ทิศทางการลงทุนอสังหาฯ และคอนโดปี 2018

By Maibat

ทิศทางของอสังหาฯ ไทยในปี 2018 ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสวนทางกับสภาพเศรษฐกิจที่มีความชะลอตัว แต่อสังหาฯ และคอนโด ยังเป็นสิ่งที่นักลงทุนให้ความสนใจ เพราะคุ้มค่าแก่การลงทุน เนื่องด้วยปัจจัยทางด้านคมนาคม ที่มีการเปิดเส้นทางรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ ในปัจจุบันและที่กำลังจะเปิดในอนาคต ทำให้มีคอนโดเกิดขึ้นมากมายตามเส้นรถไฟฟ้า วงการอสังหาฯ ณ ตอนนี้ จึงคึกคักและเป็นที่น่าจับตามองอย่างต่อเนื่อง

กูรูหลายสำนักมองว่าประเทศไทยอาจอยู่ในภาวะเศรษฐกิจเติบโตช้าอย่างยาวนานเหมือนที่ญี่ปุ่นเผชิญอยู่ ซึ่งแตกต่างจากวิกฤติเศรษฐกิจต้มยำกุ้งปี พ.ศ. 2540 ที่เกิดความเสียหายอย่างรุนแรงแต่ในระยะเวลาจำกัดแค่ไม่กี่ปี ทำให้ลักษณะของปัญหาแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง เมื่อก่อนประเทศไทยเกิดฟองสบู่ก้อนโตจากความโลภของนักลงทุนที่เข้าไปลงทุนเกินตัว แต่ทุกวันนี้ภาครัฐทยอยออกกฎระเบียบมาควบคุม ธนาคารก็เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และนักลงทุนเองก็ระมัดระวังกันมาก ดังนั้นปัจจุบันปัญหาจึงเกิดจากเหรียญอีกด้านหนึ่งมากกว่า นั่นคือความกลัว ผมเห็นมีคนปล่อยข่าวในสื่อโซเชียลว่าปีนี้จะเกิดฟองสบู่แตกในภาคอสังหาฯ หลายคนก็เริ่มกลัวกันยกใหญ่จนไม่กล้าลงทุนทำให้เสียโอกาสไปมหาศาล เพราะหุ้นขึ้นไปทำจุดสูงสุดทะลุ 1,700 จุดเรียบร้อย และราคาอสังหาฯ แพงขึ้นทุกปีจนรุ่นลูกเราอาจต้องเช่าอยู่เป็นส่วนใหญ่หากพ่อแม่ไม่ได้ซื้อเก็บไว้ให้
บางคนอาจสงสัยว่าทำไมเราอยู่ในภาวะเศรษฐกิจเติบโตช้าอย่างยาวนาน แต่หุ้นกับอสังหาฯ ทะยานขึ้นอย่างรวดเร็วซึ่งมันดูสวนทางกัน เหตุผลเพราะว่าการลงทุนเป็นเรื่องของอนาคต ซึ่งผมเชื่อว่าประเทศไทยมีจุดเปลี่ยนที่สำคัญคือ โครงการรถไฟฟ้า 11 สาย, โครงการรถไฟความเร็วสูง, ต่างชาติมาเที่ยวเมืองไทยอันดับต้น ๆ ของโลก และการเลือกตั้งที่จะเกิดขึ้นในปีหน้า สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยบวกต่อการลงทุนและมีเม็ดเงินเข้ามาเกี่ยวข้องระดับแสนล้านบาท อย่างการที่ไทยมีนักท่องเที่ยวมากมายขนาดนี้ ก็เป็นผลพวงจากที่ในอดีตมีเมกะโปรเจกต์ที่ชื่อว่า สนามบินสุวรรณภูมินั่นล่ะครับ การลงทุนจึงเป็นเรื่องของอนาคตโดยมีราคาหุ้นกับอสังหาฯ พุ่งขึ้นไปรับข่าวล่วงหน้า (Leading Indicator) อย่างไรก็ตาม แม้ว่าอนาคตจะดูดี แต่ผมยังคงแนะนำให้ลงทุนด้วยความระมัดระวังและศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนตัดสินใจลงทุน
