เจาะ 5 ทำเลทองรอบกรุงเทพฯ ครึ่งปีหลัง 2559
By Maibat
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีหลัง 2559 บรรยากาศเริ่มกลับมาคึกคักอย่างชัดเจน โครงการใหม่ทยอยเปิดตัวติด ๆ กันแทบทุกสัปดาห์ โดยทำเลกระจายกันไปทั้งในและนอกเมืองทุกทิศรอบกรุงเทพฯ เนื่องจากปัจจัยสภาพเศรษฐกิจไทยและความเชื่อมั่นผู้บริโภคเริ่มฟื้นตัว คาดว่า ปีนี้เศรษฐกิจไทยจะขยายตัวร้อยละ 3.3% ปัจจัยถัดมาการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ (Mega Project) มีความคืบหน้า อาทิเช่น มติคณะรัฐมนตรีอนุมัติโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้มฝั่งตะวันออกช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ - มีนบุรี รถไฟฟ้าสายสีเหลืองช่วงลาดพร้าว - สำโรง และรถไฟฟ้าสายสีชมพูช่วงแคราย-มีนบุรี และปัจจัยสุดท้ายอัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ในระดับต่ำยาวนาน ยังไม่มีทีท่าจะปรับดอกเบี้ยขึ้น ทำให้ผู้ที่มีเงินออมจำเป็นต้องแสวงหาทางเลือกการออม เพื่อให้ได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นบนความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นในระดับที่พอรับไหว (Search for Yield) ซึ่งการออมไว้ในอสังหาฯ ก็เป็นตัวเลือกที่หลายคนสนใจ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวที่ดีไม่ปล่อยให้ร้อนแรงจนเกินไป ปีที่แล้วโครงการใหม่เปิดตัวน้อย ประสบปัญหายอดขายชะลอตัวโดยเฉพาะโครงการของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ขนาดเล็ก ประกอบกับธนาคารควบคุมการปล่อยสินเชื่ออย่างเข้มงวดโดยเฉพาะโครงการที่เน้นตลาดระดับล่าง อัตราการปฏิเสธการให้สินเชื่อสูงทีเดียว จนเกิดเหตุการณ์ทิ้งเงินดาวน์เป็นภาระหนักให้ผู้ประกอบการต้องกลับมาขายซ้ำ มาปีนี้เพิ่งเริ่มเห็นตลาดกลับมาคึกคักอีกครั้ง ส่วนมากเป็นโครงการที่เน้นตลาดระดับบนและกลาง เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทิ้งเงินดาวน์เน้นขายกับกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง
ผลิตภัณฑ์ที่ได้รับความนิยมสูงสุดยังคงเป็นคอนโดมีเนียมเกาะตามเส้นรถไฟฟ้าที่ให้บริการอยู่ในปัจจุบันและสายใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้น สาระสำคัญของรถไฟฟ้าช่วยให้สะดวกในการเดินทางและการใช้ชีวิตในเมืองหลวง เมื่อคนส่วนใหญ่ชอบใกล้รถไฟฟ้าเหมือนกันราคาจึงขยับขึ้นอย่างรวดเร็วจนคอนโด 1 ห้องนอนปัจจุบันราคาเฉลี่ยประมาณ 3 ล้านบาทแล้ว ทำให้อสังหาฯ แนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมไม่สามารถพัฒนามาขายในทำเลใกล้รถไฟฟ้าได้ ยกเว้นโครงการแนวราบระดับไฮเอนท์ที่มีมูลค่าหลายสิบล้านบาทขึ้นไป
การลงทุนในอสังหาฯ มีส่วนคล้ายหุ้นตรงที่ได้รับผลตอบแทนหลัก ๆ 2 ส่วน โดยส่วนแรก ผลตอบแทนสม่ำเสมอ หุ้นได้รับเป็นเงินปันผล อสังหาฯ ได้รับเป็นค่าเช่า และส่วนสองผลตอบแทนเป็นก้อน หุ้นและอสังหาฯ ได้รับกำไรจากส่วนต่างราคาซื้อขายเหมือนกัน ดังนั้น การเลือกทำเลทองจะเน้นผลตอบแทนจากทั้งสองส่วน ลองมาดูครับว่า มีทำเลไหนน่าสนใจบ้าง
1. รัชดา-พระราม 9
