“เราจะซื้อคอนโดเพื่ออะไร”
นี่คือคำถามที่เราควรไตร่ตรองให้ดีครับ เพราะนี่คือสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง เหตุผลในการซื้อคอนโดของแต่ละคนก็ย่อมแตกต่างกัน เช่น ถ้าต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย บางคนอาจจะต้องการคอนโดที่สงบเงียบและไม่พลุกพล่าน ขณะที่บางคนซื้อเพื่อปล่อยเช่า จึงอาจเลือกซื้อในทำเลที่ตั้งอยู่ติดกับรถไฟฟ้าหรือทางด่วนที่ช่วยอำนวยความสะดวกเรื่องการเดินทาง
ไม่ว่าเหตุผลในการซื้อคอนโดของแต่ละคนคืออะไร สิ่งสำคัญที่ต้องสนใจไปมากกว่านั้น คือ การเตรียมความพร้อมเรื่องเงินก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดสักห้องด้วยหลักการ 3 ข้อต่อไปนี้
1. ฐานะการเงินทุกวันนี้เป็นอย่างไร
คำถามแรกนี้เจาะจงในทุกเงื่อนไขก่อนจะไปซื้อคอนโดสักแห่ง เพราะถ้าหากทุกวันนี้เรายังจัดการการเงินของตัวเองไม่ได้ ไม่มีเงินเหลือในแต่ละเดือน เงินสำรองฉุกเฉินเผื่อไว้ก็ไม่มี หรือยังมีหนี้อื่นๆ อีกมากมายที่ต้องจัดการ เ
ราควรย้อนถามตัวเองก่อนว่า เราสามารถรับมือกับค่าใช้จ่ายการผ่อนคอนโดที่เพิ่มขึ้นมาอีกหนึ่งรายจ่ายได้แน่หรือไม่ ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อคอนโดในฝัน
ฐานะการเงินก็เป็นอีกข้อที่ควรตระหนัก อย่าลืมว่าการที่สถาบันการเงินจะปล่อยกู้ การพิจารณาไม่ได้ขึ้นอยู่กับอาชีพเพียงอย่างเดียว จริงอยู่ที่คนที่มีอาชีพประจำอาจโชคดีที่มีใบเบิกทางอย่างสลิปเงินเดือนช่วยให้สามารถกู้เงินผ่านธนาคารหรือสถาบันการเงินต่างๆ ได้ง่ายขึ้น แต่อย่าลืมว่า
เราควรต้องเตรียมตัวให้พร้อมสำหรับการจัดการการเงินด้านอื่นๆ ด้วย เพื่อให้สามารถผ่อนคอนโดได้อย่างมีความสุขและไม่เดือดร้อนในการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน
ส่วนคนที่ไม่มีอาชีพประจำอย่างฟรีแลนซ์ก็อาจจะเหนื่อยกว่าหน่อย เพราะต้องจัดการสภาพคล่องในการทำงาน พร้อมกับเตรียมหลักฐานในการกู้ยืมเงินที่มากกว่าคนทำงานประจำ ซึ่งแนะนำได้เลยว่าตรงนี้การยื่นภาษีประจำปีจะมีส่วนช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือในการกู้เงินได้มากขึ้น เพราะแสดงให้เห็นถึงรายได้ที่ผ่านมาและแนวโน้มของการทำงานในอนาคตไปด้วยกัน นั่นแปลว่า
ไม่ว่าจะอาชีพไหน การเตรียมตัวในแต่ละด้านนั้นก็เป็นสิ่งสะท้อนฐานะการเงินได้เป็นอย่างดีว่าเรามีความพร้อมแค่ไหน?
2. ถ้าซื้อมาจริงๆ จะผ่อนไหวไหม ?
