุนอสังหาฯ ต่างประเทศ
By Dr.Nut
สวัสดีครับ ผมหมอนัทประจำคลินิกกองทุนแห่งนี้เองครับ การลงทุนในปีนี้ถือเป็นปีที่การลงทุนผันผวนอีกปี (อยากให้มีปีที่จะไม่ผันผวนบ้าง) และเป็นปีที่เราจะเริ่มเห็นความแตกต่างกันของการดำเนินนโยบายทางการเงินที่แตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัด คือ ประเทศสหรัฐฯ มีการปรับอัตราดอกเบี้ยเพิ่มมากขึ้น แต่ในส่วนกลุ่มประเทศยุโรป และญี่ปุ่น มีการปรับอัตราดอกเบี้ยลดลงจนติดลบ ซึ่งสวนทางกันอย่างสิ้นเชิง รวมถึงประเทศไทยเองก็มีแนวโน้มที่จะปรับอัตราดอกเบี้ยลดลงด้วยเช่นกันครับ เนื่องจากเศรษฐกิจไทยเองก็ยังคงไม่แข็งแรงเท่าที่ควร
จุดนี้ทำให้ใครก็ตามที่เพิ่งจะเริ่มลงทุน ก็มีแนวโน้มได้รับอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในตราสารหนี้ลดลง หรือแม้แต่การฝากธนาคารก็ได้อัตราดอกเบี้ยที่ดูแล้วน้อยนิดมาก ยิ่งไปกว่านั้นบางคนที่ลงทุนในหุ้น ก็เจอกับภาวะความผันผวนของตลาดโลกอีก เนื่องจากกระแสเงิน (Fund Flow) ที่หมุนไปหมุนมา เดี๋ยวก็เข้ามาในประเทศไทย หรือภูมิภาคตลาดเกิดใหม่ เดี๋ยวก็ออกไป กลับไปที่ตลาดหุ้นกลุ่มประเทศพัฒนาแล้ว
ที่เป็นแบบนี้ก็เพราะว่าเงินนั้นจะแสวงหาที่ที่ได้ผลตอบแทนสูง ๆ ดังนั้นในช่วงนี้ ถ้าใครที่ลงทุนในหุ้น แต่ไม่สามารถติดตามการลงทุนได้แล้วละก็ อาจจะพลาดโอกาสในการลงทุน หรือขาดทุนได้ง่าย ๆ เลยครับ
ดังนั้นในช่วงที่ผ่านมา เราจึงเห็นนักลงทุนในประเทศไทยหลาย ๆ คน โยกย้ายเงิน “หนี” ออกมาจากตลาดหุ้นที่กำลังผันผวนเข้าไปที่ตราสารหนี้บางส่วน และพยายามหาสินทรัพย์ปลอดภัยมากขึ้น เช่น ทองคำ และปัจจุบันที่นักลงทุนนิยมลงทุนมากขึ้นก็คือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ และกอง REITs (Real estate investment Trust) ที่ให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ มีเงินปันผลประมาณปีละ 6-8% ต่อปี เพราะว่ารายได้จากการลงทุนในกองทุนนั้นมาจากค่าเช่า และค่าบริการ ที่เกิดขึ้นจากอสังหาฯ นั้น ๆ เช่น ถ้าอสังหา ฯ ในกองทุนเป็นห้างสรรพสินค้า รายได้ คือ ค่าเช่าพื้นที่ในห้างเพื่อการค้าขาย
แน่นอนว่า ต่อให้เศรษฐกิจไม่ดี ก็ยังคงมีคนมาเช่าเพื่อที่จะขายของอยู่ดี หรือถ้าอยู่ไม่ได้ ขายไม่ดี ทางห้างฯ เองก็มีการให้ผู้เช่ารายใหม่เข้ามาเพื่อดำเนินธุรกิจแทนนั่นเอง