เป็นทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตสูงมากสมกับว่าที่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ (New CBD) โดย 5 ปีที่ผ่านมาเปลี่ยนแปลงไปเยอะมีการเปิดห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล พระราม 9, อาคารสำนักงานตลาดหลักทรัพย์ใหม่, อาคารสำนักงานใหม่ บริษัท เอไอเอ กับ บริษัท ยูนิลีเวอร์ และสวนลุมไนท์ บาซาร์ ดึงดูดผู้คนจากทุกสารทิศเข้ามาในพื้นที่ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ทำเลอยู่ห่างจากใจกลางสุขุมวิทย่านอโศกเพียงแค่ 2.2 กม. ปัจจุบันมีรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สายสีน้ำเงินวิ่งให้บริการตลอดถนนรัชดา และใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนศรีรัชบริเวณแยกรัชดา-พระราม 9 อีกด้วย สำหรับอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีส้ม ตลิ่งชัน-มีนบุรี วิ่งให้บริการผ่านย่านสำคัญอย่าง ประตูน้ำ สนามหลวง ศิริราช โดยเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่สถานีศูนย์วัฒนธรรม และไฮไลท์อีกอย่าง คือ โครงการสร้างตึกสูงที่สุดในอาเซียน The Super Tower ใกล้เซ็นทรัล พระราม 9 มีความสูงถึง 125 ชั้นหรือ 615 เมตร พอสร้างเสร็จก็จะเป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ
2. เจริญนคร-กรุงธนบุรี
เป็นทำเลย่านฝั่งธนบุรีที่ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยามาจากย่านศูนย์กลางธุรกิจสาทร-สีลม ข้ามมาปุ๊บก็ถึงเลย สมัยก่อนราคาอสังหาฯ 2 ฝั่งแม่น้ำแตกต่างกันมาก เนื่องจากไปมาไม่สะดวกต้องฝ่าสะพานสาทรที่ขึ้นชื่อเรื่องรถติดหรือใช้บริการเรือข้ามฟากที่ต้องเดินเข้าซอยไปลึก หลังจากรถไฟฟ้าสายสีเขียวเปิดให้บริการราคาอสังหาฯ บนทำเลเจริญนคร-กรุงธนบุรีถีบตัวขึ้นอย่างรวดเร็วเพราะทลายข้อจำกัดเรื่องการเดินทางไม่สะดวก สำหรับอนาคตจะมีศูนย์การค้า ไอคอนสยาม (ICONSIAM) เปิดให้บริการเป็นจุดหมายปลายทางการท่องเที่ยวที่สำคัญระดับโลก บนเนื้อที่ 55 ไร่ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 750,000 ตารางเมตร ด้วยงบลงทุนสูงถึง 54,000 ล้านบาท โดยประกอบด้วย ศูนย์การค้า 2 อาคาร คือ ICONSIAM กับ ICONLUKE ซึ่งในพื้นที่ศูนย์การค้าจะมีห้าง TAKASHIMAYA ห้างสรรพสินค้าญี่ปุ่นสาขาแรกในประเทศไทย คอนโดมีเนียม 2 อาคาร คือ Magnolia Waterfront Residences กับ The Residences at Mandarin Oriental Bangkok ซึ่งเป็นโครงการที่พักอาศัยแบรนด์ ‘แมนดาริน โอเรียนเต็ล’ แห่งแรกในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ พิพิธภัณฑ์ระดับโลกแห่งแรกของประเทศไทยชื่อว่า ICONSIAM Heritage Museum และที่สำคัญจะสร้างรถไฟฟ้าสายสีทองเชื่อมต่อมาจากรถไฟฟ้าสายสีเขียวสถานีกรุงธนบุรีด้วย พอสร้างเสร็จก็จะเป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ทำให้ทำเลนี้มีครบทั้งรถไฟฟ้า ศูนย์การค้าระดับโลก และวิวแม่น้ำเจ้าพระยา
3. บางซื่อ-บางโพ