คำถามต่อไปอาจจะอาศัยหลักการวางแผนการเงินที่ถูกต้องเข้าร่วมสักหน่อย ซึ่งค่ามาตรฐานของการเป็นหนี้ที่จะสามารถชำระคืนได้โดยไม่เป็นภาระจนเกินไปนั้น อยู่ที่ไม่เกิน 35-45% ของรายได้ และไม่ควรเป็นหนี้ที่เกิดจากการใช้จ่ายเกินกว่า 20% ของรายได้ (เช่น หนี้บัตรเครดิต หนี้สินเชื่อส่วนบุคคล)
หลังจากนั้นก็ลองดูตัวเลขเงินผ่อนคร่าวๆ ที่เพิ่มเข้ามา (โดยปกติยอดเงินกู้ 1 ล้านบาท จะต้องผ่อนประมาณ 7,000 บาทต่อเดือน) พอรวมหนี้ที่เพิ่มขึ้นมาแล้ว ทำให้สัดส่วนหนี้นั้นมากเกินกว่าที่เราจะจัดการไหวหรือไม่ ซึ่งตรงนี้ควรตระหนักให้ดี คิดอย่างรอบคอบ เพราะถ้าหากเงื่อนไขตรงนี้ไม่ผ่าน ธนาคารก็อาจจะไม่ปล่อยกู้ หรือถ้าต่อให้กู้ได้ก็ไม่รู้ว่าจะมีชีวิตอยู่อย่างไร เพราะการซื้อคอนโดสักแห่งนั้นไม่ได้จบแค่ซื้อแล้วอยู่ได้ แต่ยังมีค่าใช้จ่ายในการจัดการบำรุงรักษาตามมาอีกมากมาย ดังนั้น จึงควรคิดให้ดีก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ
นอกจากนั้น เงินดาวน์ก็เป็นเรื่องสำคัญไม่แพ้กัน ยิ่งเราสามารถวางเงินดาวน์ได้มากเท่าไหร่ ก็ช่วยให้เรามียอดผ่อนรายเดือนน้อยลงเท่านั้น ซึ่งจำนวนเงินดาวน์ขั้นต่ำควรอยู่ที่ประมาณ 20% ของราคาขาย เพราะสถาบันการเงินมักจะปล่อยกู้ในอัตรา 80% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ส่วนค่างวดในการผ่อนชำระแต่ละเดือนไม่ควรเกิน 45% ของรายได้ แต่อย่าลืมบวกค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เพิ่มขึ้นด้วย เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่ง ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าไฟฟ้า ค่าประปา เป็นต้น
ยกตัวอย่างเช่น มนุษย์เงินเดือนคนหนึ่งมีรายได้ประมาณ 25,000 บาทต่อเดือน ถ้าหากเขาต้องการซื้อคอนโดมูลค่า 2 ล้านบาท เขาควรจะมีเงินดาวน์สำรองไว้ล่วงหน้าประมาณ 400,000 บาท (คือประมาณ 20% ของราคาขาย) และประมาณต่อว่า ถ้าหากตอนนี้ไม่มีหนี้สิน ค่าผ่อนคอนโดที่รวมทุกอย่างแล้ว ต่อเดือนเมื่อรวมทั้งค่าส่วนกลาง ค่าประกัน ฯลฯ ไม่ควรเกิน 10,000 บาท (จริงๆ สามารถเป็นหนี้ได้สูงสุดคือ 45% หรือ 11,250 บาท) ซึ่งตรงนี้ก็ต้องไปดูด้วยว่าทางธนาคารจะปล่อยกู้เท่าไรต่อเดือน ขึ้นกับระยะเวลาและปัจจัยต่างๆ ประกอบกันหลายปัจจัย ถ้าหากมองว่ามันยากเย็นและหนักเกินไป สิ่งที่ทำได้คือ ลดมูลค่าเพดานของคอนโดที่จะซื้อลงให้ต่ำกว่า 2 ล้านบาท ก็จะทำให้หายใจหายคอได้คล่องขึ้นแน่นอน
3. ก่อนจะซื้อ โปรดถามตัวเองอีกทีว่ามีความจำเป็นจริงหรือไม่ ?
หลายคนซื้อเพราะแค่อยากได้ ผ่อนไหว มีตังค์ แต่ถ้าเราไม่จำเป็นต้องซื้อจริงๆ การเก็บเงินไว้เพื่อสร้างความมั่นคง หรือลงทุนในสินทรัพย์อื่นก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ ซึ่งข้อนี้ควรเอาไว้คิดตัดสินใจในขั้นตอนสุดท้ายก่อนจะซื้อสังหาริมทรัพย์ชิ้นใหญ่ซึ่งจะเป็นภาระค่าใช้จ่ายที่อยู่กับเราไปยาวนานหลายปี
ทั้งหมดนี้ คือการเตรียมความพร้อมของตัวเองง่ายๆ ก่อนซื้อคอนโดสักแห่งเพื่อสร้างชีวิตใหม่ ซึ่งเราควรให้ความสำคัญกับการจัดการการเงินด้วยเช่นกัน เพราะถ้าเราจัดการการเงินไม่ดี ชีวิตใหม่ที่เราต้องการอาจจะไม่เป็นไปอย่างที่คิด กลับจะพลิกผันแบกทุกข์จากภาระผูกพันของหนี้ซื้อคอนโดไปอีกหลายปี