ภาคธุรกิจอสังหาฯ แบ่งออกเป็น 2 ประเภทคือ อสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์ และเพื่อการอยู่อาศัย โดยบทความนี้ผมจะวิเคราะห์ให้เห็นเทรนด์ของอสังหาฯ เพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก ซึ่งสามารถแบ่งย่อยได้เป็นแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และแนวสูง ได้แก่ คอนโดมิเนียม โดยปัจจุบันคนรุ่นใหม่กว่าครึ่งหันมานิยมอยู่อาศัยคอนโดแทน และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ เพราะอยู่ในงบที่จ่ายไหว และได้ทำเลดีกว่า ดังนั้นหัวใจสำคัญของอสังหาฯ จึงอยู่ที่ “ทำเล ทำเล และทำเล” ขยายความได้ว่า ต้องเป็นทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางนั่นเอง ไม่ว่าจะเดินทางไปทำงาน ไปเรียนหนังสือ ไปท่องเที่ยว ไปทานข้าว และไปหาหมอ ฯลฯ โดยเฉพาะกรุงเทพมหานครเมืองหลวงที่ขึ้นชื่อว่า รถติดอันดับต้น ๆ ของโลก จึงต้องการระบบขนส่งมวลชนที่มีประสิทธิภาพสูง ครอบคลุมการเดินทางไปทั่วประเทศ ซึ่งก็คือ การขนส่งระบบรางทั้งรถไฟฟ้าและรถไฟความเร็วสูงนั่นเอง
ทิศทางการลงทุนอสังหาฯ และคอนโดปี 2018 มีดังนี้

  1. พื้นที่ตามแนวเส้นรถไฟฟ้าน่าลงทุนที่สุด โดยเฉพาะเส้นรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง แม้ว่าผลตอบแทนจากค่าเช่าจะไม่สูงมากนัก แต่จะได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าจากมูลค่าเพิ่มอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจุบันประเทศไทยมีรถไฟฟ้า 5 สาย ระยะทางรวม 110.8 กิโลเมตร ยังถือว่าสั้นอยู่ แต่รัฐบาลมีแผนเพิ่มจำนวนรถไฟฟ้าและขยายเส้นทางออกไปเป็น 11 สาย ระยะทางรวม 466.1 กิโลเมตร ภายในระยะเวลา 10 ปี ซึ่งเมื่อถึงเวลานั้นการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะครอบคลุมเพียงพอ
  2. พื้นที่ตามแนวเส้นรถไฟฟ้าที่พาดผ่าน CBD (Central Business District) และ New CBD ตัวอย่างเช่น รถไฟฟ้าสายสีเขียว รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเส้นทางสายสีเขียวเป็นรูปสามแฉกไปทางทิศเหนือ ใต้ และตะวันออกของกรุงเทพฯ เส้นทางสายสีน้ำเงินเป็นรูปตัวอักษร Q วิ่งวนเป็นวงกลมรอบกรุงเทพฯ และพาดออกไปทางทิศตะวันตก เส้นทางสายสีส้มเป็นรูปตัวอักษร l ไปทางทิศตะวันออกและตะวันตกของกรุงเทพฯ (รถไฟฟ้า Airport Link ผ่านย่าน CBD เช่นกัน แต่มีความแตกต่างจากรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ)