เป็นทำเลย่านกรุงเทพฯ ตอนบนไปทางฝั่งตะวันตกใกล้แม่น้ำเจ้าพระยา พื้นที่นี้เป็นชุมชนเก่าแก่หลายจุดเป็นพื้นที่ของทางราชการ มีความเงียบสงบไม่มีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่มาตั้ง อนาคตจะเปลี่ยนไปเริ่มจากเดือนสิงหาคม 2559 ที่ผ่านมา รถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ เพิ่งเปิดให้บริการ ถัดไปรอเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย บางซื่อ-ท่าพระ และที่สำคัญย่านบางซื่อจะใช้เป็นสถานีกลางของรถไฟฟ้าความเร็วสูงวิ่งออกไปทุกภาคทั่วประเทศ ดังนั้น ศูนย์การรถไฟจะย้ายจากหัวลำโพงมาที่บางซื่อแทน คนจากทุกภาคที่ต้องการใช้บริการรถไฟฟ้าความเร็วสูงเข้าออกกรุงเทพฯ-ต่างจังหวัดต้องมาที่นี่ ไฮไลท์อีกอย่าง คือ รัฐสภาแห่งใหม่มีชื่อเรียกว่า สัปปายะสภาสถาน จะเป็นแม่เหล็กดึงคนเข้ามาในพื้นที่อีกอย่างด้วย
4. บางหว้า-ท่าพระ
เป็นทำเลย่านฝั่งธนบุรีอีกจุดที่น่าสนใจบนถนนเพชรเกษม เพราะเป็นอินเตอร์เชนจ์สเตชั่นของรถไฟฟ้า 2 สายคือ รถไฟฟ้าสายสีเขียวที่เปิดให้บริการแล้วกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ซึ่งจะเป็นรถไฟฟ้าสายแรกลอดใต้แม่น้ำเจ้าพระยาจากสถานีอิสรภาพสู่สถานีสนามไชย ใกล้วัดพระแก้วกับพระบรมมหาราชวัง จากนั้นอีกเพียง 2 สถานีก็จะถึงสถานีวัดมังกรฯ ย่านเยาวราชที่เป็นแหล่งค้าขายของคนจีนจากอดีตถึงปัจจุบัน มาดูการเดินทางรถยนต์กันบ้าง แยกบางหว้าเป็นจุดตัดของถนนใหญ่ 2 สาย คือ ถนนเพชรเกษมกับถนนราชพฤกษ์ แยกท่าพระเป็นจุดตัดของถนนเพชรเกษมกับถนนจรัญสนิทวงศ์ ซึ่งถนนทั้งสามสายเป็นเส้นทางหลักของคนฝั่งธนบุรี
5. ห้าแยกลาดพร้าว-แยกเกษตร
เป็นทำเลย่านฝั่งธนบุรีอีกจุดที่น่าสนใจบนถนนเพชรเกษม เพราะเป็นอินเตอร์เชนจ์สเตชั่นของรถไฟฟ้า 2 สายคือ รถไฟฟ้าสายสีเขียวที่เปิดให้บริการแล้วกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ซึ่งจะเป็นรถไฟฟ้าสายแรกลอดใต้แม่น้ำเจ้าพระยาจากสถานีอิสรภาพสู่สถานีสนามไชย ใกล้วัดพระแก้วกับพระบรมมหาราชวัง จากนั้นอีกเพียง 2 สถานีก็จะถึงสถานีวัดมังกรฯ ย่านเยาวราชที่เป็นแหล่งค้าขายของคนจีนจากอดีตถึงปัจจุบัน มาดูการเดินทางรถยนต์กันบ้าง แยกบางหว้าเป็นจุดตัดของถนนใหญ่ 2 สาย คือ ถนนเพชรเกษมกับถนนราชพฤกษ์ แยกท่าพระเป็นจุดตัดของถนนเพชรเกษมกับถนนจรัญสนิทวงศ์ ซึ่งถนนทั้งสามสายเป็นเส้นทางหลักของคนฝั่งธนบุรี
ทั้งหมดนี้เป็น 5 ทำเลทองรอบกรุงเทพฯ ที่น่าจับตามอง ใครสนใจทำเลไหนอย่าลืมทำการบ้านด้วยการไปสำรวจของจริงเพื่อให้เห็นกับตา ท่องคตินี้ไว้ครับ ไม่เห็นของจริงอย่าซื้อ ส่วนใครที่เป็นมือใหม่เริ่มหัดลงทุน อย่าลืมวัดความพร้อมของตัวเองด้วยนะครับ
ขอบคุณข้อมูลจาก: -
ลงทะเบียนรับข่าวสาร
บริการส่งข้อมูลความรู้ ให้ลูกค้าธุรกิจผ่านอีเมล์
บริการจัดส่งบทวิเคราะห์และข้อมูลข่าวสารทางธุรกิจผ่านทาง E-mail
  • บทวิเคราะห์เศรษฐกิจรายสัปดาห์จากศูนย์วิจัยกรุงศรี
  • ผลการสำรวจดัชนีภาวะธุรกิจ SME รายไตรมาส โดยกรุงศรี
  • ข่าวสาร และกิจกรรมของธนาคาร
  • บริการทางการเงิน และโปรโมชั่นใหม่ๆ ของธนาคาร
Follow us on
ลงทะเบียนรับข่าวสาร
บริการส่งข้อมูลความรู้ ให้ลูกค้าธุรกิจผ่านอีเมล์
บริการจัดส่งบทวิเคราะห์และข้อมูลข่าวสารทางธุรกิจผ่านทาง E-mail
  • บทวิเคราะห์เศรษฐกิจรายสัปดาห์จากศูนย์วิจัยกรุงศรี
  • ผลการสำรวจดัชนีภาวะธุรกิจ SME รายไตรมาส โดยกรุงศรี
  • ข่าวสาร และกิจกรรมของธนาคาร
  • บริการทางการเงิน และโปรโมชั่นใหม่ๆ ของธนาคาร
Powered by
© 2563 ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน)
Follow