ด้วยเหตุนี้เอง ถ้าเราเอากองทุนอสังหาฯ หรือกอง REITs มาอยู่ในพอร์ตการลงทุนก็จะทำให้พอร์ตการลงทุนของเราไม่ผันผวนมากนักในภาวะตลาดที่ไม่ค่อยสดใสแบบนี้ จึงทำให้นักลงทุนในช่วงนี้เข้ามาซื้อ และลงทุนในกองทุนอสังหาฯ และกอง REITs มากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ส่งผลให้อัตราผลตอบแทนปรับตัวสูงขึ้นมากกว่าที่เคยเป็น (ได้ผลตอบแทนเพิ่มจากราคาที่สูงขึ้น) ซึ่งบางกองทุนก็ให้ผลตอบแทนประมาณ 10-15% ภายในเวลาไม่ถึง 4 เดือน จากที่เคยได้ 6-8% ใน 1 ปี ราคากองทุนบางกองทุนก็พุ่งขึ้นมากกว่าราคาสินทรัพย์ในกองทุนที่ควรจะเป็นถึง 50-100% เลยทีเดียวครับ
ทั้งนี้ส่วนหนึ่งมาจากการที่กองทุนอสังหาฯ และกอง REITs ในประเทศไทยนั้น มีอยู่อย่างจำกัด และไม่ได้มีการเพิ่มขึ้นอย่างพอเพียงกับความต้องการของนักลงทุนนั่นเองครับ ถึงแม้จะเป็นสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่ดี น่าลงทุนขนาดไหน แต่ปัจจุบันก็มีราคาแพงมากเกินไป ผมมองว่าจึงไม่ใช่จังหวะในการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ และกอง REITs ของไทยในช่วงนี้
ใครที่อยากลงทุนระยะยาว ๆ กับกองทุนประเภทนี้ คงต้องรอให้ราคากองทุนปรับตัวลดลงมากกว่านี้ก่อนที่จะกลับเข้าไปลงทุนได้ ซึ่งก็คงต้องรอให้ตลาดหุ้นไทย และต่างประเทศกลับมาดี คนจะได้ไปลงทุนในตลาดหุ้นมากขึ้นครับ
แต่ระหว่างนี้ เราจะลงทุนกับกองทุนอะไรดีละ? ตามมาเลยครับ วันนี้ผมมีคำตอบให้ครับ
ตัวเลือกในการลงทุนกับกองทุนที่น่าสนใจในช่วงนี้

  • กองทุน Income fund ที่ให้ผลตอบแทน หรือเงินปันผลค่อนข้างจะสม่ำเสมอ
  • กองทุนแบบ All Asset Allocation
  • กองทุนตราสารหนี้
  • กองทุนอสังหาฯ แบบ Fund of Fund ในต่างประเทศ
จะเห็นได้ว่าในภาวะที่ผันผวนนั้น ก็ยังคงมีการลงทุนที่เราสามารถเลือกลงทุนได้อยู่ครับ แต่ก็จะมีข้อจำกัดที่แตกต่างกัน เช่น กองทุนแบบ Income นั้น ก็ยังคงมีสัดส่วนการลงทุนในหุ้น และตราสารหนี้ ถึงแม้จะมีการปันผล แต่ก็นับว่ายังคงมีความผันผวนอยู่เหมือนกันครับ
ส่วนกองทุน All Asset Allocation นั้นดูแล้วน่าสนใจ เพราะว่ามีการกระจายความเสี่ยงได้ดีมาก ให้ผลตอบแทนที่ดี สม่ำเสมอพอสมควรครับ แต่ก็ติดเรื่องค่าธรรมเนียมค่อนข้างจะแพงทีเดียวครับ
และในส่วนของกองทุนตราสารหนี้ก็ยังคงให้ผลตอบแทนที่ไม่สูงมากนัก ถึงแม้ว่าจะค่อนข้างปลอดภัยก็ตามครับ
ดังนั้น เรามาดูที่กองทุนอสังหาฯ แบบ Fund of Fund ในต่างประเทศกันดีกว่าครับ ทำไมกองทุนแบบนี้จึงน่าสนใจมากที่สุดในตัวเลือกทั้งหมดตอนนี้ นั่นก็เพราะว่า กองทุนแบบนี้ ให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างจะสม่ำเสมอ เหมือนกันกับกองทุนอสังหาฯ หรือ REITs ในประเทศไทยครับ แต่ด้วยปริมาณของกองทุนที่มากกว่า รวมถึงขนาดกองทุนที่ใหญ่กว่า ทำให้ราคาไม่ได้ผันผวนขึ้นลงง่าย ๆ เหมือนกับกองทุนในประเทศไทยนั่นเองครับ ก็ถือว่าเป็นการลดข้อจำกัดบางประการออกไปครับ