  3. พื้นที่ตามแนวเส้นรถไฟฟ้าสร้างใกล้เสร็จก็จะได้รับอานิสงส์มาก เพราะผู้ซื้ออยู่จริงหรือผู้เช่านิยมอยู่ในพื้นที่ ๆ มีรถไฟฟ้าให้บริการแล้ว โดยไฮไลท์อยู่ที่ปี 2020 รถไฟฟ้าจะสร้างเสร็จพร้อมกันหลายสาย จากปี 2019 ที่มีรถไฟฟ้า 6 สาย ระยะทางรวม 123.4 กิโลเมตร ในปี 2020 เพิ่มเป็นรถไฟฟ้า 10 สาย ระยะทางรวม 284 กิโลเมตร อย่างไรก็ตามนักลงทุนควรติดตามความคืบหน้าในการก่อสร้างรถไฟฟ้าด้วย เพราะบางสายอาจมีปัญหาก่อสร้างล่าช้าซึ่งอาจกระทบแผนการลงทุน
ปี จำนวนรวม ระยะทางรวม รถไฟฟ้าในปัจจุบันปี 2017 และ
โครงการที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในปีต่าง ๆ
2017 5 สาย 110.8 กม. สายสีเขียวเข้ม หมอชิต-สำโรง
สายสีเขียวอ่อน สนามกีฬา-บางหว้า
สายสีน้ำเงิน เตาปูน-หัวลำโพง
สายสีแดงเข้ม พญาไท-สุวรรณภูมิ
สายสีม่วง บางใหญ่-เตาปูน
2018 5 สาย 121.6 กม. สายสีเขียวเข้ม หมอชิต-สมุทรปราการ
2019 6 สาย 123.4 กม. สายสีทอง กรุงธนบุรี-คลองสาน
2020* 10 สาย 284.0 กม. สายสีเขียวเข้ม คูคต-สมุทรปราการ
สายสีน้ำเงิน ท่าพระ (Circle Line)-บางแค
สายสีแดง บางซื่อ-ธรรมศาสตร์
สายสีแดงอ่อน ตลิ่งชัน-บางซื่อ
สายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง
สายสีชมพู แคราย-มีนบุรี
2021 10 สาย 345.4 กม. สายสีเขียวเข้ม ลำลูกกา-บางปู
สายสีน้ำเงิน ท่าพระ (Circle Line)-พุทธมณฑล
สายสีแดง หัวลำโพง-ธรรมศาสตร์
สายสีแดงอ่อน ศาลายา-หัวหมาก
2022 10 สาย 367.2 กม. สายสีแดงเข้ม ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ
2023 11 สาย 412.7 กม. สายสีม่วง บางใหญ่-ทุ่งครุ
สายสีทอง กรุงธน-ประชาธิปก
สายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี
2025 11 สาย 428.1 กม. สายสีส้ม ตลิ่งชัน-มีนบุรี
2027 11 สาย 466.1 กม. สายสีแดง มหาชัย-ธรรมศาสตร์
อ้างอิงข้อมูลจาก รศ.ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ในงานสัมมนา RETALK 2017
  1. อสังหาฯ และคอนโดยังคงเน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน เพราะในภาวะเศรษฐกิจเติบโตช้าอย่างยาวนาน คนกลุ่มนี้ยังคงมีกำลังซื้อและผ่อนธนาคารไหว ส่วนคนระดับล่างมีปัญหาที่ธนาคารจะเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากกว่าโอกาสไม่ได้รับการอนุมัติสูง ทำให้เทรนด์อสังหาฯ และคอนโดโครงการใหม่ระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
  2. ตลาดอสังหาฯ และคอนโดยังคงเติบโตทั้งจำนวนยูนิตและราคาสวนทางกับขนาดพื้นที่ ๆ เล็กลง เพราะคนมีความต้องการซื้อด้วยเหตุผลหลายอย่าง ได้แก่ ต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ ต้องการบ้านหลังที่สองใกล้ที่ทำงาน ต้องการลงทุน ต้องการเก็บเป็นมรดก ฯลฯ โดยในบางทำเลอาจมีปัญหาผลิตมากกว่าความต้องการ (Oversupply) อย่างเช่น คอนโดใกล้รถไฟฟ้าสายสีม่วง ผู้ประกอบการก็ทยอยเลื่อนเปิดโครงการใหม่หรือไปเปิดในทำเลอื่นแทน