แต่จุดสำคัญ คือ กอง REITs ในต่างประเทศนั้น มักจะให้ผลตอบแทนที่ดี สูงกว่าการลงทุนอื่น ๆ ทั่วไป มีเพียงปีที่เกิดวิกฤตซับไพร์มเท่านั้น ที่ให้ผลตอบแทนที่ไม่ดี แต่พอปีถัดมาก็สามารถทำผลตอบแทนได้ดีเหมือนเดิมครับ ค่าธรรมเนียมก็ไม่ได้แพงมาก เอาเป็นว่าถูกกว่ากองทุนแบบ All Asset Allocation อีกด้วยครับ
ภาพผลตอบแทนของแต่ละสินทรัพย์ในแต่ละปีจาก JP Morgan: Guide to the Market
เป็นไงครับ น่าสนใจใช่ไหมครับ คราวนี้เรามาดูรายละเอียดกองทุนที่เป็นพระเอกของวันนี้กันครับ นั่นก็คือ…….
KF-GPROPD หรือกองทุนเปิดกรุงศรีโกลบอลพร็อพเพอร์ตี้ปันผล ซึ่งกองทุนนี้ไปลงทุนในกองทุนหลัก คือ Standard Life Investments Global SICAV – Global REIT Focus Fund
กองทุนหลักไม่ได้มีการป้องกันความเสี่ยงจากค่าเงิน เนื่องจากมีการกระจายการลงทุนไปยังประเทศต่าง ๆ ซึ่งทางผู้จัดการกองทุนนั้นคาดการณ์ว่าค่าเงินจะไม่ผันผวนมาก เพราะว่าเป็น Natural hedging นั่นเองครับ ส่วนกองทุนในไทยได้มีนโยบายป้องกันความเสี่ยงตามดุลยพินิจของผู้จัดการกองทุนครับ
กองทุนมีการลงทุนในกอง REITs ในต่างประเทศทั่วโลกแบบยืดหยุ่น ซึ่งสัดส่วนการลงทุนในปัจจุบันมีการลงทุนใน REITs ต่างประเทศทั่วโลก 75% และหุ้นกลุ่มอสังหาฯ 25% ครับ โดยจะเน้นไปที่ สหรัฐฯ เป็นหลัก เนื่องจากมีสัดส่วนกองทุน REITs สูงที่สุดในโลก ประมาณครึ่งหนึ่งของกองทุน ส่วนที่เหลือก็จะเป็นเอเชีย และยุโรปครับ
โดยนโยบาย หรือวิธีการเลือกลงทุนของกองทุนนี้ คือ เน้นเลือกสินทรัพย์ที่ยังไม่ค่อยมีคนค้นพบว่าดี หรือหาสินทรัพย์ที่ดี มีคุณภาพ มีทำเลที่เหมาะสม ร่วมกับการมองตลาด หรือภาพรวมของอุตสาหกรรม อสังหาฯ ในแต่ละประเทศ หรือทั้งภูมิภาคครับ โดยเน้นหนักไปที่กอง REITs ที่ยังมีราคาไม่แพง และหุ้นอสังหาฯ ที่ทางกองทุนคิดว่าเป็นหุ้นที่ดี ที่มีการเปลี่ยนแปลงการบริหารงาน หรือภาวะที่ตลาดมีการปรับเปลี่ยนครับ เอาเป็นว่า “มีการคัดเลือกที่เข้มข้นจากกอง REITs ที่มีมากมาย หลายร้อยกอง REITs คัดซะจนเหลือประมาณ 40-80 สินทรัพย์ที่น่าสนใจจะลงทุนด้วยเท่านั้นเองครับ”
ปรัชญาการลงทุนที่มุ่งเน้นการมองหาโอกาสการลงทุนจากการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในตลาด ผนวกกับกระบวนการลงทุนที่ผสมผสานระหว่างการวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานของหลักทรัพย์รายตัว และเสริมด้วยมุมมองในเชิงมหภาคของทีมผู้จัดการกองทุนและนักวิเคราะห์กว่า 150 คนทั่วโลก
ผมว่าจุดที่น่าสนใจ คือ สภาพตลาดของอสังหาฯ ทั่วโลกที่ยังมีราคาไม่แพงเท่าไหร่นัก หรือจริง ๆ อยู่ในราคา Discount เสียด้วยซ้ำครับ
(Discount คือ เราสามารถซื้อสินทรัพย์ได้ในราคาถูกกว่ามูลค่าที่ควรจะเป็นของสินทรัพย์นั้น ๆ แต่ถ้าราคาเกิน Premium จะหมายถึงการซื้อแพงกว่ามูลค่าที่ควรจะเป็น)
คราวนี้เรามาดูสินทรัพย์ในกองทุนกันบ้างครับ
  • Simon Property Group ที่เป็น REIT ที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐ และเป็นผู้นำในอุตสาหกรรม Shopping mall ระดับโลก 1 ใน 100 บริษัทจดทะเบียนใน S&P ด้วยมูลค่าตลาดรวมกว่า 99 พันล้านเหรียญ เป็นเจ้าของห้างสรรพสินค้า และศูนย์การค้าชั้นนำกว่า 231 แห่งทั่วโลก ภายใต้แบรนด์ Premium outlets, The Mills ซึ่งคิดเป็นพื้นที่กว่า 191 ล้านตารางฟุต ครอบคลุมทั้งอเมริกา ยุโรป และเอเชีย ได้รับการจัดอันดับจากนิตยสาร Fortune ให้เป็น Fortune’s Most Admired Real Estate Company ในปี 2559 โดยนับเป็นครั้งที่ 7 ที่บริษัทนี้ได้รับรางวัล หลาย ๆ ท่านอาจจะยังไม่รู้ว่าผู้บริหารของ Simon property นั้น ก็คือ สามีของปุ๋ย ภรณ์ทิพย์ เจ้าของมงกุฏนางงามจักรวาลปี 2531 นั่นเองครับ (ซื้อกองทุนนี้ ไม่ต้องสวย แต่ก็รวยได้เช่นกันครับ)
  • Klepierre ที่เป็น Stock ผู้นำในธุรกิจศูนย์การค้าของยุโรปมีผู้ถือหุ้นใหญ่ คือ Simon Property ซึ่งเป็นผู้นำธุรกิจศูนย์การค้าในสหรัฐฯ โดย Klepierre เป็นเจ้าของห้างกว่า 178 แห่ง ใน 57 เมือง 16 ประเทศทั่วยุโรป คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 22,100 ล้านบาท ดึงดูดลูกค้ากว่าปีละ 12,000 ล้านคน
  • Mitsui Fudosan เป็น Stock ที่ประกอบธุรกิจครอบคลุมทั้งในด้านการให้เช่าอาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า ผู้พัฒนาและการจัดการอสังหาฯ โลจิสติก และธุรกิจให้บริการด้านโรงแรม รีสอร์ท โดยมีลูกค้า คือ บริษัทชั้นนำของญี่ปุ่น เช่น Fujifilm, Hitachi รวมกว่า 3,000 บริษัท อีกทั้งยังมีการขยายธุรกิจไปยังภูมิภาคอื่น ๆ ทั่วโลก เช่น อเมริกา, ยุโรป, เอเชีย รวมถึงในไทย ที่ได้ร่วมมือกับบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ในไทย ในการสร้างคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยกว่า 8 โครงการ เช่น Ashton Chula Silom, Ideo Q Siam Ratchathewi ดังนั้น ผลตอบแทนจากการลงทุนจะมีได้ 2 ทาง คือ เงินปันผลที่ได้จากกองทุน และโอกาสในการรับ capital gain แบบสูง ๆ ได้อีกทางด้วยครับ