  3. ธนาคารยังคงปล่อยสินเชื่อบ้าน อย่างเข้มงวด โดยเฉพาะกลุ่มรายได้น้อยและกลุ่มรายได้ไม่แน่นอน ดังนั้นควรเตรียมความพร้อมด้านการเงินให้ดีและรักษาประวัติในเครดิตบูโร สำหรับผู้กู้ผ่านจะยังคงได้รับอัตราดอกเบี้ยกู้บ้านที่ต่ำมาก เพราะตลาดยังคงนโยบายดอกเบี้ยทั้งเงินฝากและเงินกู้อยู่ในระดับต่ำ หากเปลี่ยนทิศทางอัตราดอกเบี้ยกู้บ้านก็คงปรับเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป
  4. ลงทุนอสังหาฯ และคอนโดยากขึ้นต้องมีความรอบคอบมากขึ้น เนื่องจากหลายปัจจัย อาทิเช่น คอนโดเปิดใหม่จำนวนมากในทำเลเดียวกัน การเก็งกำไรใบจองและการปล่อยเช่าเป็นเรื่องยากขึ้น คอนโดใหม่ใน CBD และ New CBD ราคาต่อตารางเมตรแพงมาก การปล่อยเช่าที่คุ้มค่าเป็นเรื่องยากต้องหวังมูลค่าเพิ่มมาชดเชย และภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวนานหลายปี คนส่วนหนึ่งก็ชะลอการตัดสินใจซื้อบ้านหลังใหม่ออกไป เป็นต้น
สำหรับนักลงทุนท่านใดที่มีแผนจะลงทุนในอสังหาฯ สรุปได้ว่าทิศทางในปีหน้ายังมีความน่าสนใจอยู่มาก เพียงแต่ว่านักลงทุนจะต้องใช้ความรอบคอบและการวิเคราะห์เปรียบเทียบมากขึ้น รวมไปถึงการติดตามสถานการณ์เศรษฐกิจและการเมืองในบ้านเรา ที่ยังมีความผันผวนอยู่ตลอดเวลา หากมีการเตรียมพร้อมเป็นอย่างดีก่อนคิดลงทุน นักลงทุนก็จะสามารถคาดการณ์ผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุนว่าคุ้มค่าพอที่จะลงทุนหรือไม่ และยังเป็นการป้องกันความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นจากการลงทุนอีกด้วย
ขอบคุณข้อมูลจาก: -
ลงทะเบียนรับข่าวสาร
บริการส่งข้อมูลความรู้ ให้ลูกค้าธุรกิจผ่านอีเมล์
บริการจัดส่งบทวิเคราะห์และข้อมูลข่าวสารทางธุรกิจผ่านทาง E-mail
  • บทวิเคราะห์เศรษฐกิจรายสัปดาห์จากศูนย์วิจัยกรุงศรี
  • ผลการสำรวจดัชนีภาวะธุรกิจ SME รายไตรมาส โดยกรุงศรี
  • ข่าวสาร และกิจกรรมของธนาคาร
  • บริการทางการเงิน และโปรโมชั่นใหม่ๆ ของธนาคาร
Follow us on
ลงทะเบียนรับข่าวสาร
บริการส่งข้อมูลความรู้ ให้ลูกค้าธุรกิจผ่านอีเมล์
บริการจัดส่งบทวิเคราะห์และข้อมูลข่าวสารทางธุรกิจผ่านทาง E-mail
  • บทวิเคราะห์เศรษฐกิจรายสัปดาห์จากศูนย์วิจัยกรุงศรี
  • ผลการสำรวจดัชนีภาวะธุรกิจ SME รายไตรมาส โดยกรุงศรี
  • ข่าวสาร และกิจกรรมของธนาคาร
  • บริการทางการเงิน และโปรโมชั่นใหม่ๆ ของธนาคาร
Powered by
© 2563 ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน)
Follow