เป็นอย่างไรกันบ้างครับ ผมคิดว่านักลงทุนน่าจะได้ความรู้ไปกันพอสมควร และได้รู้ว่ากองทุนอสังหาฯ แบบ Global เองก็น่าสนใจไม่น้อยเลยทีเดียวใช่ไหมละครับ ผมแนะนำว่า ถ้าไม่ชอบความผันผวนของตลาดหุ้น และต้องการลงทุนระยะยาว ๆ แล้วละก็ กองทุนแบบนี้น่าสนใจมากครับ
ผมคิดว่ากองทุนอสังหาฯ นักลงทุนเองก็ควรที่จะมีไว้ เพื่อให้พอร์ตการลงทุนนั้นมีสมดุลมากขึ้น ลดความผันผวนของพอร์ตได้อย่างดี และมีแนวโน้มได้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว ๆ ครับ
แต่สิ่งหนึ่งที่นักลงทุนควรจะคิด และระวังในการลงทุนกับกองทุนประเภทนี้ คือ นักลงทุนควรที่จะมีการกระจายพอร์ตการลงทุนอย่างเหมาะสมกับความเสี่ยงของตนเอง อย่าลงทุนในสินทรัพย์ ๆ เดียวเด็ดขาดนะครับ ไม่ใช่เห็นว่าเป็นกองทุนที่จะให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอเลยลงทุนแบบทุ่มเงินทั้งชีวิตที่เก็บมานะครับ
การลงทุนกับกองทุน REITs นั้น ต้องคิดว่าเหมือนกับเราลงทุนในอสังหาฯ จริง ๆ ที่ลงทุนไปแล้ว และหวังเก็บกินค่าเช่าแบบระยะยาว ๆ ไม่ใช่ระยะสั้น และคาดหวังการเก็งกำไรครับ
ดังนั้นนักลงทุนคงต้องถามตนเองแล้วละครับ ว่าชอบกองทุนอสังหาฯ แบบ Fund of Fund ที่ลงทุนในต่างประเทศหรือไม่ครับ
ขอให้โชคดีในการลงทุนครับ ^_^ สวัสดีครับ
ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์บลจ.กรุงศรี
ขอบคุณข้อมูลจาก: -
ลงทะเบียนรับข่าวสาร
บริการส่งข้อมูลความรู้ ให้ลูกค้าธุรกิจผ่านอีเมล์
บริการจัดส่งบทวิเคราะห์และข้อมูลข่าวสารทางธุรกิจผ่านทาง E-mail
  • บทวิเคราะห์เศรษฐกิจรายสัปดาห์จากศูนย์วิจัยกรุงศรี
  • ผลการสำรวจดัชนีภาวะธุรกิจ SME รายไตรมาส โดยกรุงศรี
  • ข่าวสาร และกิจกรรมของธนาคาร
  • บริการทางการเงิน และโปรโมชั่นใหม่ๆ ของธนาคาร
Follow us on
ลงทะเบียนรับข่าวสาร
บริการส่งข้อมูลความรู้ ให้ลูกค้าธุรกิจผ่านอีเมล์
บริการจัดส่งบทวิเคราะห์และข้อมูลข่าวสารทางธุรกิจผ่านทาง E-mail
  • บทวิเคราะห์เศรษฐกิจรายสัปดาห์จากศูนย์วิจัยกรุงศรี
  • ผลการสำรวจดัชนีภาวะธุรกิจ SME รายไตรมาส โดยกรุงศรี
  • ข่าวสาร และกิจกรรมของธนาคาร
  • บริการทางการเงิน และโปรโมชั่นใหม่ๆ ของธนาคาร
Powered by
© 2563 ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน)
Follow